Yhtiöjärjestys
Yhtiöjärjestys on tärkeä osa asunto-osakeyhtiön toimintaa, siinä nimittäin määritellään osakkaiden oikeudet, vastuut ja velvollisuudet. Yhtiöjärjestystä määrittää asunto-osakeyhtiölaki, jonka perusteella yhtiöjärjestys siis laaditaan. Kyseinen asiakirja on asunto-osakeyhtiölle pakollinen, Suomen laissa määrätty asiakirja, joka valmiina rekisteröidään kaupparekisteriin kaikkien nähtäväksi.
Yhtiöjärjestykseen on pakollista merkitä ainakin rakennusten sijainti, pinta-alat, käyttötarkoitus ja vastikkeen määräytymisen perusteet. Mikäli asunto-osakeyhtiöllä on määrä tehdä esim. remontteja korjaus- ja muutostöiden muodossa, tulee niistä olla merkintä yhtiöjärjestyksessä. Lakiin perustuva yhtiöjärjestys takaa, että kaikilla on tasavertaiset oikeudet vaikuttaa asunto-osakeyhtiön toimintaan, jottei esimerkiksi pelkkä taloyhtiön hallitus päätä yksin asioista.
Mikä on asunto-osakeyhtiölaki?
Asunto-osakeyhtiö on yleinen suomalaisen omistusasumisen muoto. Näinpä on luontevaa, että tätä suurta omaisuutta varten on luotu oma laki. Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee tarkasti taloyhtiön ja osakkeiden kunnossapidosta, korjaus- ja muutostöistä, vastikkeenmaksusta sekä päätöksenteosta.
Tärkein ja vahvin periaate asunto-osakeyhtiölaissa on kuitenkin yhdenvertaisuus. Tämän mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei voi toimia niin, että yksi osakas hyötyy toisten kustannuksella. Laki määrittää rajavedon enemmistövallan ja vähemmistöä suojaavien säännösten välillä.
Mitä tarkoittaa yhtiöjärjestys?
Yhtiöjärjestys on taloyhtiön ja osakkeiden omistajien laki. Tämän sisäisen lain eli yhtiöjärjestyksen täytyy olla hyväksytty yhtiökokouksessa sekä rekisteröity patentti- ja rekisterihallituksessa. Yhtiöjärjestys on Suomessa osakeyhtiön pakollinen asiakirja jo Suomen lain mukaan. Yhtiöjärjestys rekisteröidään kaupparekisteriin, josta se on sen jälkeen avoimesti esillä kaikille.
Yhtiöjärjestykseen luodaan säännöt yhteisille asioille, kuten että millä perusteella taloyhtiön vastikkeita maksetaan ja mitkä taloyhtiön tilat kuuluvat kunkin osakkaan hallintaan. Erittäin tärkeitä ovat kunnossapitoa koskevat vastuut. Yhtiöjärjestyksessä avataan se, miten kunnossapitoa vaativat työt jakautuvat osakkaan ja taloyhtiön välillä.
Asunnon myynti ja yhtiöjärjestyksen merkitys
Oletko myymässä omaa kotiasi itse? Vai oletko asuntosijoittaja tai kiinteistönvälittäjä? Kaikkia asunnon myyjiä yhdistää yksi asia. Nimittäin se, että asunnon myyntiä edistävä arvo on lopulta asunnon aito toimivuus. Asunnon myynti ja osto perustuvat hyvin usein tunteisiin, mutta todistettavat faktat luovat vahvimman pohjan hyvälle kysynnälle sekä parhaalle myynnille, ja sitä myötä parhaimmalle myyntihinnalle. Kiinnitä siis aina huomiota asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen.
Toimivan asunto-osakkeen sekä taloyhtiön arvo on erinomaisen tärkeä myyntivaltti. Kun osakkaan oikeudet, velvollisuudet ja vastuut on määritelty selkeinä asunto-osakeyhtiölaissa, niin yhtiöjärjestyksenkin on helppo toimia käytännössä. Luotettava taloyhtiö, yksittäinen asunto ja sitä myötä hyvä koti syntyy parhaiten asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen voimin. Asunto-osakeyhtiölaki tuo tasavertaisuuden osakkeen omistajille ja yhtiöjärjestys luo yhteiset säännöt koko taloyhtiölle.
Oman kodin asuntomyynti
Oman kodin myyminen on varteenotettava vaihtoehto ainoastaan silloin, kun sekä oma asunto-osake että taloyhtiö ovat moitteettomassa kunnossa, ja tämähän tarkoittaa toki myös voimassaolevaa yhtiöjärjestystä. Myyjällä on huomioitavana monta muun muassa lakiin sidottua asiaa asunto-osakkeen myyntiä koskien, joten markkinoinnin täytynee sujua melkein kuin itsestään. Myy asunto itse vain, jos olet varma, että saat varmasti omaisuudestasi parhaan mahdollisen hinnan. Olethan varautunut heittämään myös osan omista tunteistasi nurkkaan, jos ostajaehdokkaat jättävät jälkeensä erikoisia kommentteja kodistasi tai naurettavia ostotarjouksia kohteestasi?
