Rakentajan takuu
Jos asunnon myynti tai ostaminen on ajankohtaista, on hyvä perehtyä sellaiseen aiheeseen kuin rakentajan vastuu. Perehtymällä aiheeseen etukäteen voi varmistaa, että vastuukysymykset ovat selviä, eikä niitä tarvitse alkaa enää ongelmavaiheessa selvittää. Selkeät määrittelyt sopimusvaiheessa sekä ongelmien ilmaantuessa nopeuttavat ratkaisujen löytymistä yhteistyössä kaikkien osapuolten kanssa.
Mitä rakentajan takuu tarkoittaa käytännössä?
Kiinteistönvälitys on ala, jolla usein törmää kysymyksiin rakentajan vastuusta, Kiinteistönvälittäjä saa yllättävän usein vastata ja opastaa sellaisia henkilöitä, joille asunnon myyminen tai ostaminen on ajankohtaista. Varsinkin uuden asunnon ostaminen rakennusvaiheessa herättää kysymyksiä rakennusaikaisista virheistä ja niiden mahdollisesta korjaamisesta. Vastuukysymykset rakentamisessa kohdistuvat hiukan eri tavalla uudisrakentamiseen ja korjausrakentamiseen.
Uudisrakentaminen vai korjausrakentaminen
Mitä eroa on sitten rakentajan vastuulla uudisrakentamisessa ja korjausrakentamisessa? Korjausrakentamisessa asunto-osakeyhtiö tekee sopimuksen urakoitsijan kanssa, jolloin reklamoinnit virheistä tehdään urakoitsijalle urakointisopimuksen perusteella. Uudisrakentamisessa taas rakennuttaja on perustanut asunto-osakeyhtiön, jonka osakkeet hän myy rakentamisen aikana. Rakennuttaja laatii urakkasopimuksen asuntoyhtiön puolesta tai rakennuttaa itse. Sekä asunto-osakeyhtiö että osakas voivat taas reklamoida rakennuttajalle.
Urakoitsijan valinta
Uudiskohde
Erityisen tärkeää on selvittää sopimuskumppanin luotettavuus etukäteen. Jos olet valitsemassa urakoitsijaa, on hyvä tarkistaa yrityksen taloudellinen tilanne, yrityksen ikä sekä mahdolliset suositukset samaa urakoitsijaa käyttäneiltä. Taloustiedoista luottotiedot sekä verovelat ovat saatavilla helposti ja jo niiden perusteella voi tehdä johtopäätöksiä siitä, onko yrityksen toiminta kannattavalla pohjalla. Tämä taas antaa viitteitä siitä, että yritys tulee olemaan olemassa vielä vuosien jälkeenkin ja pystyy vastaamaan virheistä vastuuaikana.
Korjauskohde
Korjausrakentamisessa asunto-osakeyhtiön tulee noudattaa tilaajavastuulakia ja huolehtia siitä, että urakoitsija on pitänyt huolta yhteiskunnallisista velvoitteista. Näistä vaatimuksista on löydettävissä lisätietoja, sillä tilaajavastuulaki määrittelee tarkasti, millaisia velvoitteita yrityksillä on. Näiden tietojen lisäksi erinomainen tietolähde on tietysti isännöitsijä ja hänen käytännön kokemuksensa urakoinnista ja urakointia tekevistä yrityksistä eri taloyhtiöissä ja rakennuskohteissa. Käytännön kokemukset asioiden sujuvuudesta, työn laadusta, aikataulujen pitävyydestä sekä ongelmatilanteiden ratkaisemisesta ovat sellaista hiljaista tietoa, mitä kannattaa kuunnella ja ottaa huomioon.
Sopimukset
Uudiskohde
Sopimukset tulee tietysti tehdä aina erityisen huolellisesti, kun on kyse niinkin isosta ja tärkeästä asiasta kuin asuntokaupasta. Jos olet yksityinen uudiskohteen asunnon ostaja, niin silloin asuntokauppalaki määrittelee vastuukysymykset. Laki toimii kuluttajan suojana ja siinä myös määritellään menettelyt virheisiin liittyen.
Korjaushanke
Urakkasopimus korjaushankkeessa tehdään taloyhtiön ja urakoitsijan välillä. Tässä tapauksessa taloyhtiön kannattaa palkata avuksi rakentamisen ammattilainen, jolle sopimuskohdat ovat tuttuja ja niiden kirjaamiseen osataan kiinnittää riittävästi huomiota. Korjaushankkeen ollessa kyseessä urakan virheet ja vastuut määritellään rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa (YSE98).
Rakentamisen laatu
Rakentamisen laatu on paljon esillä ja meillä kaikilla on varmasti sekä hyviä että huonoja kokemuksia rakentamisesta. On hyvä, että tällaisista asioista puhutaan, jotta tietoisuus lisääntyy. Havaittujen ongelmien pohjalta on mahdollista kehittää käytäntöjä ja määritellä vastuukysymykset sopimusvaiheessa riittävällä tarkkuudella. Korjaaminen on aina kallista, joten on kaikille edullisinta, että virheitä tulee mahdollisimman vähän.
