Taloyhtiön tulojen rahastointi
Rahastointi on taloyhtiölle oiva tapa vähentää tilikauden tulosta siirtämällä varat tuloslaskelmasta taseeseen. Tällä voi olla suurta merkitystä, mikäli taloyhtiö jäisi muuten voitolle tilikauden lopussa. Asunto-osakeyhtiön ei ole tarkoitus tuottaa voittoa. Mahdollisista tuotoista yhtiö joutuu maksamaan 20 % yhteisöveroa muiden osakeyhtiöiden tavoin. Jokainen taloyhtiö pyrkii siis saamaan tilikauden tuloslaskelmansa vain niukasti voiton puolelle tai peräti hieman tappiolle.
Rahastointi on monelle asunto-osakkaallekin tuntematon asia. Rahasto käsitteenä voi hämmentää monia. Yhtiön taseessa rahastoon tai rahastoihin voi olla kirjattuna suuriakin summia, ja osakas voi kuvitella, että nämä rahat olisivat käytettävissä esimerkiksi korjaus- ja perusparannustöihin.
Rahastoihin sidotut summat eivät kuitenkaan ole taloyhtiön vapaassa käytössä. Esimerkiksi lainanlyhennysrahastolle siirtyvät sellaiset varat, joilla yhtiö aikoo myöhemmin lyhentää vaikkapa putkiremonttia varten ottamaansa lainaa. Usein tällaisessa tapauksessa nämä varat tulevat siitä, että jotkut osakkaat haluavat maksaa huoneistonsa osuuden kyseisestä lainasta kerralla pois välttyäkseen lainan korkokuluilta. Tätä varten perustetaan lainanlyhennysrahasto. Rahastoon siirretyt rahat siirtyvät usein heti tai lähes heti lainan myöntäneelle pankille yhtiön lainaa lyhentäen.
Rahastointi ei koskaan tapahdu automaattisesti, vaan siitä on aina tehtävä erillinen päätös varsinaisessa yhtiökokouksessa. Rahastointi vaikuttaa asukasosakkaisiin ja sijoittajaosakkaisiin eri tavoin. Tämän vuoksi yhtiökokouksessa on pohdittava tarkoin, miten yhtiö aikoo toimia. Yleensä pyritään kompromisseihin, joilla saadaan kaikki osakkaat mahdollisimman tyytyväisiksi ratkaisuun.
Rahastoinnin syyt ja vaikutukset
Asukasosakkaan kannalta rahastoinnilla ei ole juurikaan vaikutusta. Sen sijaan taloyhtiön voiton tekemisellä on suora negatiivinen vaikutus, sillä osakas joutuu maksamaan voitosta koituvia veroja vastikkeessaan. Usein tuloksentasaukseen riittävät muut keinot, kuten poistot, vahvistettujen aiempien tappioiden hyödyntäminen, asuintalovarauksen teko ja menojen aikaistaminen tai tulojen lykkäys.
Joissakin tapauksissa tämä ei kuitenkaan riitä. Esimerkiksi taloyhtiön ottaessa suuren lainan korjaustöitä varten laina näkyy suurena summana yhtiön tuloissa. Tällöin poistoista ja muista keinoista ei välttämättä saada tarpeeksi suurta summaa tuloksen tasaamiseksi, jolloin rahastointi voi olla jopa ainoa keino välttää yhtiön tuoton verotus. Näin osakkaat eivät joudu maksamaan korkeampaa vastiketta verojen vuoksi.
Toinen mahdollinen syy rahastoinnin tarpeelle voi olla uudiskohteen korkea taloyhtiölaina, jota osakkaat lyhentävät pääomavastikkeiden muodossa. Maksetut pääomavastikkeet kasvattavat yhtiön tulosta. Aluksi tämä tulos voidaan tasata poistojen avulla. Poistot voivat kattaa korkeintaan 4 % yhtiön omaisuuden arvosta tilikauden aikana, ja alentunut arvo kirjataan vuosittain yhtiön taseeseen. Kun omaisuuden arvo laskee neljällä prosenttiyksiköllä joka tilikaudella, myös poiston rahallinen arvo pienenee jatkuvasti. Lopulta poistot eivät enää riitä tasaamaan pääomavastikkeista kertyviä tuottoja ja yhtiön on rahastoitava loput tulot.
Rahastointi on turvallinen ja helppo tapa varmistaa, ettei taloyhtiö joudu maksamaan yhteisöveroa tuotoistaan. Erityisesti pelkästään tai enimmäkseen asukasosakkaista koostuva asunto-osakeyhtiö voi olla tottunut siirtämään ylimääräiset tulot rahastoihin rutiininomaisesti. Yhtiökokouksessa kannattaa kuitenkin käydä läpi eri vaihtoehdot ja niiden vaikutukset osakkaisiin.
Rahastoinnin vaikutus sijoittajaosakkaaseen
Asuntosijoittajaosakkaaseen pääomavastikkeen rahastointi vaikuttaa negatiivisesti. Osakas maksaa oman osuutensa korjaustöistä joko kerralla tai kuukausittain maksettavana vastikkeena. Taloyhtiö voi joko tulouttaa tai rahastoida tämän vastikkeen. Tuloutuksessa vastike siirtyy taloyhtiön tilille ja näkyy tuloslaskelmassa. Tällöin se luetaan yhtiön tilikauden tuottoihin. Asuntosijoittaja voi vähentää tuloutetun vastikkeen määrän vuokratulojensa verotuksessa. Tuloutetun vastikkeen summa siis vähennetään asuntosijoittajan vuokratuloista ja sijoittajaomistaja maksaa pääomaveroa vain näiden summien erotuksesta. Tällä voi olla suuri vaikutus maksettavien verojen määrään.
