Isännöitsijä
Harva tulee ajatelleeksi mitä kaikkea kiinteistön isännöinti tarkoittaa. Se ei ole pelkästään taloyhtiön tilien hallintaa ja kuntokartoituksia, vaan isännöintitoimiston on oltava ajan tasalla monista asioista, kuten muuttuvasta lainsäädännöstä ja säädöksistä. Isännöitsijä onkin erittäin laaja-alainen kiinteistöalan asiantuntija, jolla on monta rautaa tulessa sekä suuri vastuu kaikesta mikä kiinteistöön ja rakennuksiin liittyy.
Isännöitsijän tehtäviä on osittain määritelty laissa ja osittain taloyhtiön hallituksen mukaan. Laki muun muassa velvoittaa isännöitsijää huolehtimaan, että taloyhtiön kirjanpito on asianmukaisesti sekä laillisesti hoidettu ja taloyhtiön varainhoito on luotettavasti järjestetty. Tämä ei tarkoita, että isännöitsijän olisi itse nämä hoidettava, vaan usein luotettava tilitoimisto hoitaa taloyhtiöiden taloutta ja raportoi tilanteesta isännöitsijälle.
Isännöinti on vaativa toimiala
Isännöinti on vaativa toimiala ja isännöitsijän tietotaito vaatii jatkuvaa ammattitaidon ylläpitoa. Säädökset muuttuvat ja tarkentuvat sitä mukaa, kun maailmakin muuttuu, ja se tuo isännöitsijän työhön jatkuvasti myös haastetta. Hyvä isännöitsijä pitääkin omasta ammattitaidostaan huolta ja itsensä ajan tasalla uusista säädöksistä kouluttautumalla. Auktorisoitu isännöitsijä on niin taloyhtiön, ostajan, myyjän kuin kiinteistönvälittäjän etu. Hyvän isännöitsijän päätehtäviin kuuluu mm:
- Palveluiden järjestelmällinen ja laadukas hankinta taloyhtiön tarpeisiin
- Aktiivinen asiakaspalvelu niin osakkaiden kuin ulkopuolisten suuntaan
- Syvällinen lakiosaaminen taloyhtiön toiminnasta
- Remonttien, korjauksien, talouden ja päivittäisen toiminnan pitkäjänteinen suunnitteleminen
Isännöitsijän palkkiot
Isännöitsijän palkkioista ei ole mitään ohjeita tai säädöksiä olemassa, vaan ne ovat sovittavissa vapaasti asiakkaan ja isännöitsijän välillä. Usein palkkio muodostuu kiinteästä kuukausittain maksettavasta palkkiosta ja muista erilaisista tehtävistä isännöitsijä laskuttaa erikseen. Kiinteään hintaan sisältyvät toimet ovat niin ikään riippuvaisia taloyhtiön koosta ja rakenteesta sekä tarpeesta. Hyvällä isännöitsijällä on läpinäkyvä hinnoittelu.
Asunnon ostaja saa isännöitsijältä tärkeitä tietoja
Asunnon ostajan kannattaa olla kiinnostavan kohteen isännöitsijään yhteydessä ennen tarjouksen jättämistä. Isännöitsijällä on kaikkein tuorein tieto, jos kiinteistössä on ilmennyt jotain häiriöitä, koska vuotavista hanoista ja vetävistä ikkunoista ensimmäisenä ilmoitetaan isännöitsijälle. Vaikka kohteeseen olisi tehty kuntokartoitus, niin tuoreimmat tiedot ei välttämättä kartoituksen raportissa näy, mutta isännöitsijän arkistoissa kyllä.
Isännöitsijällä on myös tarkat tiedot tulevista remonteista ja saneerauksista, joita on lähitulevaisuudessa tulossa. Pitkän tähtäimen suunnitelmat tehdään aina viideksi vuodeksi kerrallaan, ja ellei erityistä korjaus- tai huoltotarvetta ole, niin ehdoin tahdoin korjattavaa ei myöskään tarvitse keksiä. Isännöitsijällä on myös tarkat tiedot jo tehdyistä korjauksista ja remonteista sekä niiden päivämääristä.
