Vastuunjakotaulukko
Kenen vastuulla on palovaroittimen hankkiminen ja sen pattereiden vaihto? Kuka puhdistaa lattiakaivon tai avaa viemäritukoksen? Kenelle kuuluvat vesieristeet kylpyhuoneremontin yhteydessä? Entä mikä on osakkaiden vastuu taloyhtiön pihasta ja sen rakenteista? Taloyhtiöt vaativat jatkuvaa kunnossapitoa. Yksittäisille asukkaille voi ilmaantua akuutteja korjaustarpeita, ja samoin aika ajoin on myös tarvetta kaikkia osakkaita koskevien suurempien remonttien tekemiselle.
Taloyhtiössä sekä osakkailla että itse taloyhtiöllä on monenlaisia huoneistojen ja rakennusten ylläpitoon ja korjauksiin liittyviä velvollisuuksia. Jos vastuita ei ole jaettu selkeästi, voi tuloksena olla turhia erimielisyyksiä ja väärinkäsityksiä siitä, mikä työ kenenkin vastuulle ja kukkarolle kuuluu. Vastuunjaon selkeyttämiseksi tarvitaan vastuunjakotaulukkoa.
Vastuunjakotaulukossa listataan rakennuksiin ja huoneistoihin liittyviä kunnossapitovelvoitteita ja se, kuka mistäkin toimenpiteestä vastaa. Laajalti hyödynnetyn vastuunjakotaulukon on laatinut esimerkiksi Kiinteistöliitto, ja sen taulukko perustuu tiiviisti asunto-osakeyhtiölakiin. Lain mukaan kunnossapitovastuun jakautumisesta voidaan määrätä laista poikkeavalla tavalla vain yhtiöjärjestystä muuttamalla.
Kenelle vastuunjakotaulukko on tarkoitettu?
Vastuunjakotaulukko auttaa sekä yhtiötä että osakkaita. Se selkeyttää itse kunkin velvollisuuksia sekä tuo osakkaille tasa-arvoa. Kun korjaustoimenpiteen vastaaja ja maksaja katsotaan aina taulukosta, ei käy niin, että yhdelle asukkaalle jotakin teetetään yhtiön puolesta ja toiselle taas ei. Vastuunjakotaulukoihin kannattaa tutustua myös, jos toiveissa on oman asunnon osto tai esimerkiksi sijoitusasunto. Taulukko antaa suuntaa siitä, millaisia ylläpitotoimenpiteitä ja kustannuksia osakkeeseen tulee liittymään. Käsiinsä kannattaa hankkia taloyhtiön tuorein ja päivitetty vastuunjakotaulukko, sillä pieniä muutoksia saatetaan tehdä vuosittain.
Päteekö taulukko aina?
Vastuunjakotaulukko perustuu lakiin, mutta etenkin yksittäisissä riitatilanteissa kyseessä on pikemminkin tulkintaohje asunto-osakeyhtiölain säännöksistä. Vakavissa riitatilanteissa tuomioistuin tarkastelee tapauksia yksilöllisesti.
Tärkeätä on myös huomata, että vastuunjakotaulukko perustuu tilanteisiin, joissa kyse on normaalista asumisesta ja kulumisesta johtuvista korjaus- ja ylläpitokustannuksista. Vastuunjako ei mitätöi vahingonkorvausvastuuta. Toisin sanoen rikkoja maksaa. Jos osakas esimerkiksi rikkoo taloyhtiön pihalla olevan aidan peruuttaessaan siihen autolla, voidaan korjaus veloittaa häneltä tai hänen kotivakuutuksestaan. Normaalitilanteessa piha-aitojen kunnostukset kuuluisivat yhtiölle.
Vastuun jakautuminen
Lyhyesti kunnossapitovastuut määritellään seuraavasti: Rakennusten ja osakkeiden ulkopuolisista osista ja rakenteista vastaa taloyhtiö. Rakenteiden lisäksi taloyhtiön vastuulla ovat myös eristeet sekä perusjärjestelmät, kuten lämmitys-, vesi- ja viemärijärjestelmät. Osakehuoneiston sisäosista ja -pinnoista taas on vastuussa osakas, ja hän myös vastaa erilaisista hankkimistaan asetuksista.
Vastuunjakotaulukosta vastuut ja erilaiset kunnossapitotoimenpiteet selviävät hyvin yksityiskohtaisesti. Kaikki mahdolliset kunnostustoimenpiteet liittyen niin parvekkeeseen, oviin kuin ilmanvaihtojärjestelmiinkin on määritelty siinä tarkasti.
Rakenteet
Rakennusten suuret rakenteet ja niiden kunnostukset kuuluvat lähes kokonaisuudessaan yhtiölle. Kunnostusta ja isojakin remontteja voivat vaatia esimerkiksi vesikatto, ylä-, ala- ja välipohja, ulko- ja sisäseinät. Erilaiset painaumat ja halkemat kuuluvat samoin pääsääntöisesti yhtiölle. Rakenteiden sisätilojen pinnoista vastuuta on kuitenkin myös osakkaalla. Sisällä tehtävät maalaukset, tapetoinnit ja rappaukset kuuluvat osakkaalle, samoin kuin lattian, esimerkiksi parketin pinnan, kunnossapito.
Ovet
Pääsääntönä on, että yhtiö vastaa uloimmista ovista ja osakas asunnon sisä- ja väliovista. Monet ulko-oveen ja sen läheisyyteen liittyvät osaset kuuluvat yhtiön vastuulle: lukot, postiluukut, nimikyltit, ovistopparit ja ovikellot. Turvalukko ja itse asennettu ovisilmä sen sijaan kuuluvat osakkaalle.