Sen sijaan rahastoitua vastiketta sijoittajaosakas ei voi vähentää verotuksessa. Rahastoinnista koituu siis selvää haittaa sijoittajaosakkaille. Toisaalta myös sijoittajaosakas joutuu maksamaan suurempaa vastiketta, mikäli taloyhtiön tulosta ei saada tasattua ja yhtiön on maksettava tuotoistaan veroa. Usein tämä on asuntosijoittajalle silti vähemmän huono vaihtoehto.
Asunnon osto ja myynti
Asuntoaan myyvän on hyvä huomioida rahastoinnin vaikutukset myyntiin. Pääomavastikkeita rahastoiva taloyhtiö ei houkuta ostajaa, jonka tavoitteena on asuntosijoitus. Toisaalta taas omaan käyttöön asuntoa ostavalle rahastoinnilla ei ole suurta merkitystä.
Myyjän kannattaa huomioida kohderyhmä muun muassa markkinoinnissa. Sijoitusasuntoa ostava ostaa asunnon puhtaasti sen kannattavuuden perusteella. Omaan käyttöön asuntoa etsivällä puolestaan on enemmän toiveita asunnon suhteen ja ostopäätös syntyykin usein enemmän tunnepohjalta kuin asunnon ja yhtiön ominaisuuksia harkiten. Tämä on ymmärrettävää, sillä onhan hankinnassa tuleva koti, jonka täytyy tuntua mieleiseltä, jotta siellä viihtyy. Tällöin esimerkiksi myyntikuvilla ja -tekstillä voi olla suurempi vaikutus. Myy asunto siis pitäen ostajakunta mielessä!
Myyjälle asunnon myynti voi myös olla vain pakollinen askel kohti mieluisamman asunnon ostoa. Asuntomyynti vaatii paljon perehtymistä asuntonsa ja taloyhtiönsä asioihin. Jos myyjä ei ole sitä tehnyt jo osakkaana ollessaan, voi kiinteistönvälittäjä auttaa. Myyjä voi valtuuttaa kiinteistövälittäjän perehtymään taloyhtiön kirjanpitoon, jolloin välittäjä osaa markkinoida asuntoa ostajalle ja vastata ostajan kysymyksiin.
Asuntosijoittajan myydessä sijoitusasuntoaan on taloyhtiön aiemmalla rahastoinnilla vaikutusta verotukseen. Tässä vaiheessa sijoitusasunnon omistajakin hyötyy rahastoinnista. Kaikkien sijoittajaosakkaan myyntihetkeen mennessä maksamien pääomavastikkeiden yhteenlaskettu summa vähennetään asunnon verottomasta myyntisummasta, ja veron suuruus lasketaan näiden summien erotuksesta.
Osakkaan vaikutusmahdollisuudet
Osakas voi olla kiinnostunut vaikuttamaan taloyhtiönsä päätöksiin rahastoinnin ja muiden tulontasauskeinojen suhteen. Erityisesti tämä kiinnostaa asuntosijoittajaosakkaita, mutta myös asukasosakkaat voivat haluta olla mukana päätöksenteossa. Suorin vaikutustapa on yhtiön hallitukseen liittyminen. Tällöin osakas perehtyy yksityiskohtaisesti yhtiön kirjanpitoon ja neuvottelee isännöitsijän ja muiden hallituksen jäsenten kanssa toimintatavoista.
Suuriin, osakkaiden maksuvaatimuksiin merkittävästi vaikuttaviin päätöksiin tarvitaan aina varsinaisen yhtiökokouksen äänienemmistö. Useissa taloyhtiöissä osakkaat eivät kuitenkaan ole perehtyneitä yhtiön taloudenhallintaan tai muihin seikkoihin. Tällöin hallituksen ja isännöitsijän suosituksilla on erityisen paljon painoarvoa.
Runsaasti sijoitusasuntoja eri asunto-osakeyhtiöistä omistava osakas ei välttämättä ole kiinnostunut liittymään jokaisen taloyhtiön hallitukseen. Tällöin vaikutuskeinona voi olla esimerkiksi suora yhteydenotto hallitukseen tai isännöitsijään. Se kannattaa tehdä hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta, jotta hallitus ehtii käsitellä asian omissa kokouksissaan.
Jos osakas haluaa ottaa rahastoinnin ja muut tuloksen tasaamiseksi tarkoitetut vaihtoehdot puheeksi varsinaisessa yhtiökokouksessa, on asiaan kannattavaa valmistautua hyvin. Yhtiökokoukseen saavat osallistua kaikki osakkaat, eikä useilla ole tietoa eri vaihtoehdoista. Ne on siis osattava esitellä niin, että maallikko-osakkaat ymmärtävät helposti, mistä on kyse.
Joissakin tapauksissa yhtiökokous voi päätyä kompromissiin. Kompromissi voi löytyä niin, että osa tuloista rahastoidaan ja loput tuloutetaan. Esimerkiksi pääomavastikkeen tuloutus ja lainaosuussuoritusten rahastointi voi olla kompromissi, jolla saadaan yhtiö välttymään veroilta, mutta asuntosijoittajien sijoitustulot eivät kärsi liikaa.