Mieluisan asunnon osto onkin hyvä aloittaa ottamalla yhteyttä isännöitsijään ja kysellä häneltä tarkemmin kiinteistön tietoja. Omaa aikaansa ja isännöitsijän aikaa säästääkseen tämä kannattaa jättää kiinteistönvälittäjän huoleksi, jolla on isännöitsijöihin hyvä yhteydet, ja joka osaa kysyä oikeat ja riittävän tarkat kysymykset eikä mitään olennaista jää selvittämättä, kun asuntokauppaa ryhdytään hieromaan.
Asuntosijoittaminen on suosittua
Asuntosijoittaminen on pitkään ollut suosittua, ja tämä suuntaus on jatkumassa vielä kauan. Kokenut asuntosijoittaja osaa jo päätellä isännöintitoimistosta paljon, koska eri toimistojen käytännöt ovat tulleet sijoituskohteiden kautta tutuiksi. Asuntosijoittamisen kannalta isännöitsijä on kohteessa avainhenkilö, koska hänen kauttaan kulkee kaikki korjaustieto esimerkiksi huoltoyhtiölle, ja hän tietää taloyhtiön lainoista ja korjaustarpeista.
Isännöitsijä ei tee itsenäisesti päätöksiä isoista remonteista tai niiden ajankohdista, mutta hänellä on tieto kaikista tehdyistä ja tulevista remonteista. Jos asuntosijoittaminen on tehty asunnon vuokraustarkoituksessa ovat tiedot erittäin olennaisia ja etenkin vuokrasuhteen päätyttyä asunnon kuntotarkastuksessa ilmenneet puutteet voi vaatia ilmoitusta myös isännöitsijälle. Etenkin, jos kulumiset tai vahingot vaikuttavat koko kiinteistöön, esimerkiksi putkiin tai viemäreihin.
Jo tehdyt ja tulevat remontit vaikuttavat olennaisesti sijoituskohteen jatkokiinnostavuuteen markkinoilla, ja olipa ajatus sitten asunnon myynti tai vuokrata asuntoa eteenpäin, niin ostaja- tai vuokralaisehdokas tulee varmasti näistä kysymään. Putki- ja viemäriremontti voi olennaisesti vaikuttaa asumiseen ja remontin yhteydessä ei välttämättä ole mahdollista asua normaalisti toistuvien häiriöiden takia.
Asunnon myyntisuunnitelmat kannattaa ilmoittaa isännöitsijälle
Kun suunnittelee asunnon myyntiä, kannattaa siitä puhua jo etukäteen isännöitsijälle ja tarkastaa häneltä esimerkiksi kiinteistön korjaushistoria. Tämä on erittäin oleellinen tieto, jota kysyy niin asunnon ostaja kuin kiinteistönvälittäjä. Myös tulevat remonttitarpeet, kuten esimerkiksi putki-, ikkuna- ja kattoremontit sekä julkisivusaneeraukset, vaikuttavat oleellisesti asunnon myyntiin ja asunnosta saatavaan hintaan.
Kiinteistönvälittäjä osaa selvittää kaiken olennaisen tiedon myytävästä kohteesta suoraan isännöitsijältä ja isännöitsijänkin on helppo tehdä yhteistyötä kiinteistövälittäjän kanssa. Alan ammattilaisten ammattisanasto ei tavalliselle ihmiselle välttämättä aukene samalla tavalla, joten myynnin kannalta on paras antaa välittäjän hoitaa hankala sanasto, asuntomyynti-ilmoituksen laatiminen ja koko myynnin hoitaminen esittelystä aina kaupan vahvistukseen asti.
