Rahoitusvastike

Rahoitusvastike

Rahoitusvastike usein herättää asunnon ostajassa kysymyksiä

Mikä on rahoitusvastike ja mitä sillä tarkoitetaan? Asuntosijoittaja on eri vastikkeiden kanssa sinut, mutta jos on on vasta ostamassa ensiasuntoaan, niin termit voivat tuntua hämmentäviltä. Kyseessä on kuitenkin vain yhtiövastikkeen osa, jota jokainen taloyhtiön osakas maksaa taloyhtiölle, jos taloyhtiöllä on lainaa. Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja rahoitusvastikkeesta, joista hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön hoitokuluja.

Mikä on rahoitusvastike?

Rahoitusvastike on taloyhtiön yhtiölainan yksittäinen maksuerä. Taloyhtiö on voinut joutua ottamaan lainaa esimerkiksi putki- tai julkisivuremonttia, tai muuta isompaa remonttia varten, ja tämä laina jaetaan jokaisen osakkaan kesken maksettavaksi. Tästä muodostuu rahoitusvastike, joka sisältyy yhtiövastikkeeseen. Kun yhtiövastike nousee, niin syynä usein on juuri rahoitusvastikkeen kasvu ja siihen liittyvät korot.

Onko pääomavastike ja rahoitusvastike sama asia?

Joskus näkee asunnon myynti-ilmoituksessa maininnan pääomavastikkeesta eikä rahoitusvastikkeesta. Kyseessä on kuitenkin sama asia vaikka siitä eri termillä puhutaankin. Kiinteistönvälittäjän kanssa on hyvä sopia siitä kumpi termi itselle tuntuu luontevammalta käyttää, ettei väärinkäsityksiä pääse syntymään. Usein kiinteistönvälittäjä itsekin käyttää yhtä termiä luontevammin kuin toista, mutta hän pystyy mukautumaan ostajan asemaan.

Rahoitusvastikkeen suuruuden määräytyminen

Rahoitusvastikkeen suuruus määritellään asunnon koon mukaan, joten asunnon pinta-ala vaikuttaa siihen paljon. Rahoitusvastikkeen maksamiseen tarjotaan osakkeenomistajille mahdollisuutta maksaa osuutensa rahoitusvastikkeesta joustavasti pois. Kun rahoitusvastikkeen maksaa kerralla pois, ei se ole nostamassa yhtiövastikkeen määrää. Jos rahoitusvastike sisällytetään yhtiövastikkeeseen kuukausittain maksettavaksi, niin yhtiövastike on korkeampi niin kauan kunnes rahoitusosuus on kokonaisuudessaan maksettu pois.

Rahoitusvastiketta ei kuitenkaan välttämättä ole järkevää maksaa isommissa erissä pois verotuksellisista syistä, joten moni valitsee mieluummin kuukausittaisen lyhennyksen, joka voidaan verotuksessa vähentää. Verotukseen vaikuttaa olennaisesti se miten vastike on päätetty järjestää taloyhtiössä. Jos rahoitusvastike on rahastoitu yhtiön kirjanpidossa, sitä ei voida vähentää, mutta jos se on tuloutettu, niin vastike on verotuksessa vähennyskelpoinen.

Mistä tietää onko rahoitusosuus tuloutettu vai rahastoitu taloyhtiössä?

Nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että uudiskohteessa lähes poikkeuksetta rahoitusvastikkeen osuus on tuloutettu ja se on määritelty jo yhtiöjärjestyksessä. Vanhemmisssa kohteissa, joissa on ollut tarvetta isommille korjauksille ja sen takia jouduttu ottamaan lainaa, on taas yhtiölaina ja siitä muodostuva rahoitusvastike voitu rahastoida. Osakkaan kannalta tällä on merkitystä verotuksen suhteen.

Rahastoitu yhtiölainan osuus ei kuitenkaan ole enää millään tavalla yleinen tai suosittu muoto merkitä yhtiölaina taloyhtiön kirjanpitoon. Vaikka rahastoiminen ei ole suosittua, niin tuloutuksella järjestettyyn yhtiölainaan ei kannata sokeasti luottaa, vaan se on hyvä varmistaa ja kiinteistönvälittäjä on varmasti tietoinen miten asia on kohteessa järjestetty. Myös asunnon myyjältä asiaa voi kysyä.

