Vakiokorvaus
Asuntoa ostavan kannattaa miettiä tarjousten tekemiset tarkkaan ja tehdä vain yksi tarjous kerrallaan. Myöskään myyjän ei tule hyväksyä tarjouksia kepeästi, vaan hänen tulee pohtia, onko hän tarjoukseen täysin tyytyväinen ja pystyykö hän esimerkiksi noudattamaan ostajaehdokkaan edellyttämiä muuttoaikatauluja. Myyjällä on periaatteessa oikeus hyväksyä kenen tahansa tarjous ja yhtä lailla olla hyväksymättä tarjouksia, jotka syystä tai toisesta eivät miellytä. Vireille laitetun asuntokaupan peruminen ei ole mahdotonta, mutta sille voi tulla harmillisesti hintaa.
Sopimukset heti tarjouksen hyväksymisestä lähtien ovat asuntokauppoja tehtäessä lähtökohtaisesti sitovia. Toisinaan jompi kumpi osapuoli haluaa kuitenkin jossain vaiheessa prosessia syystä tai toisesta perua sopimuksen. Tällöin niin sanottu vakiokorvaus, toiselta nimeltään sopimussakko, astuu kuvioihin. Vakiokorvauksella tarkoitetaan summaa, jonka sopimuksen rikkova osapuoli joutuu korvaamaan toiselle osapuolelle. Mikä vakiokorvaus tarkalleen ottaen on ja miten se toimii?
Vakiokorvauksen perusteet
Asuntokauppaa tehtäessä ostajaehdokas tekee ostotarjouksen. Jos mieli ostamisesta muuttuu heti, kannattaa tästä ilmoittaa myyjälle mahdollisimman pian. Myyjä ei yleensä peri korvauksia ostotarjouksista, joihin hän ei vielä ole edes ottanut kantaa. Tilanne on toinen, jos myyjä on jo ehtinyt käyttää aikaa ja rahaa tarjoukseen ja etenkin, jos hän on jo sen hyväksynyt.
Kun asunnon myyjä tai kiinteistönvälittäjä ilmoittaa ostotarjouksen hyväksymisestä, kauppa katsotaan syntyneeksi. Tässä vaiheessa asunnon myymisestä on olemassa sopimus, ja siitä vetäytyvä voidaan velvoittaa rahallisiin korvauksiin. Vakiokorvaus on sanktio kaupasta vetäytymisestä. Myyjän ja ostajan on hyvä tehdä kirjallinen sopimus vakiokorvauksen määrästä jo kaupanteon alkumetreillä siltä varalta, että kauppa ei loppujen lopuksi sujukaan suunnitelmien mukaan. Selkeän vakiokorvauksen linjaamisella voidaan välttää riitatilanteet ja käräjöinnit.
Syitä kaupan peruuntumiselle voi olla monia. Ostaja voi esimerkiksi löytää viime hetkellä itselleen paremman asuntovaihtoehdon tai hän ei saakaan tarvittavan isoa lainaa ja joutuu vetäytymään taloudellisista syistä kaupasta pois. Kaupan peruuntumista voi haluta myös myyvä puoli. On mahdollista, että myyjä saa kauppakirjojen tekemisen jälkeen paremman tarjouksen, joka tietenkin houkuttelee, tai hänellä ilmenee ongelmia esimerkiksi uusien asumisjärjestelyidensä kanssa.
Vakiokorvauksen vaihtoehdot
Vakiokorvaus ei ole ainut keino varmistaa taloudelliset korvaukset, joilla kompensoidaan peruuntuneesta asuntokaupasta johtuneita ajan, vaivan ja rahan menetyksiä. Kun asuntokauppaa tekevät yksityishenkilöt, he voivat vakiokorvauksen sijaan sopia ”todellisten vahinkojen korvaamisesta”. Miten todellisten vahinkojen arvot lasketaan ja todistetaan, kannattaa kirjata ja miettiä tarkasti.
Perinteisesti asuntokaupoissa on hyödynnetty myös käsirahaa. Käsiraha on tietty, sovittu summa, jonka ostaja maksaa myyjälle jo ennen virallisen kauppasopimuksen syntymistä. Käteisraha voidaan ajatella myös eräänlaisena etukäteisvakuutena: myyjä saa ostajalta korvausta siihen asti käytetystä ajasta ja vaivasta, ja käteisraha myös vahvistaa ostoaikomuksen.
Käsiraha on useimmiten pieni osuus sovitusta kauppasummasta ja enintään neljä prosenttia asunnon arvosta. Mahdollinen käsiraha sovitaan aina kauppakirjan tekemisen yhteydessä mahdollisten epäselvyyksien varalta. Mikäli sopimus kariutuu ostajan halusta käsirahan maksamisen jälkeen, myyjä saa pitää käsirahan. Jos taas sopimuksen haluaa purkaa myyjä, hän joutuu palauttamaan käsirahan ja lisäksi maksamaan sopimusrikkomuksista. Käsirahan käyttäminen on vähentynyt, ja selkeämmän sopimussakon eli vakiokorvauksen hyödyntäminen yleistynyt.