Asunnon osto on iso asia
Asunnon osto ei ole mikään aivan pieni juttu, oli sitten kyseessä ensiasunnon ostaminen tai elämäntilanteen muuttumiseen tai sijoittamiseen liittyvä kiinteistökauppa. Se vaatii paljon valmistelua ja suunnittelua onnistuakseen ja monia erilaisia asiakirjoja. Helpoiten useimmat näistä asiakirjoista saa isännöintitoimistosta. Yleensä ostaja pyytää erilaisia todistuksia myyjältä, joka pyytää ne isännöitsijältä.
Jos oma aika ei tahdo riittää aktiivisesti etsimään sopivaa kohdetta, jonka haluaisi ostaa, niin kiinteistönvälittäjät mielellään auttavat niin asunnon myynti kuin asunnon osto tapahtumissa. Heitä kannattaa käyttää jo omaa aikaansa säästäkseen, mutta myös siksi, että he osaavat suorittaa asuntokaupan aina esittelyn markkinointitekstin laatimisesta lähtien aina kaupan vahvistamiseen asti.
Asunnon ostajan kannattaa selvittää isännöitsijä
Asunnon ostajankin kannattaa selvittää isännöitsijä jo ostoa suunnitellessa. Etenkin, jos asunnossa on tehty jo kuntokartoitus. Kuntokartoitus ei itsessään takaa virheetöntä asuntoa ja kartoituksen jälkeen onkin voinut ilmaantua jokin uusi ja yllättävä asia, jota kartoituksessa ei ole voitu ottaa huomioon. Esimerkiksi viime aikoina olleet myrskyt ovat voineet vaurioittaa kattoa tai putkistoon on voinut tulla vikoja.
Kiinteistönvälittäjä voi selvittää asiat isännöintitoimistosta ostajan ja/tai myyjän puolesta. Silloin ostajan ei tarvitse olla niin perillä kiinteistöalaan liittyvästä insinööritermistössä, joka taas on kiinteistönvälittäjille tuttu. Kiinteistönvälittäjä tietää mitä tarvitaan ja osaa pyytää tarvittavat asiakirjat niiden oikeilla nimillä. Isännöintitoimisto toimittaa tarvittavat todistukset niin myyjälle kuin ostajalle ja välittäjä tässä välissä säästää kaikkien osapuolten aikaa.
Isännöitsijällä on koko kiinteistön kunnosta tietoa
Isännöitsijältä saa koko kiinteistö koskevat kuntotiedot, mutta asuntokohtaisia tietoja ei välttämättä isännöitsijällä ole. Kuitenkin koko kiinteistöä koskevat tiedot voivat vaikuttaa olennaisesti myös ostajaa kiinnostavaan asuntoon. Eristykset tai julkisivuun liittyvät vauriot vaikuttavat paitsi koko kiinteistöön, niin myös asuntokohtaisesti. Julkisivuremontit ja parvekkeen kaiteiden vaihdot hoidetaan usein kesäaikaan ja hellepäivinä asumismukavuus voi kärsiä merkittävästi remontin yhteydessä.
Yllättäviä vikoja ei voida ottaa huomioon kuntokartoitusta tehdessä ja joskus voi olla aiheellista tilata laajempi selvitys esimerkiksi kiinteistön sisäilmasta. Sisäilmatutkimuksia varten saatetaan joutua rikkomaan asunnon pintoja, mutta selvitys on aiheellista tehdä, jos sisäilman laadussa epäilee olevan jotakin erityistä. Hyvämaineinen isännöintitoimisto antaa jo suuntaa miten asioita on ollut tapana taloyhtiössä hoitaa.
Hiljaisessa myynnissä olevat asunnot kiinnostavat asuntosijoittajia
Asunnon myynti voi olla myös hiljaista. Silloin isännöintitoimiston kanssa asioiminen tärkeys korostuu ja sitä kautta kiinteistönvälittäjä saa paljon tietoa kiinteistön kunnosta. Jos isot remontit on jo tehty hiljattain, on hiljaisessa myynnissä todella tärkeä ja helpottaa myyntiä. Jos remontteja on vasta tulossa, niin myynti on hankalampaa, oli sitten kyseessä hiljainen myynti tai aktiivinen myynti.