Uudiskohde
Uudisrakennuksen vuositarkastus on erittäin tärkeä tapahtuma, sillä siinä katselmoidaan mahdolliset virheet. Sen jälkeen ei nimittäin voi enää esittää vaatimuksia virheistä, jotka huomattiin tai olisi pitänyt huomata vuositarkastuksen yhteydessä. Laatuvirheistä kerätään tieto osakkailta, ja siihen kannattaa suhtautua vakavasti ja ilmoittaa kaikki mahdolliset asunnosta löytyneet virheet. Taloyhtiö tekee samanlaisen virhetarkastuksen yleisiin tiloihin. Näiden pohjalta laaditaan lista vuositarkastusta varten. Vuositarkastuksesta tehdään aina myös pöytäkirja, jotta ilmoitettuihin virheisiin voidaan palata myöhemmin uudelleen.
Korjauskohde
Korjausrakentamisessa taas tehdään valmistuneelle kohteelle vastaanottotarkistus, jossa mukana ovat eri osapuolet eli käytännössä sekä taloyhtiön että urakoitsijan edustajat. Kokonaan vastaanottotarkastuksen varaan ei laadun tarkkailemista ja virheiden löytymistä pidä jättää, vaan hyvä käytäntö rakentamisessa on palkata ammattilainen rakennusvalvojaksi, jonka rooli on tarkistaa ja seurata laatua korjaushankkeen alusta loppuun. Tällöin voidaan varmistaa, että rakentaminen toteutuu laadukkaasti.
Milloin korjataan?
Yleisenä sääntönä on, että urakoitsijan pitäisi korjata virheet viimeistään kahden vuoden takuuajan päätyttyä ja rakennuttajan määräaika on vuositarkastus. Erikseen on määritelty, että sellaiset virheet, jotka aiheuttavat haittaa omistajalle, pitää korjata heti. Samoin vuotavat hanat, altaat ja wc-kalusteet tulee korjata viipymättä.
Tyypilliset viat
Tyypillisiä vikoja, joista rakennuttaja tai asunnon myyjä vastaa, ovat virheelliset kaadot pesutiloissa, irtoava maalipinta tai liian isot raot lattian parketissa tai laminaatissa. Rakennusmääräyksistä voi tarkistaa, onko kyseessä virhe. Toinen vaihtoehto on käyttää ammattilaista, joka tuntee määräykset ja osaa niiden perusteella antaa lausunnon suoraan. Ammattilainen pystyy myös opastamaan siinä tapauksessa. että tarvitaan mittauksia esimerkiksi kosteusvaurion todentamiseen. Taloyhtiö tai osakas taas vastaavat vioista, jotka ovat aiheutuneet huolto- tai käyttövirheistä eli käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kunnossapidossa on laiminlyöty rakennuttajan antaman huoltokirjan ohjeita. Jos huoltokirjassa on ohjeistettu määräaikaishuollot ja tarkistukset, niin niiden laiminlyönneistä aiheutuneet vahingot joutuvat taloyhtiön korjattavaksi. Kaikki huollot ja tarkastukset kannattaa tehdä ja merkitä päivämäärät huoltokirjaan.
Rakennustyön takuuaika
Usein puhutaan siitä, että rakennustyön takuuaika on 10 vuotta, mutta siihenkin liittyy erityisehtoja, jotka on hyvä tietää etukäteen. Erityisen tärkeää on ilmoittaa virheistä aina kirjallisesti ja tehdä tarkastukset äärimmäisen huolellisesti. Sähköposti on oiva väline kirjallisen ilmoituksen tekemiseen ja se kannattaa säilyttää. Sekin hyvä puoli on sähköpostissa, että vastaanottajan voi katsoa saaneen viestin silloin, kun laittaa vastaanottokuittauksen päälle. Kolme vuotta on se aika, jolloin virheestä tehty valitus vanhenee, eli siinä ajassa pitää tehdä uusi valitus, mikäli asia ei ole siihen mennessä ratkennut.
Uudiskohde
Takuu on määritelty uudiskohteissa sillä tavalla, että rakennuttaja vastaa talon vioista ja puutteista, joiden katsotaan johtuvan hyvän rakennustavan laiminlyönneistä ja jotka havaitaan kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun asunto-osakeyhtiön hallinto luovutetaan osakkeenomistajille. Virheet pitää ilmoittaa rakennuttajille heti, kun ne on havaittu, sillä muuten korjaamattomat virheet voivat aiheuttaa lisäongelmia ja isompia korjauksia. Sellaista käytäntöä ei ole, että kymmenen vuoden kuluttua tehtäisiin uusi määräaikaistarkastus ja rakennuttajan pitäisi sen pohjalta korjata viat.
Korjauskohde
Korjaushankkeissa on eri käytäntö kuin uudiskohteissa. YSE98:n mukaan takuuaika on korjaushankkeissa kaksi vuotta, joka lähtee siitä, kun rakennus on vastaanotettu hyväksyttävästi. Tässäkin kohtaa on kuitenkin sellainen lisämääräys, että takuu on kymmenen vuotta, jos tilaaja pystyy näyttämään, että rakennusvirhe on aiheutunut urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta, jota ei ole voinut havaita kahden vuoden takuuaikana tai jo vastaanottotarkastuksessa.
