Valtakirja on valtuutus kolmannen osapuolen toimintaan asuntokaupassa
Valtakirja on yleinen asiakirja monella elämän osa-alueella ja sitä voidaan käyttää lähes missä tahansa toimessa, jossa itse ei pääse syystä tai toisesta henkilökohtaisesti asiaa hoitamaan. Näin myös on asuntokaupassa. Vain joitakin osa-alueita on olemassa, jossa valtakirjalla ei voi toista osapuolta valtuuttaa hoitamaan asiaa ja tällaisia ovat esimerkiksi esisopimuksen tai kauppakirjan allekirjoittaminen ja vahvistaminen.
Mikä on valtakirja?
Valtakirja on laillinen asiakirja, joka antaa valtuudet kolmannelle osapuolelle hoitaa asioita valtuuttajan puolesta. Tämä asuntokaupassa tarkoittaa asunnon esittelyä, kohteiden hakemista tietyin kriteerein, hinnasta neuvottelua ja kaikkia sopimuksen yksityiskohtien hiomista. Valtakirjan haltija toimii valtuuttajan etua ajatellen ja pyrkii saamaan valtuuttajalle mahdollisimman edullisen sopimuksen, oli kyseessä sitten asunnon osto tai myynti.
Kiinteistönvälitys laatii valtakirjan välityssopimuksen lisäksi
Kiinteistönvälitys laatii usein erillisen valtakirjan välityssopimuksen lisäksi. Tätä valtuutusta kiinteistönvälittäjä käyttää asunnon myynnissä myyjän puolesta ostajaehdokkaille ja ostajan puolesta eri kohteissa. Vaikka välityssopimus itsessään jo antaa valtuudet kiinteistönvälitykselle asuntokauppoihin, niin välityssopimuksen tarkka sisältö on vain välittäjän ja toimeksiantajan välinen asia ja siksi erillinen valtuutus jättää valtuutetulle enemmän liikkumavaraa neuvotteluissa.
Miten valtakirja laaditaan?
Valtakirjan laatimiseen on olemassa valmiita pohjia ja valtakirja voi olla joko hyvin avoin tai tarkkaan määritelty. Mitään virallista lakiin perustuvaa pohjaa ei valtakirjalle ole olemassa, vaan valtakirja voi olla vapaamuotoinen. Epäselvyyksien välttämiseksi valtakirjaan on kuitenkin kirjattava tarkasti kuka valtuuttaa ja kenet ja mitä asiaa hoitamaan ja valtuuttajan allekirjoitus tekee asiakirjasta pätevän.
Kolmannen henkilön toimivaltaa voidaan määritellä valtakirjassa, mutta se ei ole pakollista. Valtakirjan ei tarvitse sisältää tarkempia ehtoja, kuten asuntokaupan myyntihinnan alarajaa tai myyntiaikaa. Liialliset lisämaininnat saattavat jopa hankaloittaa kolmannen osapuolen kaupantekoa. Valtakirjan haltijan tulee toimia koko ajan valtuutetun etua ajatellen. Asuntomyynti on valtuutettu kiinteistönvälittäjälle välityssopimuksen muodossa, jossa on tarkasti määritelty toiminnan sisältö.
Välityssopimus toimii jo valtuutuksena
Vaikka valtakirjaa laatiessa olisi määritelty asunnolle myyntihinnan ylä- ja alarajat, niitä ei tarvitse valtakirjassa mainita, vaan kiinteistönvälitys kirjaa nämä välityssopimukseen. Välityssopimus itsessään toimii jo valtakirjana, mutta ostajaehdokkaille on hyvä olla näyttää yksinkertaisempi valtakirjaa, josta ei kaikki yksityiskohdat käy heti ilmi. Tämä mahdollistaa laajemmat mahdollisuudet neuvotteluihin valtuutetulle ja hän pystyy paremmin ajamaan valtuuttajan etua.
Liian avoin valtakirjasta ei kannata tehdä, koska se voi olla myös valtuuttajalle haitallinen. Valtakirjassa on vähintään käytävä ilmi kuka valtuuttaa ja kenet sekä mitä toimia valtuutus koskee. Samoin on aiheellista määritellä, koska valtuutus päättyy. Tämän ei tarvitse koskea asunnon myyntiaikaa, vaan valtuutus voidaan kirjata päättymään kaupanvahvistukseen.
Kolmannen osapuolen valtuutus kannattaa tehdä kirjallisesti
Valtakirjan voi tehdä suullisestikin, mutta suositeltavampaa on laatia se kirjallisesti, jossa on myös määritelty toimet, joita valtuutus koskee. Niin pitkään, kun valtakirjan haltija ei ole ylittänyt valtuuksiaan, on valtuuttaja vastuussa valtuutetun tekemistä toimista. Jos valtakirja on annettu suullisesti, voi olla vaikea näyttää valtuutuksen rajoja toteen mahdollisissa ongelmatilanteissa.
Milloin valtakirjaa tarvitaan?
Hyvin usein valtakirja tulee ajankohtaiseksi kuolinpesää hoitaessa. Jo perunkirjoituksia varten tarvitaan kuolinpesän osakkailta valtakirjoja esimerkiksi pankkiasioiden hoitoon, jos osakkaita on enemmän kuin yksi. Kuolinpesässä voi olla myös kiinteistöjä tai asunto-osakkeita, joille osakkailla ei ole omaa käyttöä ja mielenkiintoa niitä myöskään laittaa sijoituskäyttöön. Silloin myynti on ajankohtaista ja järkevää valtuuttaa kiinteistönvälitys hoitamaan kauppa kokonaisuudessaan.
