Vuokrasopimus
Asuntosijoittaja ja vuokrasopimus
Asunnon vuokraaminen on hyvä tulonlähde, joka takaa vakaan tuoton vuokran muodossa. Asuntosijoittaminen on mahdollista ostamalla sijoitusasunto, mutta myös esimerkiksi asuntosijoitusrahaston kautta. Vuokralaista valitessa sekä vuokrasopimusta laatiessa tulee ottaa huomioon muutamia seikkoja, jotta vuokran varmasti saa ajallaan ja asunnon arvo ei kärsi. Vuokrasopimuksen laatimista varten on internetissä paljon hyviä esimerkkipohjia, joita kannattaa hyödyntää omiin tarpeisiinsa. Sopimuksen tulee noudattaa lakia, ja on hyvä muistaa, että laki on usein vuokralaisen puolella, jos riitatilanne tulee eteen.
Kiinteistönvälittäjä välittää paitsi myytäviä myös vuokrattavia asuntoja. Vuokralaisen etsimisen voi siis delegoida välittäjälle, jos siihen ei itse halua ryhtyä. Vuokralaisen etsiminen itse on kuitenkin aivan mahdollista, jolloin asunnon omistaja vastaa itse esimerkiksi vuokrarahojen maksamisen seurannasta, yhteydenpidosta vuokralaiseen ja niin edelleen. Jos ryhdyt itse hoitamaan vuokraamista, käy sopimus tarkasti läpi vuokralaisen kanssa ennen sen allekirjoittamista, jotta väärinymmärryksiltä ja ohitulkinnoilta vältyttäisiin.
Hyvästä vuokralaisesta kannattaa pitää kiinni! Asiallinen yhteydenpito, avoin keskustelu ja selvät pelisäännöt esimerkiksi vuokrasopimuksen muodossa ovat avaimia hyvässä vuokrasuhteessa. Ota ennakolta selvää vuokrantajan ja toisaalta vuokralaisen velvollisuuksista ja oikeuksista, ja käy ne vielä läpi vuokralaisen kanssa, jotta voit varmistua siitä että teillä molemmilla on asioista yhteisymmärrys.
Määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus?
Asunnon vuokraamista miettiessä tulisi ajatella sitä, haluaako tehdä määräaikaisen vai toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen. Tämä merkitään tietenkin myös vuokrasopimukseen, ja molemmilla osapuolilla voi olla omat syynsä esimerkiksi määräaikaisen sopimuksen laatimiseen. Asunnon omistajalla saattaa olla vaikkapa lapsi, joka tarvitsee opiskelun vuoksi asunnon vuoden päästä, jolloin määräaikaisuus on luontainen valinta. Asunnon vuokraajalla saattaa olla tietyn mittainen työpesti tai koulutus, joka sanelee hänen asunnontarpeensa paikkakunnalla. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus sopii pitempiaikaiseen vuokraamiseen: esimerkiksi opiskelijan koko opiskeluajaksi tai tiettyyn asuinalueeseen mieltyneelle työläiselle, joka haluaa kerätä rahaa omaa asuntoa varten.
Määräaikainen vuokrasopimus
Määräaikainen vuokrasopimus päättyy nimensä mukaisesti ennalta määritettynä päivänä. Jos sopimusta halutaan jatkaa, se tulee tehdä ennen edellisen sopimuskauden päättymistä. Määräaikainen vuokrasopimus voidaan päättää ennen määriteltyä päivää vain molempien osapuolten suostumuksella tai tuomioistuimen päätöksellä. Määräaikainen sopimus kannattaa määritellä niin, että päättymispäivä sijoittuu vuokranantajalle suotuisaan sesonkiin: mikäli asunto sijaitsee opiskelukaupungissa, asunnon uudelleen vuokraamiseen parasta sesonkia on heinä-syyskuussa eli opintojen alkaessa, kun taas vaikkapa helmikuussa asunto voi jäädä tyhjilleen.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy, kun osapuolista jompikumpi irtisanoo sen. Vuokralaisen irtisanoessa sopimuksen irtisanomisaika on aina yhden kuukauden pituinen, ja sopimus siis päättyy seuraavan kuukauden lopussa. Asunnon omistajan irtisanoessa sopimuksen irtisanomisajan pituus riippuu vuokrasuhteen kestosta: alle vuoden kestäneen vuokrasuhteen irtisanomisaika on kolme kuukautta, yli vuoden kestäneen vuokrasuhteen irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Irtisanomisilmoituksesta tulee selvitä irtisanomisen peruste sekä sopimuksen päättymisajankohta. Irtisanomisen syy voi olla esimerkiksi asunnon myynti.
