Perustajaosakas

Perustajaosakas ja uuden asunnon ostaminen

Aivan uuden – kenties vasta rakenteilla olevan – asunnon ostaminen on houkutteleva vaihtoehto monestakin syystä. Ostaja saa muuttaa asuntoon, jossa ei kukaan muu vielä ole asunut. Asunnossa pääsee nauttimaan rakennustekniikan uusimmista innovaatioista, eikä remonttihuolia ole tiedossa vaan edessä on huoletonta asumista vuosikymmenien ajan. Yleensä ostaja saa valita sisustusmateriaalit mielensä mukaiseksi ja usein vieläpä asiantuntevan sisustussuunnittelijan avustuksella. Toisinaan ostaja pääsee vaikuttamaan jopa huonejärjestykseen.

Asunnon osto on aina suuri päätös. Kun harkitsee vanhemman tai valmiin asunnon hankkimista, näkee omin silmin, mitä on ostamassa. Uudiskohde sen sijaan saattaa olla vasta rakennus- tai jopa suunnitteluvaiheessa, ja siihen pääsee tutustumaan ainoastaan esitteiden ja havaintokuvien avulla. Siksi on syytä tarkkaan harkita, missä vaiheessa ja keneltä ostaa vasta rakenteilla tai suunnitteilla olevan asunnon. Tässä artikkelissa kerrotaan, mitä tarkoitaa perustajaosakas, ja mitä asunnonostajan on perustajaosakkaasta syytä tietää.

Perustajaosakas eli perustajaurakoitsija on yleensä rakennusyhtiö, joka ostaa tai vuokraa tontin, rakentaa sille rakennuksen tai rakennuksia ja perustaa uuden asunto-osakeyhtiön hallinnoimaan näitä rakennuksia. Perustajaosakas omistaa kaikki osakkeet ja tekee päätökset asunto-osakeyhtiöön liittyen kunnes rakennus on valmis ja osakkeet luovutetaan osakkaille eli tuleville asunnonomistajille. Tätä rakentamistapaa kutsutaan myös grynderimalliksi, ja toisinaan perustajaosakkaasta käytetään nimitystä grynderi.

Perustajaosakas voi olla yksityinen henkilö, mutta yleensä kyseessä on yritys, joka rakennusvaiheen aikana omistaa asunto-osakkeet. Hyvin usein perustajaosakas on myös kohteen urakoitsija, joka myös rakentaa kohteen joko täysin itse tai aliurakoitsijoita käyttäen. Myös sellainen malli on kuitenkin mahdollinen, jossa perustajaosakas ja urakoitsija ovat eri yrityksiä.

Perustajaosakkaan vastuu

Perustajaosakkaalla on varsin laaja vastuu kaikkien rakentamisen aikana tehtyjen suunnitteluratkaisujen toimivuudesta sekä rakentamisen virheettömyydestä. Perustajaosakkaan vastuu virheistä on voimassa kymmenen vuotta ja se perustuu asuntokauppalakiin.

Perustajaosakkaan velvollisuuksia

Perustajaosakkaalla on myös monia velvollisuuksia kuten pakollisen vakuutuksen ottaminen rakennusvirheiden varalta. Asuntokauppalaki edellytää lisäksi, että perustajaosakas tallettaa pankkiin niin kutsutut turva-asiakirjat. Näitä ovat muun muassa perustamisasiakirjat sekä kaupparekisteriasiakirjat. Lisäksi talletetaan luottoasiakirjat sekä lainhuutoasiakirjat. Rakennuksiin liittyen edellytetään rakennusluvat, rakennuspiirustukset sekä rakennustapaselostukset. Mikäli näihin asiakirjoihin tulee muutoksia, on perustajaosakkaan velvollisuus myös ilmoittaa muutoksista pankille.

Mikäli perustajaosakas rakentaa tai rakennuttaa kohteen ilman pankkilainan ottamista, asiakirjat voidaan pankin sijaan jättää säilytettäväksi aluehallintovirastoon (AVI).

Perustajaosakkaan vakuudet

Perustajaosakkaan on asetettava erilaisia vakuuksia rakennushankkeen edetessä. Hankkeen alussa on asetettava rakentamisvaiheen vakuus, joka useimmiten tarkoittaa pankin takausta ja jonka suuruus on alkuvaiheessa 5 % urakkahinnasta ja myöhemmin 10 % kauppahinnasta. Vakuus vapautetaan rakennusten valmistumisen jälkeen. Vakuudet eivät vapaudu automaattisesti, vaan vapautuminen edellyttää yhtiön hallituksen ja ostajien suostumusta. Vakuuksien vapauttaminen voidaan evätä esimerkiksi havaittujen rakennusvirheiden vuoksi.

Kun suostumus rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamiseen saadaan, on rakentajan asetettava rakentamisajan jälkeinen vakuus. Tämän vakuuden määrä on kaksi prosenttia kauppahinnoista, ja se on voimassa vähintään 15 kuukautta siitä, kun rakennusviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönoton. Yleinen käytäntö on vapauttaa rakentamisajan jälkeinen vakuus sen jälkeen, kun mahdolliset vuositarkastuksessa todetut virheet on korjattu.

Kolmas perustajaosakkaan asetettavaksi määrätty vakuus on ns. suorituskyvyttömyysvakuus, jonka suuruus on 25 % kauppahinnasta. Tämä vakuus on itse asiassa vakuutusyhtiöltä haettava vakuutus. Kyseessä on pitkä vakuutus, joka on voimassa kymmenen vuotta. Se turvaa asunnonostajan sellaisen tilanteen varalta, että piileviä vikoja ilmenee useamman vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta.

