PTS
Taloyhtiön PTS on oleellinen osa kunnossapitosuunnitelmaa ja se voidaan tehdä kymmeneksi vuodeksi, jos kunnossapitotarveselvityksessä ei ole mitään erityistä ilmennyt. Usein uudiskohteessa ei vielä ensimmäisen viiden vuoden aikana erityistä korjaustarvetta ilmene. Vanhemmissa kohteissa kunnossapitotarveselvitys on tärkeä osa kiinteistön kunnossapitoa ja se tehostaa kiinteistön kunnosta huolehtimista ja ennakoi korjaustarpeita.
Kunnossapitosuunnitelmaan kirjataan kaikki havaitut tiedot korjauksista, niiden aikatauluttamisesta ja kiireellisyydestä. Pohjana tähän suunnitelmaan käytetään kunnossapitotarveselvitystä. Selvitys esitetään yhtiökokouksessa, jossa taloyhtiön hallitus sen hyväksyy ja kokouksen päivämäärästä eteenpäin selvitys on voimassa viisi vuotta. Varsinainen selvitys ei vielä siis ole suunnitelma vaan ennemminkin kiinteistön kriittisten osien vikalista, joka vaatii toimia.
Vikalistan kohteiden kiireellisyys on otettava huomioon ja pyrittävä korjaukset tekemään ennen kuin vahinkoa pääsee tapahtumaan. Esimerkiksi putkiremontti on iso ja kallis remontti kaiken kaikkiaan, mutta hajonneiden putkien korjaaminen se vasta kallista onkin, kun rakenteita joudutaan myös kuivaamaan ja usein vielä laajalta alueelta. Pahimmassa tapauksessa vaurioista voi koitua laajat kosteusvauriot ja asukkaille terveyshaittoja.
PTS-ehdotukseen voidaan kirjata myös kustannusarvioita
Kunnossapitotarveselvityksen pohjalta tehtyyn pitkän tähtäimen suunnitelmaan voidaan kirjata myös kustannusarvioita, mutta tärkeintä on määritellä havaittujen korjauskohteiden kiireellisyysjärjestys. Kustannusarvioita varten on aiheellista pyytää eri urakoitsijoilta tarjouksia, joita käsitellään taloyhtiön hallituksen kokouksessa ja hallitus kokouksen yhteydessä valitsee tarjouksen, joka vastaa parhaiten taloyhtiön tarpeita. Samassa kokouksessa voidaan hyväksyä myös PTS-ehdotus ja vahvistaa se suunnitelmaksi.
PTS toimii hyvin budjetoinnin pohjana ja se onkin otettava huomioon yhtiövastiketta määritellessä. Yhtiövastike vahvistetaan aina vuodeksi kerrallaan ja se koostuu hoitovastikkeesta, jolla hoidetaan muun muassa taloyhtiön lämmityskustannuksia, kiinteistönhuoltoa, siivousta, isännöintiä jne. Ja lisäksi yhtiövastikkeeseen voi kuulua rahoitusvastike, jolla lyhennetään taloyhtiön remonttia varten ottamaa yhtiölainaa. Isännöitsijä laatii taloyhtiön budjetin ja taloyhtiön hallitus hyväksyy sen kokouksessaan.
Asunnon myynti hyötyy PTS:stä
Kun asunnon myynti on ajankohtainen, on PTS suunnitelman olemassaolo hyvä myyntivaltti. Kiinteistön tilasta tarvitaan luotettavia asiakirjoja ostajaehdokkaille näytettäväksi. Erityisesti esimerkiksi ensiasunnon osto on jännittävä tilanne monelle ja huolta vähentää ammattitaidolla tehdyt suunnitelmat. Asunnon osto on kokeneemmallekin ostajalle iso asia ja kiinteistön kunto vaikuttaa olennaisesti, ellei jopa ratkaisevasti, lopulliseen ostopäätökseen.
Etenkin asuntosijoittajille kuntokartoitukset ja pitkän tähtäimet suunnitelmat kertovat paljon kohteesta ja vaikuttavat merkittävästi ostopäätökseen. Sijoittaja ei katso pelkästään itse korjaussuunnitelmia, vaan myös suunnitelmien rahoitus kiinnostaa sijoittajaa. Asuntosijoittaja voi hyötyä yhtiölainasta verotuksessa, joten myös kustannusarviot ja budjetit ovat olennainen osa ostopäätöksen tekemisessä. Kaikki nämä voi olla listattuna pitkän tähtäimen suunnitelmassa.
Asuntosijoittaja voi itse kysyä näitä asiakirjoja tai hänen kiinteistönvälittäjänsä näitä kysyy viimeistään. Kun asiakirjat ovat ajan tasalla on asunnon myynti nopeaa sijoittajalle. Kokenut sijoittaja osaa katsoa nopeasti tiedot asiakirjoista ja tehdä niiden pohjalta päätöksen. Kun myyjällä itsellään on näyttää asiakirjat, niin asunnon myynti voi nopeutua merkittävästi.
Kuntoarvion tekee ulkopuolinen taho
Taloyhtiön tilasta tehty kuntoarvio on ulkopuolisen tahon tekemä puolueeton tutkimus. Asunnon myyjä sekä mahdollinen ostaja voivat saada itselleen selkeän ja kuvilla varustetun raportin kuntoarviosta. Raportin teksti saattaa olla vaikeaselkoista ja kuulostaa insinöörislangilta, jota se onkin ja sen tulkinnassa kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen. Kiinteistönvälittäjät hallitsevat raportin vaikeaselkoisen sanaston ja osaavat sen kääntää ymmärrettävään muotoon.
