Blogi: Asunnon myynti itse

Asunnon myynti itse

Käytänkö kiinteistönvälittäjää vai myynkö asuntoni itse?

Mitä asunnon myynti itse oikein vaatii, ja mitä se tarkoittaa käytännössä myyjän sekä ostajan näkökulmasta? Asunnon myynti itse voi näyttää ulospäin helpolta ja suoraviivaiselta, mutta taustalla on kuitenkin erinäisiä juridisia vaiheita, jotka tulee lain mukaan täyttyä. Ostajalle tulee lain mukaan kertoa asunnosta sekä taloyhtiöstä kaikki tieto sekä toimittaa dokumentit, jotka ovat saatavissa. Ostajalle pitää toimittaa kaikki tieto, mikä voi vaikuttaa asunnon ostamisesta päättämiseen. Vastuu myyjän toimesta on siis merkittävässä roolissa. Seuraavassa on hieman avattu asuntokaupan vaiheita, jos päätät myydä asuntosi itse ilman kiinteistönvälittäjää.

Kun myyt asuntoa itse, tulee sinun tilata ainakin seuraavat dokumentit isännöitsijältä:

• Isännöitsijäntodistus
• Yhtiöjärjestys
• Tilinpäätös
• Budjetti
• Energiatodistus
• Pohjapiirustus
• Muutostyödokumentit osakkaan tekemistä remonteista
• Kunnossapitosuunnitelma
• Asbestikartoitus
• Taloyhtiön kuntotutkimukset
• PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma

Autopaikka

Autopaikan ollessa omilla osakkeilla, täytyy siitä hankkia vastaavaa dokumentaatiota kuin asunnon myynnistä. Jos autopaikka ei ole omilla osakkeilla, se voi olla myös hallintakirjalla, joka tarvitaan myös asunnon myyntiin mukaan. Kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä siirretään hallintakirja uudelle omistajalle kauppasummaa vastaan. Varmista isännöitsijältä ennen kuin myyt asuntoasi, että kuinka taloyhtiö on toiminut autopaikkojen suhteen.

Markkinointi

Kohteen markkinointi on hyvä aloittaa, kun kaikki lakisääteiset dokumentit on kasattu yhteen. Ennen asunnon myyntiä itse on hyvä tutustua taloyhtiön tilinpäätöstietoihin, yhtiöjärjestykseen, isännöitsijäntodistukseen sekä muihin dokumentteihin. On hyvä tunnistaa ja tutustua yhtiöön, josta olet myymässä. Tämä korostuu varsinkin silloin, kun asiakas esittää mahdollisia tarkentavia kysymyksiä sinulle. Kohteen markkinointi ja myynti-ilmoituksen laatiminen kannattaa suorittaa tarkasti, ettei netissä näkyvästä kohdeilmoituksestä jää pois mitään olennaista. Tärkeimmät kanavat joihin kohde kannattaa ilmoittaa ovat Etuovi.com, Oikotie.fi sekä Tori.fi. Asunnon myynnissä tärkeimmät kriteerit markkinoinnin näkökulmasta ovat:

• Todella laadukkaat valokuvat
• Kertova ja laadukas myynti-ilmoituksen tekstiosuus
• Kattava ja aukoton tieto taloyhtiön tilasta ja remonteista
• Ammattilaisen tekemä pohjakuva
• Kattava näkyvyys asuntoportaaleissa
• Sosiaalisen median aktiviinen hyödyntäminen asunnon myynnissä
• Asunnon myyjän aktiivinen ote yhteydenottoihin
• Uskottava ja luotettava yleiskuva toiminnasta

Valokuvaus

Asunnon myyminen itse tarkoittaa myös sitä, että huoneiston kuvaus tulee toteuttaa. Yleensä ei kannata itse ruveta ”ammattikuvaajaksi”, vaan jättää suosiolla työ oikealle ammattilaiselle. Hyvät valokuvat ovat yksi tärkeimmistä, myyntiin vaikuttavista kriteereistä. Asunnon myyntiiportaaleissa erotut eduksesi, kun valokuvat ovat hyvät.

Asuntonäytöt

Valmistele asunto parhaaseen mahdolliseen kuntoon, kun myyt itse asuntoasi. Paikat tulee pitää siistinä, huonekalut järjestellä parhaalla mahdollisella tavalla ja laittaa asunto ns. myyntikuntoon. On erittäin tärkeää, että asuntonäytöllä potentiaaliselle ostajalle tulee aidosti sellainen olo, että hänet on toivotettu tervetulleeksi asuntoon. Pienetkin epäkohdat asuntonäytössä saattavat jättää ostajalle pahan maun suuhun asunnosta, joka voi loppupeleissä maksaa asuntokaupan verran. Asuntonäytöllä tulee lain mukaan olla näkyvillä myös kaikki taloyhtiön dokumentit paperisina versioina, jotka edellytetään muutenkin olevan asunnon myynnin yhteydessä. Muista siis tulostaa dokumentit asuntonäytölle.