Asunnon myynti ja ostajan riskit

Perustajaosakas voi myydä osakkeita kohteesta jo rakentamisvaiheessa tai vasta rakennuksen valmistuttua. Ostajan turvaksi on kehitetty RS-järjestelmä, joka suojaa rakennusaikana asuntokaupan tekevää kuluttajaa. RS-järjestelmä suojaa asunnon ostajien etua asuntokauppalain suojamääräyksissä säädetyllä tavalla.

Asunnon ostamiseen ennen rakennuksen valmistumista liittyy lain suojasta huolimatta tiettyjä riskejä, joista ostajan kannattaa olla tietoinen ennen kaupan tekoa. Riskit saattavat liittyä esimerkiksi asunnon velkaosuuden suuruuteen, rakentamisen lopullisten kustannusten suuruuteen, rakennuksen valmistumisaikatauluun sekä mahdollisiin rakennus- ja muihin virheisiin.

Mikäli haluaa ostaa asunnon jo rakennusaikana, voi olla parempi suosia tunnettujen ja vakavaraisten yritysten kohteita, sillä asuntomarkkinoilta löytyy useita tapauksia, joissa perustajaosakas on tehnyt konkurssin kesken rakentamisen. Silloin rakenteilla olevan keskeneräisen asunnon osakkeiden arvo saattaa romahtaa, eikä rakennus välttämättä koskaan edes valmistu.

Asunnon ostajan muistilista

Laki suojaa asunnon ostajaa, mutta ei kokonaan poista riskejä. Rakenteilla olevasta talosta asunnon ostaneilla on muun muassa oikeus asettaa rakennustyön tarkkailija sekä tilintarkastaja omiksi edustajikseen. Tämä on hyvin yleinen käytäntö, sillä asunnon ostajilla ei useinkaan ole osaamista tai resursseja seurata rakentamisen edistymistä taikka perustajaosakkaan taloudellista tilannetta.

Asunnon ostajan kannattaa kriittisesti tarkastalla muun muassa rakennusaikaisia maksuja. On tärkeää varmistaa, ettei maksuohjelma ole etupainotteinen, vaan maksuerät erääntyvät rakennuksen valmistumisasteen mukaan.
Asunnon ostajan kannattaa myös seurata asunnon varustelua ja materiaalivalintoja ja verrata niitä myyntiesitteisiin sekä sopimuksiin varmistuakseen siitä, että luvattu varustelutaso toteutuu.
Asunnon ostajan on hyvä varmistua mahdollisista lisätöistä ja niiden aikataulusta.
Suunnitellun rakennusaikataulun toteutumisen seuraaminen ylipäänsä on aina järkevää.
Rakennuttajan velvollisuus on laatia perustettavalle taloyhtiölle taloussuunitelma, jonka sisältö ostajan kannattaa aina tarkistaa. Taloussuunnitelmasta näkyvät mm. yhtiöön kohdistuvat velat.
Kaikki mahdolliset havaitut virheet on raportoitava mahdollisimman pian, viimeistään muuttotarkastuksen yhteydessä sekä muuton jälkeen vuositarkastuksessa.

Rakennusvaiheen päättyminen

Kun rakennukset ovat valmistuneet, järjestetään yhtiökokous. Tätä kokousta kutsutaan hallinnonluovutuskokoukseksi, ja sen myötä taloyhtiö siirtyy osakkaiden omaan hallintoon ja hoitoon. Rakennusvaiheen aikana yhtiön asioita on hoitanut rakennusaikainen hallitus, jossa yleensä on rakennusliikkeen ja rakennuttajan toimihenkilöitä. Nyt uuden hallituksen jäsenistön muodostavat asunto-osakeyhtiön osakkaat. Mikäli kaikkia asuntoja ei hallinnonluovutuskokoukseen mennessä ole myyty, saattaa perustajaosakkaan edustajakin edelleen kuulua hallitukseen.

Kiinteistönvälittäjä

Kiinteistönvälittäjä on asuntokaupan ammattilainen, ja usein rakennuttajat valtuuttavat kiinteistönvälittäjän huolehtimaan myös uudisrakennusten välittämisestä ja markkinoinnista. Tämä on yleensä hyvä ratkaisu niin myyjän kuin ostajankin kannalta. Yleensä rakentaja, rakennuttaja tai perustajaosakas on nimenomaan rakentamisen osaaja, kun taas kiinteistönvälittäjän osaamisen kulmakivi on myynnissä ja markkinoinnissa. Kun välittäjä vastaa myynnistä, saa rakennuttaja keskittyä omaan ydinosaamiseensa. Myös asunnon ostajan kannalta kiinteistönvälittäjä on hyvä kumppani asuntokaupoissa. Hyvällä kiinteistönvälittäjällä on laaja tietämys alueesta, rakennuttajasta, asuntokaupan lainsäädännöstä sekä erilaisista asunnon ostajia kiinnostavista yksityiskohdista. Lisäksi välittäjä osaa kertoa asunnonostajalle niistä erityispiirteistä, joita liittyy nimenomaan asunnon ostamiseen uudisrakennuksesta. Hyvä kiinteistönvälittäjä toimii rakennuttajan ja ostajan välissä ja varmistaa, että asuntokauppa onnistuu parhaalla mahdollisella tavalla kaupan molempien osapuolien kannalta.

Perustajaosakas