Asuntoa etsivän on hyvä tietää vakiokorvauksen ja käsirahan käsite, vaikkei kaupan peruuntuminen tulisikaan koskemaan itseä. Vakiokorvauksesta ja käsirahasta kannattaa aina sopia, eivätkä ne aiheuta lisäkuluja onnistuneeseen ostoprosessiin. Vakiokorvaus ja käsiraha ovat jo osana kauppahintaa, joten niitä ei tarvitse alkaa enää kaupan hetkellä maksamaan. Ostajan maksama hinta on se, mitä sopimuksessa lukee, ei yhtään enempää eikä yhtään vähempää.
Laki vakiokorvauksesta
Vaikka vakiokorvauksen ajatuksena on hyvittää peruuntuneesta kaupasta johtuneita ajan, vaivan ja kulujen menetyksiä, on hyvä tiedostaa, ettei korvausvastuu lain mukaan edellytä minkäänlaisen vahingon aiheutumista. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että peruuntuipa kauppa mistä tahansa syystä ja vaikka toinen osapuoli ei olisi laittanut prosessiin mainittavasti vaivaa ja rahaa, peruja on velvollinen vakiokorvauksen maksamiseen.
Vakiokorvaus velvoittaa maksamaan, mutta samalla se myös suojaa perujaa kohtuuttomilta korvaussummilta. Vaikka toisen osapuolet kokemat vahingot olisivat korvausta suuremmat, ei perunut osapuoli joudu maksamaan kuin korvaukseen määritellyn rahasumman. Lain mukaan vakiokorvaus voi olla enintään neljä prosenttia asunnon kauppahinnasta. Käytännössä tämä tarkoittaa siis sitä, että mikäli asunnon tarjottu hinta on 100 000 euroa, voi sopimussakko olla maksimissaan 4 000 euroa. Tätä enempää ei kummankaan osapuolen tarvitse lain mukaan sitoutua maksamaan.
Kenen syy?
Halusipa sopimuksen purkaa sitten myyjä tai ostaja, asunnon myynti ja sen peruuntuminen on aina ikävä tilanne. Peruuntumista voi myös seurata epäselvyys tai riitely siitä, kumman osapuolen kontolle vakiokorvaus lankeaa. Näin voi käydä etenkin silloin, jos peruja perustelee sopimuksen purkamisen toisesta osapuolesta johtuvaksi.
Lähes aina se osapuoli, joka ei kauppaa halua loppuun viedä, on velvollinen korvauksen maksamaan. Kun vakiokorvaus käsitteenä ja sen perusteet ovat molempien osapuolten hallussa, vältetään käräjille asti menevät tilanteet. Myös asiantunteva kiinteistönvälittäjä auttaa peruuntumistilanteissa.
Joskus kauppa etenee niin pitkälle, että ostaja on jo muuttanut uuteen kotiinsa. Asunnosta yllättäen ilmenevät puutteet voivat johtaa haluun purkaa kauppa pikimiten. Nämä ovat yksittäin tarkasteltavia tilanteita, joissa ei puhuta enää vakiokorvauksista vaan mahdollisista muista korvauksista, hinnanalennuksista ja äärimmillään talokaupan purkamisesta.
Toimi näin asuntokauppaa tehdessäsi
Lähtökohtana asuntokaupalle tulisi olla se, ettei peruuntumisia tulisi eikä vakiokorvauksia tarvitsisi rueta maksamaan. Olit sitten ostaja tai myyjä, sinun kannattaa kuitenkin varautua kaikkeen ja ottaa selvää sekä laillisista oikeuksista että velvollisuuksista, etteivät ne pääse yllättämään väärällä hetkellä. Ostajan kannattaa esimerkiksi miettiä tarjousten tekeminen huolella, samoin myyjän pohtia rauhassa eri tahoilta tulevia tarjouksia.
Suullinen tarjous on aina sitova, mutta sen näyttäminen toteen on huomattavasti hankalampaa kuin kirjallisen tarjouksen. Sopimukset ja tarjoukset kannattaa siis aina laatia kirjallisesti. Jos sopimusten tekemisestä ei ole kokemusta tai tietoa, kannattaa asioista etsiä tietoa ja kysyä neuvoa. Tietoa ja yhteystietoja löytyy helposti esimerkiksi internetistä. Oman tiedonhankinnan lisäksi kiinteistönvälityspalvelut ja niiden hyödyntäminen selkeyttävät ja helpottavat ostotilanteita.
Käsirahoista ja vakiokorvauksista kannattaa sopia viivyttelemättä. Sopimussakon, vakiokorvauksen ja käsirahan termejä käytetään paljon sekaisin, ja on tärkeää varmistaa oikean termistön käyttö kirjaamisessa. Kun mahdollisiin peruuntumistilanteisiin on varauduttu hyvissä ajoin, ne selkeytyvät ja menevät lain kirjan mukaan. Lisäksi vakiokorvauksista sopimisella varmistetaan, etteivät korvaussummat nouse täysin kohtuuttomiksi. Kaikkiin kaupantekoon liittyviin asiakirjoihin ja liitteisiin kannattaa rauhassa tutustua yhdessä ja erikseen, ettei niistä tarvitse myöhemmin vääntää kättä.
