Tuloutus
Asuntosijoitus ja tuloutus
Asuntosijoitus on tänä päivänä kiinnostava vaihtoehto omaisuuden sijoittamiselle, ja siitä on kiinnostunut yhä useampi potentiaalisena vaihtoehtona. Kun aiemmin rahat laitettiin pankkitilille kartuttamaan omaisuutta talletuskorkojen muodossa, niin nykyinen tilanne ja olematon korko on vähentänyt huomattavasti pankkitalletusten kannattavuutta. Kaupungistuminen on lisännyt vuokra-asuntojen tarvetta ja sen on myös kiinteistönvälitys saanut huomata. Vuokra-asuminen on houkutteleva vaihtoehto ja vuokra-asuntojen lisääntynyt kysyntä mahdollistaa kannattavan asuntosijoituksen.
Kiinteistönvälittäjä suosittelee
Ennen kun sijoittajaksi alkaa, on hyvä ymmärtää, mitä tuloutus tarkoittaa asuntosijoittajalle. Usein kiinteistönvälittäjä kohtaa tilanteita, joissa asuntosijoitus on ajankohtainen, mutta tulouttamiseen liittyviä hyötyjä ei tunneta. Yllättäen asia on edelleen epäselvä, vaikka asuntosijoitus on jo kovaa vauhtia menossa eteenpäin ja asunnon osto on prosessina pitkällä. Taloudelliset hyödyt ja menettelytapojen erot kannattaa kuitenkin selvittää, jotta saa sijoittamalleen omaisuudelle maksimaaliset hyödyt sekä verotuksen että tuoton kannalta.
Mitä tuloutus tarkoittaa?
Tuloutus ja rahastointi ovat sanoja, joista puhutaan taloyhtiön kirjanpidon yhteydessä. Ne liittyvät asunto-osakkeiden rahoitusvastikkeiden kirjanpidon erilaisiin menettelytapoihin ja vaikuttavat suoraan verotukseen ja sitä kautta tuottoon. Tarkemmin kuvailtuna se tarkoittaa sitä, että jos taloyhtiössä tehdään esimerkiksi korjaustoimenpiteitä, niin asunto-osakkaat maksavat oman osuutensa remonttilainasta rahoitusvastikkeina eli pääomavastikkeina. Kyseiset maksusuoritukset voidaan sitten kirjanpidossa joko tulouttaa tai rahastoida ja molemmilla vaihtoehdoilla on erilaiset verohyödyt.
Mitä eroa on tuloutuksella ja rahastoinnilla
Tuloutus ja rahastointi toimivat eri tavoin verotuksellisesti. Kun puhutaan rahastoinnista, niin käytännössä se tarkoittaa sitä, että taloyhtiön kirjanpidossa rahoitusvastikkeet näkyvät pääomasijoituksena, jolloin ne ovat osa asunto-osakkeiden hankintamenoja. Nämä suoritukset voidaan taas vähentää verotuksessa vasta silloin, kun asunnon myynti on ajankohtainen. Tulouttaminen taas tarkoittaa sitä, että maksusuoritukset kirjataan tulona. Silloin tuloutetut suoritukset voidaan vähentää vuokratuloista jo samana verovuonna. Etuna on siis juuri se, että verohyvitys vuokratuloista saadaan jo samana vuonna, mikä on etu asuntosijoittajalle.
Miksi tuloutus ei ole yleisemmin käytössä
Tuloutus on monelle sijoittajalle uusi asia, eikä sen taloudellisia vaikutuksia tunneta. Vaihtoehtoa ei myöskään osata ehdottaa taloyhtiölle, jos se ei ole ollut aiemmin käytössä. Jos asuntosijoitus on vasta alkanut, on hyvä tietää, että myös taloyhtiön kirjaamistapoihin kannattaa perehtyä. Voi olla, että taloyhtiössä ei ole juurikaan ollut asuntosijoittajia osakkaina ja siitä syystä heilläkään ei ole osaamista tulkita eri menettelytapojen vaikutusta sijoittajan näkökulmasta. Usein asiat tehdään niin kuin ne on tehty aiemminkin ja tulouttaminen vaatii yleensä kirjanpidossa hieman enemmän osaamista.
Asuntosijoitus ja sen verovaikutukset
Asuntosijoitus on yleensä pitkäaikainen investointi ja sijoitusasuntoja pidetään vähintäänkin useita vuosia, ellei pidempäänkin. Silloin asuntosijoittajalle on yleensä edullisempaa saada verohyvitykset suoraan rahoitusvastikkeiden maksun yhteydessä, jolloin rahoitusvastikkeet eivät vaikuta vuokrista saatavaan tuottoon. Tämä on tietysti sellainen asia, jota jokainen harkitsee oman laskelmansa perusteella, kun on ensin ymmärtänyt, että mitä tuloutus ja rahastointi tarkoittavat ja mitä eroa niillä on verotuksellisesti.
Tuloutus taloyhtiön näkökulmasta
Kaikissa taloyhtiöissä ei ole osaamista huomioida eri vaihtoehtoja asuntosijoittajan näkökulmasta. Syy voi olla niinkin yksinkertainen, että asia on heille uusi ja asuntosijoittajiin suhtaudutaan pienellä varauksella. Mikäli tuloutus vaatii lisäponnisteluja taloyhtiön puolelta, on ymmärrettävää, että myös heidän pitää selvittää asiaa.