Ikkunat
Myös ikkunoissa merkitystä on sillä, onko kyseessä ikkunan ulko- ja sisäpuoli. Monet uloimman tason, kuten ulkopuitteiden ja -karmien kunnostukset kuuluvat yhtiölle, sisä- ja väliosiin liittyvä kunnossapito taas osakkaalle. Osakkaan täytyy huolehtia asianmukaisesti esimerkiksi mahdollisista sälekaihtimista, tuuletusluukun puhdistuksesta sekä ikkunanpuitteiden tiivistämisestä.
Parvekkeet
Parvekkeiden julkisivupinnat, vedeneriste sekä kantavat rakenteet kuuluvat yhtiölle, sisäpuolen pinnoiterakenteiden kunnossapito taas osakkaalle. Koska parvekkeet vaikuttavat koko taloyhtiön julkisivuun, isompia lattia- ja seinäremontteja ei tule tehdä omin päin, vaan niiden tarpeesta tulee olla yhteydessä yhtiöön.
Osana parvekkeen kunnossapitoa osakkaan tulisi myös huolehtia mahdollisen lumen ja jään poistamisesta talven aikana, sillä ne voivat aiheuttaa parvekkeelle rakenteellisia vaurioita. Parvekelaseihin liittyvät velvoitteet ovat vaihtelevia ja ne kannattaa selvittää yhtiökohtaisesti.
Kiinteät kalusteet ja laitteet
Osakkeiden omistajat vastaavat kiinteisiin kalusteisiin ja laitteisiin liittyvistä korjauksista ja ylläpidosta. Näihin kuuluvat niin kaappien ovet, ikkunalaudat, verhotangot, saunan lauteet kuin takat ja uunitkin.
Vesi-, viemäri- ja vesilämmityslaitteet
Kosteisiin tiloihin ja viemäreihin liittyy paljon yksityiskohtaisia kysymyksiä. Osakkaan vastuulle kuuluvat esimerkiksi pesualtaat ja letkujen, kuten pesukoneen letkun, kunnosta huolehtiminen. Lisäksi osakkaan vastuulla on asianmukainen pesukoneen liittäminen sekä vesilukkojen ja lattiakaivojen puhdistaminen. Ongelmat hanoissa, WC-istuimessa ja viemäreissä kuuluvat yhtiölle. Jos jokin kylpyhuoneen osanen tarvitsee korjausta tai uusimista, kannattaa yhtiöön olla yhteydessä ja selvittää, kenen vastuulle asia kuuluu.
Ilmanvaihtojärjestelmät
Ilmanvaihtoon liittyvät järjestelmät kuuluvat pitkälti yhtiöiden vastuulle, etenkin jos ne tarvitsevat korjausta. Osakkaan tärkeimpiä velvollisuuksia ovat erilaisten osasten puhdistukset. Esimerkiksi liesituulettimen rasvasuodattimen puhdistaminen on osakkaalta panostus ilmanvaihtojärjestelmän kunnossapitoon.
Sähkötekniset järjestelmät
Yhtiöllä on monia vastuita liittyen taloyhtiöiden kiinteisiin sähköteknisiin järjestelmiin. Osakkaan vastuulla ovat hänen kodinkoneensa, saunan kiuas, kiinteät valaisimet sekä lamppujen, sulakkeiden ja loisteputkiena vaihdot sekä keskuspölynimurin huoneiston sisäpuoliset osat.
Muut laitteet, laitteistot ja järjestelmät
Vastuunjakotaulukosta löytyy velvoitteita myös monista muista taloyhtiön järjestelmistä ja vastuista aina tietoliikenne- ja antennijärjestelmistä lukuisiin pienen pieniinkin yksityiskohtiin. Esimerkiksi postilaatikoista huolehtii yhtiö, kotinsa palovaroittimesta osakas.
Piha-alue
Taloyhtiöillä on aina enemmän tai vähemmän yhteistä piha-aluetta, ja esimerkiksi rivitaloissa osakkailla on myös omia rajattuja piha-alueita. Omalla pihallaan osakkaan tulee huolehtia esimerkiksi nurmikon ja mahdollisten istutustensa ja valaisimiensa kunnosta. Yhtiö sen sijaan vastaa muun muassa puustosta, aidoista sekä pihavarastoista ja -katoksista.
Remonteista tulee ilmoittaa
Olipa remontteihin tai kunnostuksiin tarttumassa osakas tai yhtiö, niistä tulee tiedottaa etukäteen. Yhtiön on ilmoitettava lain mukaan kaikista sellaisista remonteista ja kunnostustöistä, jotka vaikuttavat huoneistojen käyttöön.
Osakkaan ei toki tarvitse ilmoittaa, mikäli hän maalaa huoneistossaan yksittäisiä seiniä tai hiotuttaa lattiansa. Jos hänen tekemänsä remontit kuitenkin vaikuttavat taloyhtiön muihin tiloihin tai osakkeisiin, asiasta on syytä ilmoittaa. Isommista remonteista kannattaa ylipäätänsä keskustella taloyhtiön kanssa, sillä yhtiöllä on oikeus varmistua siitä, että remontit tehdään asianmukaisesti. Yhtiö voi palkata remontille myös valvojan, mikä on kaikkien etu.
Puolueeton rakennusvalvoja huolehtii siitä, että esimerkiksi työn laatu on asianmukaista ja että tarpeelliset tarkastukset tulevat tehdyksi. Valvovan silmän ansiosta voidaan välttyä esimerkiksi kosteusvaurioilta. Valvojilla on myös vastuunjakotaulukon mukaista tietoa siitä, mitkä remontin osuudet kuuluvat kenenkin maksettavaksi missäkin tilanteessa. Esimerkiksi kylpyhuoneremonteissa vesieristyksiin liittyviin kysymyksiin on hyvä olla ottamassa kantaa asiantuntijan.