Kun myy asuntoa hiljaisesti yksinkertaisuudessaan tarkoittaa sitä, että siitä ettei asuntoa markkinoida aktiivisesti kiinteistövälittäjän toimesta. Asuntosijoittaja usein etsii juuri hiljaisessa myynnissä olevia kohteita, koska tällöin kilpailu ostaja ehdokkaiden välillä on vähäisempää ja hinta ei pääse nousemaan niin korkeaksi kuin julkisessa myynnissä. Sijoittajan tavoitteena onkin löytää edullinen kohde, josta voi pienellä remontilla saada hyvän tuoton.
Isännöintitoimistosta saatavat todistukset, tiedot kiinteistön korjaustarpeista ja jo tehdyistä remonteista on siksi asuntosijoittajalle todella arvokasta tietoa. Myyjän kannalta nämä tiedot helpottavat asunnon myyntiä, oli sitten ostajana ensiasunnon ostaja tai asuntosijoittaja. Nämä tiedot on myös kirjattava kauppakirjaan epäselvyyksien välttämiseksi, koska näin olennaisten tietojen puuttuminen voi johtaa oikeustaisteluun ja jopa kaupan purkuun.
Hyvä kiinteistönvälittäjä on asuntosijoittajalle loistava kumppani
Asuntosijoittajan työmäärän kannalta hyvä kiinteistönvälittäjä on todella arvokas ja loistava kumppani. Hiljaisten kohteiden etsiminen omin päin voi olla todella vaikeaa, jossa kiinteistönvälittäjä voi auttaa. Lähes jokaisella kiinteistönvälittäjällä on olemassa ainakin yksi hiljainen kohde myynnissä, jota ei ole aktiiviseen myyntiin haluttu laittaa tai joka on jäänyt aktiivisessa myynnissä ostajilta huomaamatta.
Kohteessa itsessään ei välttämättä ole mitään vikaa, vaikka se hiljaisessa myynnissä olisikin. Asunnon myynnin ajankohta on ehkä ollut väärä ja samaan aikaan on ollut muita kohteita, jotka on ostajia kiinnostaneet enemmän. Silloin asunnon myynti väkisin vaikeutuu ja pitkittyy, vaikka kuinka olisi asunto hyvällä sijainnilla ja isot remontit tehtynä.
Asuntosijoittaja tekee paljon yhteistyötä isännöitsijöiden kanssa ja isännöitsijältä voi saada tietoja hiljaisessa myynnissä olevista kohteista. Nämä kohteet eivät välttämättä koskaan päädy julkiseen esittelyyn, kun asunnon osto on jo sovittu asuntosijoittajan kanssa. Asuntosijoittaja voi sopia myös sijoituskohteensa vuokraamisesta isännöitsijän kanssa, jolloin sijoittaja valtuuttaa isännöitsijän hoitamaan asunnon näytöt puolestaan.
Etänäytöt mahdollistaa asunnon myymisen minne tahansa
Ennen oli käytännössä pakko ajaa jopa satoja kilometrejä asuntonäyttöön, joka teki työn perässä muuttamisen haastavaksi omistusasunnossa asuvalle. Nykytekniikalla etänäytöllä on voitu yksinkertaistaa tätä merkittävästi. Yksityisen myyjän kanssa kauppaa tehdessä voidaan joskus sopia etänäytön järjestämisestä isännöitsijän kanssa, jos kiinteistönvälittäjää ei ole valittuna. Myös asunnon vuokraamisesta voidaan sopia niin, että isännöitsijä käy näyttämässä asuntoa osakkaan puolesta, maksua vastaan toki.
