RS-kohteen turvana RS-säännöstö
Onko mielessä tehdä asuntokauppa asunto-osakkeesta, joka sijaitsee vasta rakenteilla olevassa uudiskohteessa? Tällöin kyse on RS-kohteesta, eli asuntokohteesta, johon sovelletaan asuntokauppalain RS-säännöstöä. Se on turvasi siinä tilanteessa, jos rakennuttaja joutuu vaikeuksiin ennen kohteen valmistumista.
RS-kohde yleisesti
Uusia asuinrakennuskokonaisuuksia, esimerkiksi kerrostaloja, valmistuu nykyään paljon varsinkin suuriin kaupunkeihin. Monissa uudiskohteissa suuri osa asunnoista pyritään myymään yleensä jo ennakkomarkkinointivaiheessa ennakkovarauksin. Kohteen rakentaminen aloitetaan, kun siihen on tehty riittävä määrä ennakkovarauksia.
Ennakkovarauksen tehdessä ostaja maksaa asunnosta niin sanotun ennakkovarausmaksun eli osan asunnon kauppahinnasta, mutta varsinaista asuntokauppaa ei vielä tehdä. Varsinainen asuntokauppa jää odottamaan vielä toteutumistaan myöhempään, ennalta sovittuun ajankohtaan.
Ennakkovarauksia saatetaan ottaa vastaan vielä rakennusvaiheessakin, mutta melko usein tällöin tehdään jo asuntokauppojakin – siitäkin huolimatta, että kohde ei ole vielä valmis ja viranomaisten tarkastama. Tällöin ostajan suojana on asuntokauppalaissa määritelty RS-säännöstö, ja kauppa tehdään niin sanotusta RS-kohteesta. RS-kohteita suojaava asuntokauppalaissa määritelty RS-säännöstö on tehty kohteen ostajan turvaksi. Käytännössä säännöstö velvoittaa rakennuttajaa antamaan riittävät vakuudet siitä, että ongelmista huolimatta kohde tulee valmiiksi ja ostajan omaisuus on turvattu.
RS-säännöstön avulla asunnon ostaminen itselle tai asuntosijoittaminen uudiskohteessa on turvallisempaa. Kauppa tulee tehdä aina kirjallisesti, kun kyse on RS-kohteesta. Mikäli ostamansa RS-kohteen haluaa myydä eteenpäin ennen sen valmistumista, asunnon myynti poikkeaa normaalista ja on tehtävä niin sanottu siirtosopimus.
RS-kohteen turvajärjestelmän säännökset
RS-säännöstö ei ole kaikkein yksinkertaisin ymmärtää ja se sisältää useita pykäliä, johon RS-kohteen ostoa suunnittelevan on hyvä perehtyä. Vaikka koko asuntokauppalakia ei tuntisikaan, kannattaa keskeiset säännöstöt ottaa haltuun. Alta löydät niistä muutamia olennaisimpia, joista voi olla apua RS-kohdetta harkitessa.
RS-kohteeseen liittyvät turva-asiakirjat säilytetään pankissa tai AVI:ssa
Monesti uudiskohteissa toimitaan siten, että rakennusyhtiö perustaa asunto-osakeyhtiön, jolle rakentaa joko yhden tai useamman rakennuksen. Tällainen voi olla kerrostalo, paritalo, rivitalo tai millainen tahansa asuinmuoto, jossa asuntojen omistaminen perustuu asunto-osakkeisiin.
Jos rakennuttaja luopuu näistä asunto-osakkeista jo ennen kohteen valmistumista, astuu RS-järjestelmä voimaan. Tällöin asuntokauppalain mukaan perustajaosakkaan, eli yleensä rakennuttajan, tulee tallettaa turva-asiakirjat pankkiin tai aluehallintovirastoon (AVI). Olipa asiakirjojen säilyttäjätaho mikä tahansa, se on velvollinen huolehtimaan, että turva-asiakirjat ovat säilytykseen laitettaessa kunnossa ja asianmukaiset. Niihin tehtävistä muutoksista perustajaosakkaan, eli grynderin, tulee ilmoittaa säilyttäjälle.
Kannattaa ottaa huomioon, että AVI voi säilyttää asiakirjoja vain, jos yhtiö ei ota lainaa rakentamishankkeeseen.