Asuntosijoittaja vähentää rahoitusvastikkeen verotuksessa

Rahoitusvastike voidaan vähentää verotuksessa kokonaisuudessaan vuokratuloista. Tämä tekee asuntosijoittamisesta kannattavampaa ja on pankkilainaa edullisempi tapa hoitaa yhtiölainan osuus pois. Rahoitusvastikkeen osuus on helppo ilmoittaa verottajalle Oma Vero:ssa ja se kirjataan vuokra- ja pääomatulojen kohtaan.

Tarkemmat ohjeet löytyvät Verottajan sivuilta ja niihin kannattaa perehtyä huolellisesti jo asunnon ostoa harkitessa.

Toistaiseksi vielä rahoitusvastikkeen voi vähentää verotuksessa, mutta asiasta on menossa selvitys, koska osassa uudiskohteista lainaosuus voi olla jopa 80 % ja se voi olla jo aikamoinen riski asunto-osakeyhtiössä ja asunnon ostajalle. Toistaiseksi päätöksiä ei ole viranomaisten tai poliitikkojen taholta tehty, mutta asiaa kannattaa seurata tarkasti. Rahoitusvastikkeella on siis paljonkin merkitystä asunnon ostamisen ja myymisen yhteydessä.

Asunnon ostaminen omaan käyttöön ja yhtiölainan osuus

Valitettavasti omistusasuja ei hyödy rahoitusvastikkeen veroedusta millään tavalla. Vain asuntosijoittaja voi tehdä vähennyksen vuokratuotoista ja vuokratuottoja ei omistusasujalla ole asunnosta. Vastike ei ole kuluerä, jota omistusasuja voisi hyödyntää verovähennyksissään, joten omaan käyttöön asuntoa ostaessa rahoitusvastikkeella ei ole niin paljon merkitystä kuin sijoitusmielessä hankitussa asunnossa. Silti omistusasujankin kannattaa huomioida rahoitusvastikkeen osuus yhtiövastikkeessa.

Omistusasujan kannattaa asunnon rahoitusta miettiessä huomioida myös yhtiölainan osuus ja ottaa sitä varten pankkilaina, jolla rahoitusvastikkeen osuuden saa maksettua kerralla pois. Silloin omistusasuja voi vähentää yhtiölainaa varten otetun pankkilainan korot verotuksessaan. Muulla tavoin rahoistusvastikkeen vähennys ei omassa verotuksessa onnistu. Korkojen vähennyksellä verotuksessa saadaan asumisen kustannuksia laskettua, jolla voi olla merkitystä maksukykyyn pitkällä tähtäimellä.

Rahoitusvastikkeen vaikutus asunnon myymisessä

Asunnon myyminen on aina iso kauppa ja rahoitusvastikkeen osuus on ostajalle tärkeää tietoa, kuten myös se onko yhtiölainan osuus tuloutettu vai rahastoitu. Ensiasunnon ostajalle tämä voi olla hyvin hämmentävä asia ja siksi osaava kiinteistönvälittäjä on paikallaan. Yksityinen myyjä, joka myy omaa asuntoaan, tietää myös miten vastike koostuu, mutta ostajan kysymyksiin kiinteistönvälittäjä osaa vastata tyhjentävämmin.

Asunnon myynti on mutkikas oikeudellinen prosessi, jossa asiantuntijan apu on paikallaan. Asunnon ostoa ja asuntosijoittamista on pidetty pitkään suhteellisen pieniriskisenä sijoitusmuotona, mutta täysin riskitöntä se ei ole ja juuri rahoitusvastikkeeseen voi liittyä riskejä, jotka ostoa suunniteltaessa on hyvä huomioida. Uudiskohteessa yhtiölainan osuus voi olla todella korkea ja harvemmin tätä osataan pitää riskinä.

Kuitenkin taloyhtiön korkea lainaosuus on riski, koska voidaan sanoa varmaksi, että ennemmin tai myöhemmin korot lähtevät nousemaan. Emme tiedä vielä koska, mutta korot eivät tule pysymään näin ennätysmäisen alhaisina loputtomiin. Korkojen nousu vaikuttaa taas väistämättä yhtiövastikkeen määrään ja korkojen noustessa muiden osakkaiden maksukyvystä ei kukaan voi sanoa mitään varmaa.

Ostaja merkitsee asuntokaupassa

Se, kuka on ostamassa asuntoa, merkitsee paljon, kun pohditaan rahoitusvastikkeen merkitystä asunnon myynnissä. Kokeneelle asuntosijoittajalle rahoitusvastikkeet ovat tuttuja juttuja ja hän tekee niistä verovähennykset rutiinilla. Tilanne onkin kokonaan toinen, kun ostaja onkin ensiasunnon ostaja, joka ei vähennystä voi tehdä. Ensiasunnon ostajaa hämmentää helposti myös erot asunnon myyntihinnassa ja velattomassa hinnassa, joista velaton hinta on korkeampi.