On erittäin tärkeää, että tulouttaminen kirjanpidossa tehdään oikein ja sillä tavalla, ettei siitä synny taloyhtiölle lisää maksettavia veroja. Yleensä osakkaat eivät hyödy tuloutuksesta eli hyöty tulee vain asuntosijoittajalle ja siksi asiassa ollaan varovaisia. Kun eri osapuolien näkemykset sekä mahdolliset vaikutukset otetaan huomioon, niin silloin on huomattavasti helpompi päästä asiassa kaikkia osapuolia tyydyttävään ratkaisuun.
Asunnon osto kannattaa harkita tarkkaan eri näkökulmista
Asunnon osto on aina iso asia, se on niitä suurimpia päätöksiä, mitä elämän aikana tulee tekemään, vaikka ostaisi useampia asuntoja. Sen väittämän voi jokainen kiinteistönvälittäjä ja asuntomyyjä allekirjoittaa.
Oli sitten kyse asunnon ostosta itselle ja perheelle tai asuntosijoitus mielessä, niin mukana on aina paljon tunteita. Investointina asunnon osto on suuri ja se tehdään yleensä pitkäksi ajaksi. Asuntosijoitus tarkoittaa aina sitä, että kulut alkuvaiheessa ovat suuret ja ne saadaan takaisin vuokrien muodossa sekä silloin, kun asunnon myynti tulee ajankohtaiseksi. Siksi onkin tärkeää muistaa, että eri vaihtoehdoilla saadaan verotuksellisesti erilainen ratkaisu.
Asunnon osto taloyhtiöstä, johon on suunniteltu isoja korjauksia, voi olla silti kannattavaa. Vaikka pääoman sitoutuminen remonttilainoihin onkin näköpiirissä, niin siitä voi saada takaisin verohyötynä jo kyseisenä vuonna tekemällä vähennykset vuokratuloista.
Miten toimia, kun suunnitelmissa sijoitus
Jos olet ostamassa asuntoa sijoittajana, niin kannattaa selvittää jo etukäteen taloyhtiön toimintatavat. Silloin pääsee myös tutustumaan taloyhtiöön ja sen avainhenkilöihin. Hyvät suhteet helpottavat asioiden hoitumista tulevaisuudessakin.
Isännöitsijä on hyvä kontakti kysyä, että onko kirjanpidossa käytössä tulouttaminen vai rahastointi. Jos rahastointi on menettelytapana käytössä, niin aina voi ehdottaa toimintatapoihin muutosta. Yleensä päätökset muutoksista tekee taloyhtiön hallitus ja päätökset tehdään vuosittain. Taloyhtiön kokouksiin tulee myös osakkaille kutsu ja niihin kannattaa ehdottomasti osallistua, sillä vain sillä tavoin voi vaikuttaa. Samalla se on oiva tilaisuus tutustua muihin osakkaisiin.
Vinkit tuoreelle asunnon ostajalle
Siinä vaiheessa, kun olet jo hankkinut asunnon sijoitusmielessä ja saanut avaimet käteen, niin on aika onnitella loistavasta päätöksestä. Kun olet tutustunut taloyhtiön toimintaan, voit ehdottaa taloyhtiön hallituksen kokouksessa tulouttamista, ellei se ole jo käytössä, ja kertoa faktatiedot siitä. Asia kannattaakin valmistella hyvin ja kerätä kaikki mahdolliset tiedot etukäteen. Kysymyksiin on hyvä varautua ja siihen, millaisia huolia eri osapuolilla voi olla asiaan liittyen.
Vaikka tulouttamisesta on hyötyä vain asuntosijoittajalle, ei siitä ole muillekaan haittaa. On tietysti mahdollista, että toimintatapoihin tulee muutoksia, kun kyse on vuosittain päätettävästä asiasta. Voikin olla hyvä vaihtoehto hakea taloyhtiön hallituksen jäseneksi, jolloin vaikutusmahdollisuudet ovat vielä paremmat.
Kiinteistönvälitys auttaa asuntosijoitusasioissa
Asuntosijoitus on iso investointi ja sen myös jokainen kiinteistönvälittäjä tietää. Kiinteistönvälitys on aina valmis neuvomaan sijoittajia selvittämään eri menettelytapojen eroja ja pitämään omalta osaltaan huolta siitä, että jokainen saa mahdollisimman hyvät tuotot sijoitukselleen. Se on taas huomattavasti helpompaa silloin, kun on perehtynyt erilaisiin vaihtoehtoihin ja osaa tehdä laskelmat ja vertailut oikein.
Laskelmien perusteella on helppo vertailla vaikutuksia sekä lyhyellä että pitkällä aikaikkunalla ja tietysti omien intressien ja suunnitelmien pohjalta. Tuloutusta kannattaa siis rohkeasti ehdottaa taloyhtiölle, jollei asia ole siellä ennestään tuttu. Hyödyt voivat olla sen arvoisia!