Ostotarjousneuvottelu 

Kun myyt asuntoa itse, muista ottaa kaikki tarjoukset kirjallisena. Suullinen tarjous on myös yhtä sitova, mutta asunto-osakkeen kaupassa suositellaan aina kirjallisen tarjouksen tekemistä. Silloin on aina mustaa valkoisella, mitä on sovittu sekä tarjottu. Myyjä voi ottaa vastaan useita ostotarjouksia kerralla, mutta mikäli myyjänä teet ostajalle vastatarjouksen, silloin et saa ottaa vastaan muita vastatarjouksia. Yleensä tarjouksen voimassaoloaika rajataan 24-48 tuntiin juuri tämän takia, ettei tarjousprosessi kestä liian kauan eikä se sido myyjää tai ostajaa liiaksi. Ostotarjous on hyvä sisältää ainakin seuraavat asiat:

• Vakiokorvaus tai käsiraha (enimmillään 4% velattomasta hinnasta)
• Kosteuskartoitus tai kuntokartoitus (mikäli ostaja vaatii)
• Tarjouksen voimassaoloaika (yleensä max. 48 tuntia)
• Ehtoina pankkilainansaanti tai oman asunnon myynti (mikäli on ehtoja)
• Hallintaoikeuden siirtymispäivä
• Omistusoikeuden siirtymispäivä
• Millä tavoin omistusoikeus ja hallintaoikeus siirtyvät asunnon myynnissä
• Mihin mennessä kauppakirjat allekirjoitetaan

Kaupanteko

Kaupanteko on erittäinkin odotettu tilaisuus, mutta sitä ennen on hyvä tehdä aika paljon eri toimenpiteitä, että kaupantekotilaisuus onnistuu. Yleensä ensimmäisenä laaditaan kauppakirja, jonka tulee myyjän sekä ostajan hyväksyä. Kauppakirjaan kirjataan tarkasti ne, mitä on yhdessä kaupanteossa sovittu. Mikäli huoneistoon kohdistuu taloyhtiölainaa, tarkistetaan lainaosuus isännöitsijältä kaupantekopäivälle ja kirjataan kauppakirjaan tarkasti oikeaksi. Kun kaupantekopäivä on sovittuna, yleensä ostajan pankkiin tilataan kaupantekoon osakekirjat. Itse kaupantekotilaisuudessa, voi asunnon myyjä itse tehdä osakekirjaan siirtomerkinnät pankin avustuksella ja siirtää kauppahinnan maksun tapahduttua siirtomerkinnän avulla osakekirjat uudelle omistajalle.

Kaupanteon jälkeen

Jotta osakasrekisterin muutos isännöitsijän toimesta voidaan lopullisesti tehdä, tarvitsee isännöitsijä kopiot kaupanteossa allekirjoitetuista dokumenteista sekä osakekirjan siirtomerkinnöistä. Lisäksi varainsiirtovero tulee olla maksettu oikeilla viitteillä ja maksusta tulee toimittaa kopiot. Kun isännöitsijällä on kaikki tarvittavat dokumentit, voi hän tehdä lopullisen osakkaan siirtomerkinnän taloyhtiön osakasrekisteriin.

Mitä tapahtuu vuokrasopimukselle?

Jos asunto on ollut vuokrattuna kun myyt sen, siirtyy AHVL:n mukaisesti vuokrasopimus sellaisenaan uudelle omistajalle. Vuokrasopimukseen ei voi tehdä yksipuoleisesti muutoksia vuokrasopimuksen voimassaolon aikana, vaan niistä tulee neuvotella vuokralaisen kanssa. Pääsääntö kuitenkin, kun myyt asunnon niin vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan uudelle omistajalle. 

Verojen maksaminen ja ilmoittaminen

Myyntivoitosta syntyvän veron maksaminen ja veron ilmoittaminen tapahtuu myyjän itsensä toimesta. Ostaja maksaa yleensä varainsiirtoveron, mikäli ei ole ensiasunnonostaja. Kun myyt asuntoa itse, ei sinun tarvitse valvoa ostajan varainsiirtoveron maksua. Normaalissa tilanteessa kiinteistönvälittäjä valvoo kaupanteossa, että välityspalkkio tulee kaupantekotilaisuudessa maksettua.

Asunnon myynti itse ei innosta ja haluat apua

Asuntokaupassa on omat vastuunsa tiedonannon ja tiedon oikeellisuuden suhteen ostajan suuntaan. Myös mm. kauppakirja tulee olla juridisesti kattavasti ja kummankin etuja ajatellen tehty. Laillistettu Kiinteistönvälittäjä (LKV) varmistaa aina tiedon oikeellisuuden sekä valvoo niin myyjän kuin ostajankin etua. Jos tuntuu, että tarvitset apua etkä halua myydä asuntoa itse, voi Versus Asunnot hoitaa puolestasi kaiken asuntonäyttöä lukuunottamatta, siinäkin toki avustamme sinua joka vaiheessa. Välityspalkkiomme on jopa 70% edullisempi kuin alan keskiarvo. Välityspalkkio on kiinteä ja ainoastaan 2350€ + asiakirjakulut (max. 390€). Tästä linkistä voit lukea, mitä palveluumme kuuluu. Alla myös listattuna palvelumme sisältö.

• Asunnon valokuvaus ammattilaisen toimesta
• Kiinteistönvälittäjän tuki (LKV)
• Huoneiston katselmus
• Aloituspaketti postitse asuntonäyttöjen tueksi
• Monikanavainen markkinointi (Etuovi.com, Oikotie.fi, Tori.fi, Versusasunnot.fi, sosiaalinen media.)
• Lakisääteiset esitteet valmiiksi tulostettuina asuntonäyttöihin
• 2D ja 3D virtuaalisesti kalustetut pohjakuvat
• Myynti-ilmoitukset asuntoportaaleihin
• Asiakirjat ja selvitykset 
• Kohteen hinnoittelu
• Yhteydenottopyyntöihin vastaaminen
• Tarjousprosessi / myyntineuvottelu
• Pankkien väliset neuvottelut ja yhteydenpito
• Kauppakirjat
• DIAS (Digitaalinen Asuntokauppa)
• Lakisääteiset ilmoitukset isännöitsijälle osakasrekisterin muutosta varten
• Varainsiirtoveroilmoitukset ostajan puolesta
• Yhteydenpito koko prosessin ajan