Ehkä voisit tuoda kodin arvoa esille vaikkapa kertomalla kotirauhasta. Kotirauha on nimittäin syytä ottaa sille kuuluvalla vakavuudella, sillä Suomessa kotirauha on perustuslaissa jokaiselle taattu oikeus olla toisten häiritsemättä kodissaan. Kotirauhan suojaamaksi kodiksi määritellään muun muassa erilaiset vakituiset asumiseen tarkoitetut asunnot ja loma-asunnot, mutta myös hotellihuoneet ja teltat. Huomioitavaa on, että myös asuintalojen porraskäytävät ja asukkaiden yksityisaluetta olevat pihat ja rakennukset kuuluvat kotirauhan piiriin. Kotirauhan rikkomisesta voidaan tuomita sakkoihin tai jopa vankeuteen.
Kotia myymässä asuntosijoittaja
Kokenut asuntosijoittaja tietää jo, että luotettava ja hyvin tuottava kohde on vakaa sekä toimiva taloyhtiö ja hyvin hoidettu osake. Erinomainen asuntosijoittaja on huomannut myös sen, että on tärkeää, että oma omaisuus on turvassa sekä oma sijoitus tuottaa voittoa. Hyvä asunto-osake hyvässä taloyhtiössä takaa sen, että aikaa esimerkiksi osakkeen vuokralaisen valintaan on riittävästi.
Asuntosijoittaja punnitsee ajan, rahan ja vaivan arvoa eri sijoitustilanteissa. Koti on kuitenkin jopa pyhä asia, vaikka kodin rajat ovat usein melko suhteellisia sekä enemmän tai vähemmän vaihtuvia. Joskus oma vakituinen koti virallisessa postiosoitteessa ei tunnu kodilta ja usein sijoituskotiakin kutsutaan siksi oikeaksi kodiksi.
Asuntoa myymässä kiinteistönvälittäjä
Kiinteistönvälittäjä kiittelee itseään uranvalinnassa, kun edessä on esitellä hyvää, toimivaa ja aidosti arvokasta kohdetta. Hyvä kohde luo kilpailua ja sitä myötä kysynnän ja tarjonnan laki tuo arvoa koko kohteen alueelle. Asunnon myynti on sujuvaa sekä kannattavaa. Näin myös kyseenomaisen osakkeen sekä koko taloyhtiön arvo nousee.
Kiinteistönvälittäjä pääsee myös haastamaan itsensä hyvän kohteen äärellä: kuinka kohteesta saa parhaan mahdollisen hinnan ja mistä löytää juuri sopivan kohderyhmän uudelle kodille? Koti on usein tunnetta täynnä. Parhaimmillaan se on turvaa, rauhaa, hyviä muistoja ja vielä parempia haaveita. Toivottavasti se on paikka, jossa ihminen voi olla aivan aito, oma itsensä ja missä hän voi tehdä, tai olla tekemättä, itselleen merkittäviä asioita.
Koti on siis hyvin läheinen asia omaan identiteettiin. Kodiksi voi sanoa myös muuta kuin konkreettista asuntoa, taloa tai paikkaa. Sillä mitä jos koti onkin aina siellä, missä on joku tärkeä ihminen?
Ota asia listalle taloyhtiösi tulevaan yhtiökokoukseen
Yhtiökokous on paikka, jossa kaikki osakkeenomistajat voivat päättää yhtiöjärjestyksen mahdollisesta muuttamisesta. Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa joko kokonaan tai osittain. Muutokset tulevat voimaan, kun ne on merkitty kaupparekisteriin. On hyvä muistaa, että muutoksien läpimeno ja hyväksyminen vaatii kuitenkin aina 2/3 enemmistön yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja äänistä. Toisinaan muutoksen hyväksyminen voi vaatia useamman yhtiökokouksen tai suuremman enemmistön äänistä ja osakkeista.
Suomessa uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010. Seuraavassa yhtiökokouksessa kannattaakin tarkastaa huolella oma rekisteröity yhtiöjärjestys. Jos käy ilmi, että rekisterissä olevassa yhtiöjärjestyksessä on vielä vanhoja lausekkeita, niin kannattaa käydä ne huolella läpi. Nämä voivat aiheuttaa nimittäin lunastusvirheitä ja laittomia yhtiökokouksen ajan- ja asiakohtia sekä tilinpäätöksiä.
Asunto-osakeyhtiölaki pähkinänkuoressa
Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee siis osakkaan kaikki vastuut, velvollisuudet ja oikeudet koskien sekä taloyhtiötä että omaa osaketta. Niitä noudattamalla asunto-osakeyhtiön toiminta on tasavertaista ja lainmukaista. Asunto-osakeyhtiön oma nimetty laki antaa itse asiassa talon kaikelle toiminnalle ohjeet. Näitä asunto-osakeyhtiölain ohjeita sitten sovelletaan yhteisillä pelisäännöillä yhtiöjärjestyksessä.
Oikeusministeriön lainvalmisteluosasto on laatinut vuonna 2010 voimaan tullutta asunto-osakeyhtiölakia koskevan oppaan. Oppaaseen on koottu yhteen tärkeimmät muutokset asunto-osakeyhtiölakiin. Muun muassa Oikeusministeriön verkkosivuilta löytyvässä oppaassa on tämä uusi asunto-osakeyhtiölaki kokonaisuudessaan. Verkkosivuilta löytyy myös muita asunto-osakeyhtiölakiin liittyviä asetuksia sekä perusteluja. Näihin on sekä asunto-osakkeen ostajan että myyjän hyvä perehtyä erittäin huolellisesti ja jo itse ostoa tai myyntiä ennakoiden.