Hintojen ero selittyy juurikin yhtiölainalla ja omaan käyttöön ostettaessa asuntoa velaton hinta merkitsee enemmän kuin myyntihinta. Kun velattomasta hinnasta vähennetään myyntihinta, saadaan kohteen yhtiölainan osuus laskettua. Omaan käyttöön asuntoa ostaessa velattomalla hinnalla on merkitystä rahoitusta laskettaessa ja suunniteltaessa. Omaan käyttöön asuntoa ostaessa asuntolainaa kannattaa ottaa velattoman hinnan verran.

Asunnon myyminen itse

Moni haluaa itse myydä asuntonsa ja säästää kiinteistönvälittäjän kulut. Ideassahan ei ole mitään pahaa, mutta samalla moni ei tule ajatelleeksi sitä miten työlästä asunnon myynti voi olla. Ja viimeistään esisopimuksen ja kauppakirjan vahvistamisten yhteydessä joka tapauksessa tarvitaan ulkopuolista henkilöä, että kauppa on pätevä. Ilman vahvistusta esisopimus ja kauppakirja ovat mitättömät.

Näyttöjen järjestäminen ostajaehdokkaille on työlästä ja sopivien ilmoituskanavien löytäminen haastavaa. Ilmoituksen sisällön laatiminen kiinnostavaksi onnistuu niin ikään parhaiten kiinteistönvälittäjältä, joka on laatinut jopa satoja myynti-ilmoituksia eri kanaviin. Ammattilaisen laatima ilmoitus herättää ostajaehdokkaan kiinnostuksen kysyä lisää asunnosta tai päästä asunnon näyttöön paikalle. Asuntojen näytöt välittäjä osaa hoitaa vankalla ammattitaidolla.

Kiinteistönvälittäjä ei paitsi esittele asuntoa ostajaehdokkaille, vaan myös markkinoi aktiivisesti asuntoa. Hänellä on suhteita asuntosijoittajiin ja sijoittajien avulla voidaan päästä todella nopeisiin asuntokauppoihin. Nopeat kaupat ovat niin myyjän kuin ostajan etu. Kiinteistönvälittäjällä on vahva tietämys esisopimusten ja kauppakirjojen laadintaan ja hän saa tarvittavat asiakirjat ja liitteet hankittua kaupan tueksi.

Ilman osaavaa kiinteistönvälittäjää kaikki tämä jää myyjän itsensä vastuulle hoidettavaksi ja kohteesta riippuen tämä voi olla todella työläs prosessi. Hiljaisessa myynnissä taas on tärkeää löytää asuntosijoittajat, joihin ei yksityinen myyjä helposti saa yhteyttä. Asiaa kannattaa harkita siis tarkkaan ennen kuin lähtee itse asuntoaan myymään. Osaavia ja hyviä välittäjiä on aika helppo löytää.

Kaikki asuntokauppaan liittyvä apu samasta paikasta

Kun asunnon myyminen on ajankohtaista, niin kannattaa rohkeasti kääntyä osaavan kiinteistönvälittäjän puoleen. Me Versus Asunnot Oy:llä olemme kehittäneet asuntokauppaan uudenlaista konseptia ja olemme halunneet saada alan pullonkauloja karsittua pois. Meillä on vankka kokemus asuntosijoittamisesta, mutta palvelemme myös omistusasuntoasiakkaita. Kun asunnon myyminen on ajankohtaista, annamme mielellämme realistisen arvion kohteesta.

Palveluihimme kuuluvat niin kiinteistönvälitys, vuokravälitys kuin myös asuntojen näytöt etänä, jolloin näyttöjä voidaan järjestää lähes koska tahansa. Etänäyttöjen yleistyminen kiinteistökaupoissa on purkanut vanhoja ja kangistuneita kaavoja alalla ja ala uudistuukin vauhdilla. Seuraamme kaikkia alaan liittyviä uudistuksia ja meidän kauttamme saat luotettavaa ja tuoretta osaamista, olitpa sitten ostamassa, vuokraamassa tai myymässä asuntoa.

yhteys
tarjouspyyntö

Tarjouspyyntölomake

  • Kenttä on validointitarkoituksiin ja tulee jättää koskemattomaksi.