Lain mukaan seuraavat perustajaosakkaan tulee toimittaa seuraavat turva-asiakirjat joko pankkiin tai aluehallintovirastoon:
- Yhtiön perustamiskirja, kaupparekisteriote ja yhtiöjärjestys.
- Taloussuunnitelma ja tiedot luottojen pääomista, koroista, laina-ajoista ja lyhennyssuunnitelmasta
- Lainhuutotodistus ja maa-alueen hallintaoikeuteen liittyvät dokumentit
- Ote kiinteistörekisteristä ja rasitustodistus
- Rakennuslupa ja rakennukseen liittyvät piirustukset
- Rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset
- Rakentamista koskevat urakkasopimukset
- Vakuusasiakirjat
RS-kohteen vakuudet
Rakennushankkeen aikana perustajaosakkaan tulee asettaa vakuudet hankkeen eri vaiheissa. Nämä vakuudet ovat seuraavat:
- rakentamisvaiheen vakuus
- rakentamisajan jälkeinen vakuus
- suorituskyvyttömyysvakuus.
Rakentamisvaiheen vakuus on aluksi prosenttiosuus urakkahinnasta. Myöhemmin se muuttuu prosenttiosuudeksi myytyjen asuntojen kauppahinnasta. Kun rakennus on valmis, tämä vakuus voidaan vapauttaa asuntoyhtiön hallituksen ja ostajien kirjallisilla suostumuksilla. Jos asunto-osakkeiden ostajat vetoavat esimerkiksi rakennusvirheisiin, voidaan vakuuksien vapauttaminen estää.
Rakentamisvaiheen vakuuksien vapauduttua siirrytään rakentamisajan jälkeisiin vakuuksiin. Tämä vakuus astuu voimaan edellisten vakuuksien vapauduttua ja rakennusviranomaisen tarkistettua kohteen. Vakuus vapautetaan vuositarkastuksen jälkeen, kun mahdolliset virheet on korjattu. Tämän jälkeen astuu voimaan vielä suorituskyvyttömyysvakuus, joka on voimassa kymmenen vuotta. Tämä on RS-kohteen ostajan turva silloin, jos piilevät viat tulevat esiin vasta myöhemmässä vaiheessa ja rakennuttaja on maksukyvytön.
Vakuuksien hyöty RS-kohteen ostajalle
Vakuuksien hyöty RS-kohteen ostajalle on käytännössä se, että jos rakennuksessa ilmenee vikoja, voivat asunto-osakkeen ostajat kieltäytyä vapauttamasta perustajaosakkaan asettamia vakuuksia. Tämä on painostuskeino niin, jonka tarkoitus on saada rakennuttaja korjaamaan aiheuttamansa mahdolliset virheet. Vakuuksien säilyttäminen maksaa koko ajan rahaa perustajaosakkaalle, joten rakennuttaja haluaa niistä luonnollisesti mahdollisimman nopeasti irti.
Muita tietoja RS-kohteen ostajalle
Perustajaosakkaalla tulee kohdetta rakentaessa olla RS-tili, johon muun muassa kauppahinnat maksetaan. Käytännössä pankilla on velvollisuus suorittaa tilin valvonta niin, että tilin kautta kulkeva raha menee vain rakennushanketta edistäviin tarkoituksiin.
Ostajilla on myös oikeus nimetä rakennustyön tarkkailija, joka voi heidän puolestaan seurata työmaan edistymistä ja laatua. Ostajat voivat käyttää myös omaa tilintarkastajaa taloyhtiön talouden ja hallinnon oikeanlaisen toiminnan turvaamiseksi. Tämä tapahtuu siinä vaiheessa, kun kohteen asunnoista vähinään neljäosa on myyty.
RS-kohteen ostamisen riskit
Koska RS-kohde ei ole vielä valmis, kun kauppa jo tehdään, sisältää tällaisen kohteen osto suojamekanismeista huolimatta aina vähintään pienen riskin. Pääsääntöisesti RS-järjestelmää noudatetaan melko säntillisesti, mutta on tilanteita, joissa ostaja voi olla kaikesta huolimatta vaikeuksissa. Jos rakennuttaja menee konkurssiin kohteen ollessa kesken ja ostaja on suorittanut kauppahintaan liittyviä maksuja etupainotteisesti enemmän kuin kohde on valmistunut, voi siitä seurata tappiota. Vakuudet eivät siis kata etupainoisesti maksettuja kauppahinnan eriä.
