Sijoitusasunnon vuosikorjaus
Vuosikorjauksella tarkoitetaan huoneiston tai rakennuksen entisöintiä niin, että se saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Huoneiston tai rakennuksen on korjauksen jälkeen vastattava korjaushetkellä yleisesti vallitsevaa vaatimustasoa. Vuosikorjaukseen lukeutuvat muun muassa seinien maalaaminen ja tapetointi, kodinkoneiden vaihtaminen, asunnon varusteiden kuten kaapistojen tai wc-kalusteiden uusiminen sekä ovien ja ikkunoiden uusiminen. Sijoitusasunnon vuosikorjauksesta syntyneet kulut voidaan vähentää saman vuoden verotuksessa.
Muita korjausrakentamisen käsitteitä
Vuosikorjaus on eri asia kuin perusparannus, joka tarkoittaa huoneiston tai rakennuksen uudistamista tavalla, jossa huoneisto tai rakennus muutetaan aiempaa tasokkaammaksi. Perusparannukseen voivat kuulua muun muassa sähköjärjestelmien korjaus, hissin rakentaminen tai varastotilan muuttaminen saunaksi. Perusparannukseksi luetaan myös rakennuksen laajentaminen. Olennaista on, että asunnon laatutaso on korjauksen jälkeen olennaisesti aiempaa korkeampi.
Vuosikorjauksista ja perusparannuksista voidaan lisäksi erottaa pienemmät korjaustoimenpiteet, peruskorjaukset ja kiinteistön yleinen kunnossapito. Korjaustoimenpide tarkoittaa yksittäiseen rakenteeseen, osaan tai järjestelmään kohdistuvaa toimenpidettä. Peruskorjauksella tarkoitetaan rakennuksen tai huoneiston korjaamista alkuperästä vastaavaan tilaan. Se voi käsittää myös rakennuksen osien, järjestelmien tai laitteiden vaihtamista. Peruskorjauksiin lukeutuvat esimerkiksi seinien tiivistäminen, lattiarakenteiden uusiminen ja keittiöiden tai pesutilojen saneeraaminen. Peruskorjauksella tarkoitetaan puhekielessä usein käytännössä usein samaa kuin vuosikorjauksella.
Vuosikorjauksen tavoin peruskorjauskin eroaa perusparannuksesta siinä, että peruskorjauksen tavoitteena on saattaa korjauskohde alkuperäistä vastaavaan kuntoon, kun taas perusparannuksen tavoite on nostaa kohteen laatutasoa. Kiinteistön yleinen kunnossapito puolestaan viittaa jatkuvaan ylläpitotoimintaan: rikkinäiset ja vanhentuneet osat korvataan tarpeen mukaan uusilla, mutta kiinteistön arvo ei olennaisesti nouse.
Vuosikorjauksen ja perusparannuksen erot verovähennyksissä
Rakennuksen korjaukseen liittyviä käsitteitä ei aina ole helppo erottaa toisistaan, ja laajojen remonttien yhteydessä on usein kyse molemmista. Sijoitusasunnon vuosikorjauksen ja perusparannuksen erot konkretisoituvat kuitenkin verovähennyksissä. Vuosikorjauksesta aiheutuneet kulut voidaan vähentää vuokratulojen verotuksessa sinä vuonna, kun korjauskulut on maksettu. Perusparannuksesta seuranneet kulut taas voi vähentää joko vuosittaisina poistoina seuraavan 10 vuoden aikana tai aikanaan asuntoa myytäessä.
Verovähennyksiä hakiessa on lisäksi huomioitava, onko remontin teettäjä asunnon omistaja itse vai taloyhtiö. Mikäli remontin teettää asunnon omistaja, ovat sen kulut vähennettävissä samalta vuodelta, jolloin kulut maksetaan. Olennaista on siis maksujen ajankohta vuositasolla, eikä remontin teettämisen ajankohta. Mikäli remontoijana on taloyhtiö, kulut voi vähentää sen jälkeen, kun rahoitusvastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpitoon.
Mikäli remonttien kulut jakautuvat molempiin, niille määritetään prosentuaaliset osuudet, ja nämä osuudet kirjataan veroilmoitukseen. Remontin teettäjä määrittää prosenttiosuudet oman harkintansa mukaan ja selventää ne veroilmoituksessa. Verottaja tekee jaottelusta lopullisen päätöksen. Epäselvissä tilanteissa kannattaa myös itse olla yhteydessä verottajaan.
On hyvä huomioida, että sijoitusasunnon ja omassa käytössä olevan asunnon remonttikuluja käsitellään verotuksessa eri tavoin. Oman kodin remontista on mahdollista saada kotitalousvähennys, jota ei puolestaan voi soveltaa vuokra-asunnon remontoimisesta syntyviin kuluihin. Jos vuokralainen haluaa teettää remontin asunnossa, hän voi vähentää kulut omassa verotuksessaan kotitalousvähennyksen kautta.
Esimerkkitapauksia
Esimerkki 1: Kylpyhuoneremontti
Sijoitusasunnon kylpyhuoneremontissa uusitaan vesieristykset ja sähköt, ja myös valaistus uusitaan. Wc-kalusteet, lavuaari ja allaskaappi vaihdetaan uusiin. Lattiaan asennetaan lattialämmitys. Amme muutetaan suihkuksi, ja suihkutila rajataan muusta kylpyhuoneesta. Myös lattian laatoitus uusitaan. Lopputuloksen on tarkoitus vastata uuden asunnon tasoa ulkonäoltään ja varustukseltaan.
