Taloyhtiön tilinpäätös
Jokaisen asunto-osakeyhtiön eli taloyhtiön on tilikauden päätyttyä annettava tilinpäätös ja esitettävä se yhtiökokoukselle hyväksyttäväksi. Tilinpäätöksessä selvitetään, miten yhtiön taloutta ja varallisuutta on hoidettu. Tilinpäätöksestä voi lukea sekä sen, mikä yhtiön taloudellinen tilanne on tilinpäätöksen valmistumispäivänä että sen, miten yhtiön talous on kehittynyt viimeisen vuoden aikana. Taloyhtiön osakkaan sekä asunnon ostajan näkökulmasta tilinpäätöksessä on paljon tärkeää ja kiinnostavaa tietoa kulurakenteesta, esimerkiksi vuoden aikana tehdyistä korjauksista ja huoltotoimista sekä juoksevista kuluista. Lyhyesti sanottuna tilinpäätös kertoo sen, miten osakkailta kerättyjä vastikkeita on taloyhtiössä käytetty.
Tilinpäätöksessä on useita osia, joista tärkeimmät esitellään alla hieman tarkemmin. Asunnon ostajan kannattaa aina perehtyä tilinpäätösasiakirjoihin ennen tarjouksen tekemistä. Perehtyminen kannattaa vaikka ei olisikaan rutinoitunut taloustietojen ja talousasiakirjojen lukemiseen, ja tärkeimmät tiedot on helppo oppia löytämään ja tulkitsemaan. Hyvä isännöitsijä myös huomioi tilinpäätöstä laatiessaan sen, että lukijoista eli osakkaista vain harva on syvällisesti perehtynyt tämäntyyppisten asiakirjojen tulkintaan ja tekee niistä mahdollisuuksien mukaan selkeitä ja ymmärrettäviä.
Tilinpäätöksen laatiminen on lakisääteinen velvoite
Taloyhtiöillä on lakisääteinen velvoite laatia tilinpäätös. Tilinpäätöksessä on esitettävä oikeat ja riittävät tiedot yhtiön toiminnan tuloksesta sekä taloudellisesta asemasta. Tilinpäätöksen on oltava selkeä ja sen on muodostettava yhtenäinen kokonaisuus. Tuloslaskelman ja taseen kaavat on määritelty kirjanpitoasetuksessa, liitetiedot ja toimintakertomuksen sisältö on määritelty kirjanpitoasetuksessa sekä asunto-osakeyhtiölaissa ja osakeyhtiölaissa.
Tilinpäätöksen sisältö
Asunto-osakeyhtiön tilinpäätös koostuu toimintakertomuksesta, tuloslaskelmasta sekä taseesta. Lisäksi tilipäätökseen kuuluu talousarviovertailu sekä tarvittavia liitetiedostoja ja laskelmia. Olennaisuusperiaatteen mukaisesti tilinpäätöksen on annettava oikea ja riittävä kuva taloyhtiön toiminnasta. Näin ollen tilinpäätöksessä ei saa jättää ilmoittamatta tietoja, jotka olennaisesti vaikuttavat päätöksiin, joita tilinpäätöksen perusteella tehdään.
Toimintakertomus
Toimintakertomus on nimensä mukaisesti sanallinen kuvaus taloyhtiön tapahtumista ja tilanteesta, ja se avaa tilinpäätöksen numeroita myös sellaiselle lukijalle, joka ei ehkä ole kovin tottunut lukemaan määrämuotoisia talousasiakirjoja. Tomintakertomuksesta selviävät yhtiön perustiedot kuten huoneistojen määrä, autopaikkojen määrä, eosakkeiden määrä, yhtiölainat ja niin edelleen. Toimintakertomuksesta näkee myös mahdolliset ylimääräiset yhtiökokoukset, suuremmat korjaukset, tapahtuneet osakesiirrot sekä muut olennaiset tapahtumat tilikauden varrelta. Lisäksi toimintakertomuksessa annetaan arvio tulevasta kehityksestä, esimerkiksi tulevista merkittävistä korjaushankkeista.
