Siirtosopimus
Asunnon ostaminen tapahtuu joskus jo ennen kuin asunto on valmis. Tällöin puhutaan RS-kohteesta eli asuntokohteesta, jossa asunnosta tehdään kaupat jo rakennusvaiheessa. RS-kohteita koskee asuntokauppalaissa määrätty erillinen lainsäädäntö eli RS-säännöstö. RS-kohteen rakentajan tulee noudattaa tätä säännöstöä läpi rakentamisen eri vaiheiden ja osin vielä senkin jälkeen, kun rakennus on valmistunut. RS-säännöstön tehtävä on turvata rakennusvaiheessa olevan asunnon valmistuminen sujuvasti.
Koska RS-kohteen myynnissä on kyse keskeneräisestä asunnosta, myös sen eteenpäin myyminen poikkeaa perinteisestä asuntokaupasta monilta osin. RS-kohteen eteenpäin myynti ei onnistu kauppakirjalla vaan sen myymiseen tarvitset siirtosopimuksen.
Siirtosopimuksella vielä rakenteilla oleva asunto vaihtaa omistajaa
Jos olet tehnyt kaupan RS-kohteesta, sen myyminen eteenpäin on sallittua, mutta poikkeaa perinteisestä asuntokaupasta. Tällainen asunnon myynti voi sattua kohdalle esimerkiksi silloin, jos ostettava kohde on ollut sinulle sijoitusasunto. Eteenpäin myyminen voi varhaisessakin vaiheessa kerryttää hieman voittoa, ja monesti niin sanottuna välimyyjänä toimivat tahot ovatkin sijoittajia – usein yrityksiä tai elinkeinonharjoittajia.
RS-kohteen myynnissä on kyse siirtosopimuskaupasta. Lain mukaan RS-kohteesta kauppakirjan alun perin tehnyt ostaja, yksityisihminen tai yritys, ei vielä rakennusvaiheessa omista asuntoa ja siksi siirtosopimus on tehtävä. Käytännössä siis RS-kauppakirjan rakentajan kanssa aiemmin tehneen asunnon ostajan oikeudet ja velvollisuudet siirtyvät siirtosopimuksella uudelle ostajalle. RS-kohteen omistusoikeus siirtyy sen ostajalle vasta asunnon valmistuttua siinä vaiheessa, kun viimeinenkin sovittu maksuerä on suoritettu.
Siirtosopimuksen tekeminen
Siirtosopimuksella alkuperäinen RS-kauppakirja vaihtaa omistajaa ja täten sen tekeminen vaatii hyväksynnän myös rakentajalta, jonka kanssa RS-kauppakirja on laadittu ensimmäisen ostajan ja rakentajan välillä. Tämä tapahtuu siitä syystä, että RS-kauppakirjan rakentajan kanssa tehnyt ensimmäinen ostaja ei ole käytännössä vielä asunnon omistaja vaan omistus siirtyy vasta rakennuksen valmistuttua.
Rakentaja voi periä siirron hyväksymisestä myös maksun, mikä on rakennusalalla suht tyypillinen käytäntö. Siirron hyväksynnän hakeminen rakentajalta ei kuitenkaan ole usein iso menoerä kokonaiskauppahintaan nähden. Rakentajan hyväksyntä tulee lisätä siirtosopimuksen liikkeeksi, jolloin hyväksynnästä tulee virallinen osa kauppatapahtumaa.
Kun ostaja on päässyt tutkimaan alkuperäisen RS-kauppakirjan ja on tyytyväinen siihen ja sovittuun myyntihintaan, voidaan siirtosopimus laatia siirtäjän (alkuperäinen ostaja) ja siirronsaajan (uusi ostaja) välillä. Koska asuntokauppalaissa määritelty RS-säännöstö velvoittaa rakennusvaiheessa kaikkien rakennukseen liittyvien turva-asiakirjojen säilytyksen rakentajan taholta, täytyy myös siirrosta tehdä ilmoitus turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Sen voi tehdä siirtäjä, siirronsaaja tai kiinteistövälittäjä sen mukaan, mitä asiasta sovitaan. Ilmoitus täytyy tehdä heti siirron tapahduttua, jotta RS-säännöstössä määrätyt velvoitteet tulevat täytetyksi. Säännöstön mukaan turva-asiakirjat tulee olla aina ajan tasalla.
Laissa ei ole rajoituksia sille, koska siirtosopimuksen saa tehdä. Jos teet RS-kauppakirjan tänään ja siinä sovitut asiat astuvat heti voimaan, voit jo huomenna ryhtyä tekemään RS-kohteella kauppaa niin halutessasi.
Siirtosopimuksen varainsiirtovero
Kiinteistönvälitys on yksi taho, jonka avulla voit tehdä kauppoja myös siirtosopimuksella. Vaikka kiinteistönvälittäjä hoitaisi paperiasioita puolestasi, muista kuitenkin tehdä siirtäjänä varainsiirtoveroilmoitus kahden kuukauden kuluessa siirtosopimuksen allekirjoittamisesta. Siirronsaajana määräaika on kaksi kuukautta omistusoikeuden siirtymisestä. Muista hoitaa nämä, jotta vältyt ylimääräisiltä ongelmilta verojen suhteen.
Varainsiirtovero käyttäytyy RS-kohteen edelleenmyynnissä myös muutoin hieman eri tavalla kuin perinteisessä asuntokaupassa. Normaalissa kaupassa varainsiirtoveron maksaa yleensä ostaja, mutta siirtosopimuksessa maksuvastuu tulee verottajan silmissä sekä siirtäjälle että siirronsaajalle. Siirtäjä, eli alkuperäinen ostaja, maksaa varainsiirtoveroa 2 % alun perin rakennusyhtiön kanssa sovitusta myyntihinnasta. Siirronsaajan vastuulle tulee 2 % varainsiirtovero asunnon velattomasta hinnasta.