Asuntomyynti ei ole ainoa vaihtoehto kuolinpesän asunto-osakkeisiin tai kiinteistöihin. Myös sijoitustoiminta on mahdollinen vuokrauksen kautta ja kun perikunta päättää laittaa kohteen vuokralle on helpointa valtuuttaa kiinteistönvälitys hoitamaan kaikki asiaan liittyvät toimet aina kohteen ilmoittamisesta lähtien, sopimusten laadintaan asti. Tämä vaatii valtakirjoja kaikilta muilta perikunnan osakkailta, että yksi henkilö voi hoitaa asiaa kiinteistönvälittäjän suuntaan.
Kuolinpesät eivät ole ainoita tilanteita, joissa asuntomyynti hoidetaan valtakirjan valtuuksin. Muita esimerkkejä ovat esimerkiksi elämäntilanteen muuttuminen tai muutto työn perässä pitkän välimatkan päähän, jolloin vanha asunto on aika myydä. Sen sijaan, että itse kulkisi matkaa edestakaisin järjestämässä asuntoon näyttöjä ja hoitamassa neuvotteluja, on valtuutus helpompi keino saada asunnon myynti hoidettua.
Miten valtakirjalla toimitaan?
Kun kolmannella osapuolella on valtuutetun antama valtuutus, hänellä on oikeus käydä neuvottelut valtakirjan valtuuttajan puolesta. Heti ennen neuvotteluja valtuutetun on esitettävä valtakirja neuvottelujen toiselle osapuolelle. Suullisessa valtuutuksessa tähän riittää valtuuttajan itsensä kertoma valtuutus puhelimitse, mutta kirjallinen valtuutus on aina parempi ja varmempi kaikkien osapuolten kannalta. Se on usein nopeampi kuin tavoitella valtuuttajaa puhelimitse.
Asunnon osto on myös mahdollista valtakirjalla
Valtakirjan avulla asunnon myyjä tai ostaja voi oikeuttaa kiinteistönvälittäjän toimimaan puolestaan. Valtakirjaa voidaan käyttää niin uuden kuin vanhankin asunnon myynnissä tai ostossa. Kiinteistönvälitys voi toimia molempien osapuolten valtuuttamana, ja etenkin asuntosijoittajat valtuuttavat usein kiinteistönvälittäjän neuvottelemaan ostosta puolestaan. Osaava kiinteistönvälittäjä löytääkin asuntosijoittajan määrittelemiä kohteita helposti ja esittelee sijoittajalle vain erikseen sovitut kriteerit täyttävät kohteet.
Asunnon ostaminen valtakirjalla ei ole yhtä yleistä kuin sen myyminen. Ostossa käytettävät valtakirjat ovatkin enemmän asuntosijoittajien käyttämiä kuin omaan käyttöön asuntoa ostettaessa. Usein ostaja haluaa vähintäänkin saada kohteesta etänäytön ja silloin kiinteistönvälittäjä on kohteen näytössä paikalla ostajan puolesta ja etänäytössä hyödynnetään videopuheluyhteyttä. Jo tässä ja esisopimuksen neuvotteluissa kiinteistönvälittäjä voi tarvita ostajalta valtuutuksen.
Mitä ei valtakirjalla voida hoitaa?
Vaikka valtakirjalla voidaan hoitaa lähes kaikki asunnon myyntiin, ostoon tai vuokraamiseen liittyvät asiat, niin ihan kaikkeen sitä ei voida kuitenkaan käyttää. Kaikki valmistelevat neuvottelut voidaan käydä valtakirjan turvin, mutta lopullisiin esisopimuksiin, kauppakirjoihin ja vuokrasopimuksiin tarvitaan kuitenkin valtuuttajan allekirjoitus ja paikan päällä henkilökohtaisesti kirjoitettuna, jolloin kauppa saadaan samalla vahvistettua.
Ilman vahvistusta esisopimus ja kauppakirja ovat mitättömiä. Kiinteistönvälittäjä, joka on toiminut valtuuksiensa rajoissa, voi toimia myös kaupanvahvistajana. Olisi varsin outo porsaanreikä, jos valtuutettu voisi käydä niin neuvottelut kuin kirjoittaa kauppakirjat ja vahvistaakin ne vielä vain valtakirjan valtuuksien turvin. Kyseessä on kuitenkin valtuuttajan omaisuudesta, oli sitten kyseessä asunnon osto tai myynti.
Valtakirjalla asuntokauppa on helppoa
Valtakirjalla asuntokauppa on helppoa, kun valtuutettuna on osaava kiinteistönvälitys, joka hoitaa asuntomyynti- tai asunnon osto neuvottelut. Itselle jää vain esisopimukseen ja kauppakirjoihin perehtyminen ja niiden allekirjoittaminen, kun kaiken muun onkin valtuutettu hoitanut puolestasi ja etuasi ajatellen. Tämä onkin varteenotettava vaihtoehto hoitaa asuntokauppaa eikä asunnonmyynti tai asunnon osto vie kohtuuttomasti enää omaa aikaa.