Talousarviovertailu
Tilinpäätökseen kuuluu talousvertailu, josta selviävät tiedot talousarvion toteutumisesta. Talousarviovertailussa toteutuneita kuluja siis verrataan budjetissa arvioituihin. Vertailu kertoo, kuinka hyvin suunniteltu budjetti on vuoden aikana toteutunut esimerkiksi lämmityskustannusten, vedenkulutuksen tai korjausten osalta. Vertailusta on helppo yhdellä silmäyksellä nähdä, onko esimerkiksi vedenkulutus pysynyt arvioidulla tasolla. Lämmityskulut saattavat vaihdella talven ankaruden mukaan, ja yllättävät korjauskulut saattavat kertoa esimerkiksi jonkin laitteen odottamattomasta rikkoutumisesta.
Vastikelaskelma eli jälkilaskelma
Vastikelaskelma tai vastikerahoituslaskelma vertailee vastiketulojen riittävyyttä verrattuna taloyhtiön menoihin. Vastikelaskelmasta selviää, onko taloyhtiössä kerätty riittävästi vastikkeita kattamaan menot. Taloyhtiöllä saattaa olla useita vastikkeita, esimerkiksi eri remontteihin kohdistuvia rahoitusvastikkeita tavanomaisen hoitovastikkeen lisäksi. Jälkilaskelmassa jokainen rahoituslaina on esitetty omana kohtanaan, jolloin näkyy selvästi se, onko vastikkeella katettu juuri niitä menoja, joita varten kyseistä vastiketta on kerätty. Osakkaan kannalta tämä on tärkeä tieto, sillä jos esimerkiksi hoitovastiketta kerätään liian vähän ja yhtiön tavanomaisia menoja joudutaan kattamaan rahoitusvastiketuloilla, ei rahoitusvastikkeensa maksanut osakas tältä osin osallistu taloyhtiön hoitoon ja osakkaat ovat eriarvoisessa asemassa.
Tuloslaskelma
Tuloslaskelma erittelee taloyhtiön tuotot ja kulut tilikauden aikana. Ne on eritelty tarvittavalla tarkkuudella, ja lisäksi esitetään vertailu edelliseen tilikauteen. Tuloslaskelmasta on näin ollen helppo todeta esimerkiksi muutokset korjauskustannuksissa. Suuret muutokset on selitettävä myös toimintakertomuksessa.
Tuloslaskelman tulopuoli kertoo, mistä taloyhtiö saa rahaa. Useimmiten taloyhtiön tulorakenne on melko yksinkertainen, ja tulot koostuvat suurimmaksi osaksi osakkaiden maksamista vastikkeista. Lisäksi tulopuolella näkyvät mahdolliset käyttömaksut kuten vesimaksut, autopaikkamaksut, tietoliikennevastikkeet ja muut kulutusperusteiset maksut. Joillakin taloyhtiöillä voi olla omistuksessa myös liike- tai asuinhuoneistoja, joiden vuokratulot luonnollisesti näkyvät tuloslaskelman tulopuolella.
Tuloslaskelman menopuoli koostuu tyypillisesti muun muassa lämmityskustannuksista, vesi- ja jätevesimaksuista, korjauksista, veroista, huollosta, kiinteistöverosta ja niin edelleen. Asunnon ostajan ja osakkaan kannalta tuloslaskelman menopuoli on tärkeä, ja siihen on hyvä tutustua perusteellisesti. Siitä selviää hyvin konkreettisesti, miten maksetut vastikkeet on vuoden aikana käytetty.
Tase
Tase kertoo taloyhtiön varat, velat sekä oman pääoman tilikauden viimeisenä päivänä. Tase on määrämuotoinen asiakirja, joka on jaettu kahteen puoleen. Vastaavaa-puoli kertoo taloyhtiön varallisuuden kuten rakennukset ja koneet, joita voi olla vaikkapa lämmönjakelu- tai ilmanvaihtolaitteet. Vastattavaa-puoli kertoo sen, miten varallisuus on rahoitettu. Taseen molempien puolien loppusumman on oltava yhtä suuri.