Kannattaa muistaa, että varainsiirtoveroa koskee ensiasunnon ostajan poikkeus. Mikäli siis ostat ensiasuntoa, sinun ei tarvitse murehtia varainsiirtoverosta lainkaan, mutta ilmoitus siitä tulee silti muistaa tehdä. Tämä koskee myös tilannetta, jossa ensiasuntosi tulee siirtosopimuksella eli saat ensiasuntosi siirtona siitä aiemmin RS-kauppakirjan rakentajan kanssa tehneeltä taholta.
Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa, jos kaikki nämä ehdot täyttyvät:
- Kaupantekohetkellä 18-39-vuotias
- Omistat asunnosta vähintään 50 %
- Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen puolen vuoden kuluessa kaupasta
- Et ole aiemmin omistanut asunnosta tai asunto-osakkeesta yli 50 %
Vastuiden vaihtuminen siirtäjältä siirronsaajalle
Kun RS-kauppakirja laaditaan, siinä määritellään, millaisissa maksuerissä RS-kohde rakentajalle maksetaan. Käytännössä maksusuunnitelma noudattelee pääsääntöisesti sitä tahtia, millä itse rakennus valmistuu. Ei ole tarkkaa sääntöä, miten maksut menevät, vaan ne ovat kulloisenkin RS-kohteen kohdalla erikseen määritellyt. Siirronsaajana kannattaakin perehtyä RS-kauppakirjaan ja siihen liittyviin velvoitteisiin hyvin tarkasti.
Kun siirtosopimus on tehty ja kauppa siltä osin valmis, siirtyvät loput RS-kohteen maksuerät siirronsaajan vastuulle edellyttäen, että siirto on tehty rakentajan hyväksymänä. Ellei näin ole, voi rakentaja periä alkuperäiseltä ostajalta kaikki maksuerät. RS-kauppakirjan ehdoissa voi olla myös siirtäjän kannalta epäsuotuisasti todettu, että jos siirronsaaja jättää maksamatta kaikki maksuerät, niitä voidaan periaatteessa periä siirtäjältä, vaikka rakentajan hyväksyntä olisikin tehty. Tässä kannattaa olla tarkkana RS-kauppaa tehdessä.
Ammattimaisen siirtäjän vastuu voi olla iso
Jos teet siirtosopimuksen yksityishenkilönä ja siirrät jo ostamasi RS-kohteen uusiin nimiin, olet kaiken mennessä lakipykälien mukaan melko turvallisessa asemassa. Jos kuitenkin teet asuntosijoittamista jonkinlaisen yrityksen kautta tai toimit elinkeinoharjoittajana, voivat vastuusi olla yksityishenkilöä huomattavasti isommat.
Nykyään on melko yleistä, että jokin sijoittava taho saattaa ostaa merkittävän osan uudiskohteen asunto-osakkeista jo rakennusvaiheessa. On myös paljon tilanteita, jossa kaikki asunnot on jo myyty ennen kuin rakennus on valmis. Näin asunto-osakkeet ostaneesta yhtiöstä tai yhteisöstä tulee välimyyjä, eli rakentaja on saanut jo käytännössä kaikki asunnot myytyä ja uusi myyjä etsii niille lopulliset asukkaat hieman RS-kauppakirjassa määriteltyä hintaa korkeammalla hinnalla ja tekee näin voittoa.
Kannattaa huomioida, että mikäli alkuperäinen rakentaja ajautuu vaikeuksiin, myös välimyyjä, eli asunnot alun perin ostanut taho voi joutua tilanteessa rakentajan kaltaiseen vastuuseen. Jos vaikkapa rakentaja joutuu maksuvaikeuksiin, eikä pysty rakentamaan kohdetta loppuun, on myös välimyyjä vastuussa niille, jotka ovat tehneet siirtosopimuksella kaupan uudesta asunnosta välimyyjän kanssa. Siirtosopimuksella siis velvoitteiden lisäksi myös oikeudet siirtyvät siirronsaajalle, eli esimerkiksi RS-säännöstössä määritellyt vakuudet.
Tästä voi pahimmillaan koitua isoja ongelmia, joten kannattaa myös sijoittajana olla tarkkana, että rakennusyhtiö, jonka kanssa käy kauppaa, on luotettava ja vakavarainen. Näin vältyt ikäviltä tilanteilta, jotka ovat harvinaisia, mutta joita voi tulla vastaan.
Siirronsaajan etuja
Jos olet hankkimassa yksityishenkilönä uutta asunto-osaketta, RS-kohteen suora ostaminen rakennusvaiheessa on kenties paras vaihtoehto. Silloin pääset alusta saakka kuluttaja-asiakkaana vaikuttamaan siihen, millainen asunnostasi lopulta tulee. Tällöin myös kukkarosi saattaa kiittää, sillä suora osto rakennuttajalta vie välikädet tilanteesta pois.
Vaikka olisitkin asuntoa ostaessa siirronsaaja, pääset mahdollisesti mukaan vielä sellaisessa vaiheessa, jossa mahdollisuutesi vaikuttaa asunnon lopulliseen muotoon ovat hyvät. Esimerkiksi huoneiston suunnitelmista voi esittää paremmin toiveita materiaalien tai huonejärjestyksen osalta, kun olet liikkeellä hyvissä ajoin. Muutokset tuovat toki aina hieman lisähintaa, mutta saat asunnostasi enemmän omannäköisesi.