Pääasiassa ongelmat liittyvätkin tilanteisiin, joissa perustajaosakas tekee konkurssin tai ei suostu korjaamaan ilmeisiä rakennusvirheitä välittömästi. Tästä voi seurata usein pitkiäkin taisteluita ja melko usein vakuuksien käyttämiseen tarvitaan käräjäoikeuden tuomio.
Suojaavasta järjestelmästä huolimatta RS-kohdetta ostaessa kannattaa kiinnittää erityistä huomiota siihen, millainen yritys rakennuksen taustalla on. Jos yrityksen talous näyttää heikolta, voi olla turvallisempaa pysytellä kohteesta kaukana.
RS-kohteen ostamisen vaiheet
Kun kiinteistönvälitys tarjoaa mielenkiintoista kohdetta, joka on valmis asuttavaksi, kaupat voidaan tehdä myyjän kanssa useimmiten ilman normaalista poikkeavia toimenpiteitä. RS-kohteen ostaminen on kuitenkin hieman monitahoisempi prosessi, johon liittyy eri vaiheita.
Kaupan tekeminen ja kauppahintaerät
Ensimmäisenä vaiheena RS-kohteesta tehdään kauppa ja siihen liittyvä kauppakirja. Tässä vaiheessa kannattaa ottaa selvää, että RS-säännöstön mukaiset velvoitteet on myyjän puolelta hoidettu asianmukaisesti.
RS-kohteissa koko kauppahintaa ei yleensä makseta kerralla, eikä vakuuksien kannalta etupainotteisesti maksaminen ole viisasta. Kohteen myyntihintaa maksetaan siis erissä sitä mukaa, kun rakennus valmistuu. Toimenpidettä varten luodaan erillinen maksuaikataulu. Esimerkiksi muutostöistä kannattaa sopia jo kaupanteon yhteydessä, jos sellaisiin tarjotaan mahdollisuus.
Kohteesta ilmoitetaan myös velaton hinta eli hinta, jossa on mukana myös taloyhtiöön liittyvät lainavelvoitteet. Halutessasi voit maksaa asunto-osakkeellesi laskettavan lainaosuuden taloyhtiön veloista pois jo ennen muuttoasi tai vastaavasti lyhentää lainaosuuksia rahoitusvastikkeena taloyhtiön luoman taloussuunnitelman perusteella.
Kannattaa muistaa, että varainsiirtovero suoritetaan asunto-osakkeen velattomasta hinnasta ja se maksetaan kahden kuukauden sisällä siitä, kun asunnon omistusoikeus on siirtynyt ostajalle.
Asunto-osakkeiden omistajien kokous
Kun vähintään neljäsosa RS-kohteiden asunnoista on myyty, voidaan pitää osakkeenomistajien kokous. Kokouksessa uusien asuntojen omistajat voivat valita edustajikseen rakennustyömaata tarkkailevan tarkkailijan ja oman tilintarkastajan. Tämä on ostajan mahdollisuus varmistua siitä, että rakennus tulee asianmukaisesti tehtyä. Nämä kulut kuitenkin tulevat osakkaiden maksettaviksi myöhemmin asuntoyhtiön kautta.
Asunnon tarkastus ja muutto
Ennen muuttoa ostaja voi asuntokauppalain mukaisesti käydä tarkastamassa asunnon. Tällöin ostajan on mahdollista puuttua vikoihin tai puutteisiin, joita asunnossa voi ilmetä. Muutto ja asunnon luovutus tapahtuu tarkastuksen jälkeen. Valmistumisen jälkeen myös asunto-osakeyhtiön hallinta siirtyy asunto-osakkeiden ostajille. Omistusoikeus kirjataan huoneistotietojärjestelmään.
Vuositarkastus
Valmistuneen RS-kohteen vuositarkastus tehdään noin vuoden kuluttua, mutta kuitenkin aikaisintaan 12 kuukauden kuluttua, siitä, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennuksen käyttöön. Vuositarkastuksen yhteydessä kirjataan rakennuksesta löytyviä vikoja ja puutteita ja rakennuttajan tulee korjata ne virheet, jotka voidaan laskea siitä johtuvaksi.