Vastaavaa-puolella eritellään erikseen pysyvät ja vaihtuvat vastaavat. Pysyvät vastaavat ovat nimensä mukaisesti varoja, jotka ovat luonteeltaan pysyviä ja tuottavat yhtiölle jatkuvaa tuloa. Tällaisia ovat esimerkiksi rakennukset, mahdollinen omistustontti sekä jo edellä mainitut koneet. Vaihtuvat vastaavat puolestaan ovat luonteeltaan lyhytaikaisempia, tyypillinen esimerkki on taloyhtiön pankkitilillä oleva raha.
Taseen vastattavaa puolella erotellaan oma pääoma ja vieras pääoma. Oma pääoma kuvaa taloyhtiöön sijoitettuja varoja ja se kertoo, kuinka paljon osakkaat ovat sijoittaneet yhtiöön koko elinkaaren aikana. Niinpä taseessa usein näkyvät rivit ”rakennusrahasto” tai ”lyhennysrahasto” eivät nimestä huolimatta tarkoita sitä, että yhtiöllä olisi vapaasti käytettävissä tämä määrä rahaa, vaan kyseessä on yksinkertaisesti kokonaisinvestointi yhtiön elinkaaren aikana. Tätä pääomaa on ajan myötä käytetty yhtiön hyväksi eikä se esimerkiksi makaa pankkitilillä käyttövalmiina.
Vieras pääoma näyttää yhtiön lainat.
Tilinpäätöksen laatiminen ja vahvistaminen
Taloyhtön taloudenpidosta vastaa hallitus, mutta isännöitsijällä on suuri käytännön rooli esimerkiksi tilinpäätöksen laatimisessa. Tilinpäätös kuitenkin vahvistetaan vasta yhtiökokouksessa, joka on asunto-osakeyhtiön ylin päättävä elin. Yhtiökokoukseen kannattaa osallistua ja kokousasiakirjoihin kannattaa tutustua. Käytännössä kaikki taloyhtiön menot kustannetaan osakkaiden maksamilla vastikkeilla, ja tilinpäätöksestä selviää miten yhtiön rahoja käytetään. Yhtiökokouksessa päätetään muun muassa vastikkeen suuruudesta, ja yhtiökokouksessa on mahdollisuus kysyä ja saada tietoa kaikista taloyhtiön asioista niin isännöitsijältä, hallituksen jäseniltä kuin muiltakin osakkailta.
Tilinpäätös ja asunnon myynti
Taloyhtiön tilinpäätös on yksi tärkeimmistä asiakirjoista kun asunto laitetaan myyntiin. Myyjän on syytä aina huolehtia että ostajalla on nähtävänä viimeisin täydellinen tilinpäätös mahdollisine liitetietoineen. Hyvä kiinteistönvälittäjä huolehtii myyjän puolesta kaikkien asiakirjojen hankinnasta ja huolehtii että tarvittavat tiedot ovat ostajien nähtävillä. Kiinteistönvälittäjän ammattitaitoon kuuluu myös osata tulkita tilinpäätösasiakirjoja ja vastata ostajan kysymyksiin.
Tilinpäätös ja asunnon osto
Asunnon ostajan kannattaa aina tutustua taloyhtiön tilinpäätökseen ennen ostopäätöksen tekemistä. Kuten jo edellä on kerrottu, tilinpäätöksestä selviää monta olennaista asiaa taloyhtiön taloudellisesta tilasta, vastikkeen määrästä, kulurakenteesta, maksuvalmiudesta sekä hallinnosta. Mikäli tilinpäätöksen lukeminen tuntuu haastavalta tai jokin siinä esitetty asia herättää kysymyksiä, kannattaa asia ottaa puheeksi kiinteistönvälittäjän kanssa. Myös isännöitsijä tuntee yhtiön asiat hyvin ja osaa tarvittaessa vastata asunnon ostosta kiinnostuneen kysymyksiin.