Kuntoarviossa selvitetään kiinteistön rakenteita ja järjestelmiä ja niiden kuntoa. Taloyhtiön hallitus voi käyttää kunnossapitotarveselvitystä konkreettisena apuna työssään, kun laaditaan PTS-suunnitelmaa. Suunnitelman tuleekin pohjautua selvityksessä havaittuihin vikoihin ja kriittisiin kohteisiin ja suunnitelman tärkeä tehtävä onkin ennakoida korjaustarpeita ennen kuin suuria vahinkoja pääsee syntymään. Vahinkojen korjaaminen on huomattavasti kalliimpaa kuin ennakointi.
Kuntoarvioita tekeviä tahoja on monia, ja laki ei itse asiassa määrittele minkälainen koulutus kuntotarkastajalla tulee olla taustalla. Kuntotarkastuksessa ei rikota pintoja, vaan päälisin puolin tehty tarkastus on riittävä. Tarvittaessa voidaan tilata laajempia ja tarkempia kuntotarkastuksia, kuten rakenteiden kosteusmittauksia, jolloin joudutaan menemään pintarakenteiden läpi. Kuntotarkastajaa valittaessa kannattaakin tarkastajan kokemukseen ja pätevyyteen kiinnittää huomiota.
Auktorisoidulla tarkastajalla on vähintään rakennusalan teknikkotason koulutus, hän on suorittanut erilaisia erikoistumisopintoja ja tenttejä ja hänellä on pitkä työkokemus alalta. Vaikka auktorisoitu kuntotarkastaja voi hinnoittelullaan olla kalliimpi kuin auktorisoimaton, niin auktorisoidun tarkastajan käyttäminen on järkevää, jotta saadaan pitkän tähtäimen suunnitelman pohjalle luotettavaa faktaa ja suunnitelmiin saadaan kirjattua oikea-aikaiset korjaustoimet.
Laki velvoittaa suunnitelman tekemiseen
Kartoituksen ja suunnitelmien laatiminen ei ole vain myynnin kannalta tärkeää ja tuo turvaa asunnon myynti- tai ensiasunnon osto suunnitelmissa, vaan asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiötä tekemään tarvittavat kartoitukset kiinteistön kunnosta vähintään viiden vuoden välein. Selvityksen saa tehdä useamminkin, jos tarvetta ilmenee. Selkeä ja havainnollistava raportti on hyödyksi kaikille osapuolille, kuten isännöitsijälle, osakkaille ja koko taloyhtiölle.
Ensiasunnon osto voi ymmärrettävästikin tuntua monimutkaiselta, kun kaikki on vielä uutta. Harva edes tietää ensiasuntoa ostaessa, mitä kaikkea taloyhtiön toimintaan kuuluu, ja siksi asunto-osakeyhtiölain velvoitteet voivat yllättää. Koska kyseessä on taloyhtiö, niin tavalliseen omistusasumiseen kartoitus- ja suunnitelma velvoitteet eivät vaikuta ennen kuin jokin remontti on ajankohtainen tai remontin rahoitusta varten tarvitaan yhtiölainaa.
Asuntosijoittajaakin kiinnostaa PTS
Kun asunnon myynti tai ensiasunnon osto ovat mielessä, on tehdyt tutkimukset ja niiden pohjalta tehdyt selkeät suunnitelmat myös myyntivaltti. Kiinteistönvälittäjät kysyvät näitä dokumentteja heti, kun kohde tulee myyntiin, ja he osaavat hyödyntää suunnitelmat myös asunnon aktiivisessa markkinoinnissa. Ensiasunnon ostajalle tämä tuo turvaa, mutta myös kokeneita asuntosijoittajia raportit kiinnostavat.
Asunnon myynti voi tänä päivänä olla haastavaa, ja siksi ajantasaiset kunnossapitoraportit ja suunnitelmat ovat olennainen asia kiinteistökaupassa. Asuntosijoittajaa kiinnostaa mahdolliset tulevat isommat remontit kohteessa, koska sijoittajalla on tavoitteena saada asunto joko pienellä remontilla myytyä korkeampaan hintaan ja saada sitä kautta asunnosta tuottoa, tai etsiä asuntoon vuokralainen, jolloin tuotto on jatkuvaa.
Asuntosijoittaja tutkii raporttia vuokratulot mielessä
Isot remontit vaikuttavat merkittävästi vuokralaisen haluun vuokrata asunto. Vaikka remontin aikana tarjottaisiin tuntuvaa vuokranalennusta, on remontoitavaan kohteeseen vaikea löytää asukasta. Kun suunnitelmasta ja muista asiakirjoista käy ilmi, mitä on jo tehty ja mitä on lähiaikoina tulossa, niin se toimii selvästi kiinnostusta nostavana tekijänä. Etenkin putki- ja julkisivuremontit haastavina asumismukavuuden kannalta.
Positiivinen lopputulema kunnossapidon suhteen edellyttää suunnitelmallisuutta ja ennakoimista. Tulevat remonttitarpeet on huomioitava tarkasti taloudenpidossa. Kun remontteja toteutetaan järkevästi aikatauluttamalla, tuo se taloudellista hyötyä kaikille asianomaisille. Kaikki kiinnostaa rahan ja ajan säästäminen.