Kun vuokranantaja irtisanoo sopimuksen
Jos vuokranantaja päättää vuokrasopimuksen, tulee olla tarkkana siitä, että ilmoitus saavuttaa vuokralaisen. Ilmoitus on toimitettava kirjallisesti ja todisteellisesti. Sähköpostin lähettäminen täyttää kirjallisen ilmoituksen vaatimuksen, mutta ilmoituksen tulee olla sellainen ettei sitä voi kumpikaan osapuoli muuttaa. Todisteellisuus tarkoittaa tässä kohden sitä, että irtisanomisilmoituksen on täytynyt todistettavasti tulla vuokralaisen tietoon. Todistajana esimerkiksi paperin antamisessa suoraan vuokralaiselle voi toimia esimerkiksi naapuri tai isännöitsijä.
Vuokra ja takuuvuokra tai vakuus
Vuokran määrä sekä sen kuukausittainen eräpäivä on merkittävä vuokrasopimukseen. Samalla tulee määrittää, millaista viivästyskorkoa eräpäivän ylittäminen tuottaa.
Vuokralaista valitessaan vuokranantaja eli asunnon omistaja voi halutessaan tarkistaa vuokralaisen luottotiedot. Tietoa arvioidessa olisi hyvä muistaa, että vaikka vuokralaisehdokas olisikin menettänyt luottotietonsa, hän on jo saattanut maksaa velkansa ja olla hyvä vuokralainen. Suuret velat ja esimerkiksi ulosottomerkintä ovat kuitenkin melko selviä vaaranmerkkejä, joista voi päätellä, että vuokraansa ei välttämättä saa.
Vuokravakuus tai takuuvuokra ja vakuus ovat keskenään hieman eri asioita. Takuuvuokra tai vuokravakuus tarkoittaa, että vuokranantaja voi käyttää tätä vain maksamattomiksi jääneiden vuokrien maksuun. Sen sijaan tarkemmin määrittelemätön ”vakuus” on käytettävissä maksamattomiin vuokriin sekä asuntoon mahdollisesti kohdistuneisiin vahinkoihin. Vakuus tulee joka tapauksessa säilyttää erillään vuokranantajan muusta varallisuudesta, sillä se katsotaan vuokralaisen rahaksi. Mikäli vuokrarästejä tai asuntoon kohdistuvia vahinkoja ei vuokrasuhteen päättyessä ilmene, vakuus tulee palauttaa vuokralaiselle.
Asunnon kunto
Asunnon arvoon sekä vuokraamiseen vaikuttaa tietenkin sen kunto. Tähän erityisesti vaikuttavia seikkoja voivat olla tupakointi sekä lemmikkieläimet.
Tupakointi
Mikäli tupakointia ei erikseen vuokrasopimuksessa kielletä, pinttynyt tupakanhaju ja kellastuneet pinnat voidaan katsoa normaaliksi kulumaksi, josta vuokralainen ei ole vastuussa. Halutessaan vuokranantaja voi kieltää myös parvekkeella tupakoinnin.
Lemmikit asunnossa
Lemmikkien kieltämistä tulisi harkita tarkkaan. Lemmikin aiheuttamat vahingot kuten raapimisjäljet eivät kuitenkaan ole normaalia kulumaa, eli vuokralainen on vastuussa lemmikkinsä aiheuttamista jäljistä asunnossa. Jos edellisellä vuokralaisella on ollut asunnossa lemmikki, allergiset asunnonhakijat eivät usein halua olla asunnon seuraavia käyttäjiä. Lemmikkien suoranaisen kieltämisen sijaan potentiaalista vuokralaista kannattanee rohkaista kysymään asiasta: pitkäaikainen vuokralainen on hyvä tulonlähde, ja hän vie rahansa mukanaan, jos lemmikkien pito on asunnossa kielletty ja hänellä tällainen jo on.
Asunnon remontointi
Asuntoa voidaan tietenkin kunnostaa myös vuokra-aikana, jolloin siitä sovitaan vuokralaisen kanssa. Vuokralainen ei kuitenkaan voi omin lupinensa esimerkiksi maalata seiniä, sillä se katsotaan muutostyöksi, ei myöskään tehdä remonttia. Vaikka vuokralainen olisi valmis palauttamaan seinät entisen värisiksi, työn jäljessä voi olla sanomista ja uuden vuokralaisen löytäminen vaikeuta, puhumattakaan vuokran alenemisesta. Muutostöitä voidaan kuitenkin tehdä, jos vuokralainen ja vuokranantaja niin sopivat. Tällöin tulee sopia myös siitä, kuka maksaa tarvikkeet ja oikeuttaako työn suorittaminen vuokralaisen vuokranalennukseen.