Tässä esimerkissä on pääosin kyse vuosikorjauksesta, sillä tavoitteena on saattaa kylpyhuone vastaamaan nykyajan yleistä laatutasoa. Perusparannuksena voidaan kuitenkin nähdä lattialämmityksen asentaminen ja ammeen muuttaminen suihkuksi, sillä niiden voidaan katsoa muuttavan asunnon laatutasoa selvästi paremmaksi.
Esimerkki 2: Keittiöremontti
Sijoitusasunnossa tehdään keittiöremontti, jossa vaihdetaan keittiön kaapistot, uudistetaan tasot ja korvataan pintamateriaalit. Liesi, uuni ja jääkaappi vaihdetaan uusiin. Myös lavuaari ja vesipiste korvataan uusilla. Keittiö saatetaan vastaamaan nykyajan vaatimustasoa, eivätkä käytetyt kalusteet tai materiaalit ole huomattavan korkeatasoisia.
Esimerkin kaltainen keittiöremontti voidaan yleensä kokonaisuudessaan vähentää vuosikorjauksena. Remontin tavoitteena on uudistaa keittiö nykyaikaiseksi ja korvata vanhat kalusteet uusilla. Perusparannukseksi määriteltäisiin korjaustyöt, joiden seurauksena keittiön ja asunnon arvo paranisi huomattavasti.
Esimerkki 3: Pintaremontti
Ostaja remontoi sijoitusasunnoksi hankittua huoneistoa pian asuntokaupan jälkeen. Asuntoon tehdään pintaremontti, jossa uusitaan seinäpintoja ja tapetit sekä korjataan pieniä kulumia ja siistitään asunnon yleisilmettä. Asunto vuokrataan remontin valmistuttua.
Tämän esimerkin kaltaisen pienenkin kunnostuksen kulut ovat vähennettävissä verotuksessa vuosittaisina osavähennyksinä tai vasta asuntoa myydessä. Asuntoa ei ollut vuokrattu vielä sitä remontoidessa, joten remontin verovähennykset eivät kuulu vuokratulojen piiriin. Remontin kulut ovat vähennettävissä asunnon hankintamenona sitten, kun asunnon myynti tulee ajankohtaiseksi. Vaihtoehtoisesti kulut voi vähentää osissa seuraavan 10 vuoden aikana, 10 %:n vähennyksellä vuodessa.
Vähennyskelpoisuuden edellytykset
Vuosikorjauskulujen vähentäminen vuokratulojen verotuksessa edellyttää, että asunto on ollut vuokrattuna ennen remontin alkamista. Asunnon on kuitenkin mahdollista olla remontin aikana tyhjillään, ja vuokralainen voi vaihtua kesken remontin. Mikäli sijoitusasunto on vasta hankittu ja remontti tehdään ennen kuin vuokralainen on muuttanut sisään, kyseessä ei ole vuokra-asunnon vuosikorjaus vaan remontin kulut lasketaan mukaan asunnon hankintahintaan.
Verovähennyksiin vaikuttaa myös se, tehdäänkö remontti itse vai teetetäänkö se ammattilaisella. Ammattilaisella teetetyt työt voidaan vähentää, itse tehdystä työstä ei suoraan voi vähentää. Itsekin tehdyn remontin kuluista voi kuitenkin vähentää materiaalien kulut ja matkakulut.
Jos remontoi loma-asuntoa, jota vuokraa toisinaan, voi vähentää vain vuokra-aikana syntyneitä ja suoraan vuokraustoimintaan liittyviä kuluja. Jos loma-asunto siis on vuokralla esimerkiksi kymmenen viikkoa vuodesta, saa sen yleiskuluista vähentää 10:52 eli 19 % ja kaikki vuokraustoimintaan suoraan kohdistuvat kulut.
Asuntosijoitus ja vuosikorjaus
Asuntosijoitusta tehdessä on punnittava monia asioita. Asunnon kunnostaminen ja sen ajankohta on yksi huomioon otettava tekijä. Jonkinlainen kunnostaminen on joka tapauksessa tarpeen ennemmin tai myöhemmin.
Ei ole täysin yksiselitteistä, mitkä kulut ja toimenpiteet voidaan laskea vuosikorjaukseen kuuluviksi. Toisaalta ei myöskään aina ole itsestäänselvää, että asuntosijoittajalle paras ratkaisu on vuosikorjaus. Tyypillisesti asuntosijoitus toki hankitaan pitkäksi aikajaksoksi, jolloin mahdollisuus vähentää kulut saman vuoden verotuksessa on sijoittajalle selkeä ja välitön rahallinen etu. Tällöin on otettava huomioon remontille edullisin ajankohta.
Toisaalta sijoitusasunnon laatu- ja vuokrataso nousee sitä mukaa, mitä paremmassa kunnossa asunto on. Remontin laajuudesta riippuen ei asunnosta välttämättä voi korjaustöiden aikana pyytää täyttä vuokrahintaa. Näin ollen asunnon remontoiminen tyhjillään voi monissa tapauksissa olla paras vaihtoehto. Remontin teettäminen tyhjään asuntoon on niin ikään yleensä yksinkertaisempaa ja käytännön syistä sujuvampaa.
Kun suunnitellaan jo vuokratun sijoitusasunnon remonttia, on punnittava kuluja ja eri kunnostustoimenpiteiden tarpeellisuutta. On mietittävä, riittävätkö vuosikorjauksen piiriin laskettavat toimenpiteet, kuten pintaremontit ja perusvarusteiden uusiminen, kohentamaan asunnon kuntoa riittävästi, vai onko toiveissa tehdä huoneistoon laajempia muutos- tai jopa laajennustöitä.