Muita vuokrasopimuksessa huomioitavia asioita
Alivuokraaminen
Vuokrasopimuksessa voidaan määritellä, saako vuokralainen ottaa alivuokralaisen tai vuokrata asuntoa eteenpäin, vaikkapa toisella paikkakunnalla tapahtuva työharjoittelun vuoksi. Yleistyvä Airbnb-vuokraus, eli asunnon vuokraaminen kokonaan tai osittain, olisi myös hyvä ottaa huomioon. Tietenkin vuokralaisen kanssa kannattaa keskustella asiasta ja siitä, että jos tarvetta ilmenee, siitä neuvotellaan vuokranantajan kanssa. Vuokralainen on kuitenkin vastuussa asunnosta myös siinä tapauksessa, että vahinko tapahtuu alivuokralaisen toimesta.
Kotivakuutus
Kotivakuutuksesta kannattaa olla oma kohtansa vuokrasopimuksessa. Osana kotivakuutusta tulee vastuuvakuutus, joka turvaa nimenomaan vuokranantajan omaisuutta eli asuntoa. Vastuuvakuutus auttaa esimerkiksi vesivahingon sattuessa. Kotivakuutuksen olemassaoloa on kuitenkin vaikea todeta, ellei esimerkiksi vuokrasopimuksessa esitetä sitä vuokrauksen ehtona ja todistuksena on esitettävä vakuutuspaperit. Vakuutusta voi suositella vuokralaiselle myös sillä, että se turvaa vuokralaisen omaa elämää: vakuutus korvaa esimerkiksi varastetun omaisuuden, ja vesivahingon korjaamiskulut voivat nousta erittäin merkittäviksi. Mielikuva vakuutuksesta voi tällöin kääntyä vuokralaisen mielessä kulusta eduksi.
Vuokrankorotus
Vuokrasopimuksen aikana voi esiintyä tarve vuokrankorotukselle. Tästä on oltava pykälä vuokrasopimuksessa, tai korostusta ei voi tehdä. Tarve voi ilmaantua esimerkiksi kerrostalon julkisivuremontin tai yleisten hoitomaksujen nousun vuoksi. Perusteista voi sopia vuokralaisen kanssa vapaasti mutta selkeästi. Useimmiten käytetyt perusteet vuokrannostolle ovat hoitovastikkeen nousu, elinkustannusindeksi, kiinteä prosenttiosuus tai euromäärä. Perusteen lisäksi on kirjattava, milloin korotus eli vuokrantarkistus voidaan tehdä. Usein tämä on määritelty vuodenvaihteeseen.
Vuokrasuhteen päättyessä
Sisään- tai poismuuttopäivä tulee myös kirjata vuokrasopimukseen. Tätä laatiessa tulee muistaa, että lain mukaan poismuuttopäivä ei ole vuokrasopimuksen päättymispäivä vaan sitä seuraava ensimmäinen arkipäivä. Avainten luovutusaika kannattaa määritellä ja asettaa se keskelle päivää, jolloin avaimet voi ainakin periaatteessa luovuttaa samana päivänä uudelle vuokralaiselle.
Edellisen vuokralaisen poismuuttaessa sekä uuden vuokralaisen sisäänmuuttaessa tulisi molempien kanssa tehdä asuntoon kuntotarkastus ja laatia siitä kirjallinen esitys. Näin pääsette yksimielisyyteen siitä, millaisessa kunnossa asunto on, eikä vuokralainen joudu korvaamaan edellisen vuokralaisen aiheuttamia vahinkoja eikä edellisen vuokralaisen kanssa tule epäsopua siitä, onko jokin vahinko ollut asunnossa jo ennen hänen aikaansa. Kaikesta kulumasta ei kuitenkaan voida veloittaa vuokralaista, ja tulisikin jo vuokrasopimusta kirjoittaessa keskustella siitä, mikä katsotaan normaaliksi kulumaksi.
Edellisen vuokralaisen luovuttaessa avaimet voidaan olettaa, että hän on tehnyt asunnossa muuttosiivouksen. Se tulee kuitenkin merkitä myös vuokrasopimukseen. Sopimukseen voidaan tällöin kirjata pykälä, joka oikeuttaa vuokranantajan pidättämään vuokravakuudesta esimerkiksi siivouskulut.
