Omistusoikeus
Asunnon omistaminen on ovat yksi suurimmista omistuksista ihmisen elämässä. Niinpä monelle meistä tulee omistusoikeudesta mieleen heti asunnon omistusoikeus ja asuntokauppa. Asuntokaupassa asunnon omistajuudesta puhutaan yleensä asunnon hallintaoikeudesta ja omistusoikeudesta. Nämä ovat kaksi eri termiä, ja joissain tapauksissa ne voivat tarkoittaa eri henkilöitä. Ennen asuntokauppaa on hyvä perehtyä tiettyihin asioihin, ja yksi niistä onkin omistus- ja hallintaoikeuksien siirtyminen. Ennakkoon perehtyminen nimittäin auttaa asioiden ymmärtämisessä varsinaisessa kaupantekotilaisuudessa tai myöhemmin. Kun olet tietoinen erinäisistä asioista, mikään asia ei tule sinulle yllätyksenä. Osaat myös kysyä asioista, mikäli jokin on epäselvää. Kiinteistövälittäjät auttavat mielellään ja ottavat asioista selvää, mikäli jokin asia askarruttaa enemmän. Asuntokaupassa voidaan sopia monista erilaisista asioista ja tällöin on hyvä olla tietoinen sovittavista asioista.
Omistusoikeus ja asunnon myynti
Asuntokaupan kohteena on yleensä osakekirja, joka oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiön huoneistoa. Perinteisessä osakehuoneiston asuntokaupassa, kuten esimerkiksi rivitaloasunnoissa ja kerrostaloasunnoissa asunto-osakkeet vaihtavat omistajaa.
Asuntokaupassa ja tarkemmin kauppakirjassa voidaan määritellä, miten ja milloin omistusoikeus ja/tai hallintaoikeus siirtyy asunnon suhteen. Yleensä omistusoikeus ja hallintaoikeus siirtyy uudelle omistajalle silloin, kun koko kauppahinta on maksettu. Elleivät ostaja ja myyjä sovi toisin, omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät kohtuullisessa ajassa ostajalle. Tästä voi olla toki poikkeuksia, ja poikkeuksista on mahdollista sopia ostajan ja myyjän välillä, ja ne kirjataan kauppakirjaan.
Asunto-osakkeen omistusoikeus antaa oikeuden määrätä omaisuudesta omistajan haluamalla tavalla. Tällöin omistaja voi siis hallita, myydä, lahjoittaa tai määrätä sitä testamentilla. Omistusoikeuden haltijalla on aina täysimääräinen oikeus omaisuutensa käyttämiseen. Omistusoikeuteen voidaan määritellä tiettyjä rajoituksia, ja tällöin nämä rajoitukset määrittävät, mitä omistusoikeuden haltija voi tehdä. Mikäli rajoituksia ei ole määrätty niin omistusoikeuden haltijalla on valta pitää asuntoa hallussaan ja määrätä sitä kaikin tavoin.
Omistusoikeuden siirtymisestä
Omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisestä kannattaa aina kirjata tarkat tiedot kauppakirjaan, ja yleensä kiinteistövälittäjä huolehtiikin näistä asioista. Laissa on määritelty tiettyjä sääntöjä näistä, mutta ne vaihtelevat esimerkiksi, onko kyseessä rakenteilla oleva asunto, kiinteistökauppa vai valmis uusi asunto. Syy, miksi näistä asioista kannattaa tarkoin sopia kirjallisesti, on nimittäin se, että mikäli niistä ei ole sovittu tarkoin, voivat ne jäädä epäselviksi. Tällöin ne voivat aiheuttaa turhia kiistoja myöhemmin. Kiinteistövälittäjät ovat kuitenkin perillä näistä vaihtelevista säännöistä ja ovat ostajien sekä myyjien tukena asioissa. Lisäksi ostajat ja myyjät voivat käyttää omia juristeja, jos kokevat sen tarpeelliseksi, mutta yleensä se ei ole tarpeellista. Internetissä on olemassa valmiita sopimuspohjamalleja, joiden avulla voidaan sopia tarkemmin oikeuksien siirtymisestä,
Asunnon omistusoikeus vuokraustilanteissa
Asuntojen omistus- ja hallintaoikeuden erottelu voi tulla myös kysymykseen asuntojen vuokraustilanteissa. Asunnon vuokranantajalla on asunnon omistusoikeus ja vuokralaisella hallintaoikeus. Omistusoikeuden haltijalla on täysimääräinen oikeus omaisuutensa käyttämiseen, ja niinpä vuokranantaja voi päättää täysin esimerkiksi asunnon myymisestä. Asunnon vuokrauslaki suojelee kuitenkin hieman vuokralaista, ja vuokralaisella on oikeus esimerkiksi asua vielä tietty aika asunnossa. Hallintaoikeus on ikäänkuin vain käyttöoikeus asuntoon, ja näinpä vuokralainen ei voi esimerkiksi alkaa myydä asuntoa.
Hallintaoikeus
Edellä onkin jo kerrottu omistusoikeuden ja hallintaoikeuden eroista. Hallintaoikeus tarkoittaa erityistä oikeutta eli käyttöoiketta asuntoon tai kiinteistöön. Hallintaoikeudella voidaan tarkoittaa joko elinikäistä hallintaoikeutta tai määräaikaista tai toistaiseksi voimassa olevaa hallintaoikeutta. Hallintaoikeus voidaan purkaa esimerkiksi oikeuden haltijan kuoleman tai määräajan loppumisen vuoksi, mutta hallintaoikeutta ei voi purkaa kuitenkaan lähtökohtaisesti ilman oikeudenhaltijan suostumusta. Asuntojen ja kiinteistöjen hallinta- ja omistusoikeuksien vaikutuksista kannattaa aina olla yhteydessä esimerkiksi juristeihin, jotka osaavat neuvoa näissä asioissa. Myös kiinteistönvälittäjillä on hyvä tietämys näistä asioista, ja ensisijaisesti kannattaakin olla yhteydessä heihin asunto- ja kiinteistökauppoja tehtäessä. Kiinteistönvälittäjä onkin vähän niinkuin juristi näissä asioissa, ja osaa neuvoa hyvin.
Kiinteistökaupan omistusoikeudesta
Monet meistä voivat hankkia sijoitusasunnon kiinteistökaupalla tai ehkäpä perimme kiinteistön, jonka haluamme sijoitusasunnoksi. On siis hyvä myös tietää hieman kiinteistökaupan omistusoikeudesta. Kiinteistöllä tarkoitetaan yleensä omakotitaloa tai kesäasuntoa. Kiinteistökaupassakin omistusoikeuden siirtymisestä sovitaan yleensä kauppakirjalla ja omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on maksettu kokonaan. Kiinteistökaupassa omistusoikeuden siirtyminen tarkoittaa myös, että kiinteistö on tehty lainhuudatus eli omistusoikeus on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Tällöin omistusoikeus on virallisesti vasta siirtynyt uudelle omistajalle. Lainhuuto on yhtä kuin kiinteistön omistusoikeuden rekisteröiminen. Kiinteistökaupassa voidaan myös määritellä erikseen hallintaoikeus, joka tarkoittaa eri asiaa kuin omistusoikeus. Normaalitilanteissa nämä molemmat oikeudet siirtyvät, kun kauppa tehdään, mutta on olemassa tilanteita, jolloin hallintaoikeus on eri henkilöllä kuin omistusoikeus.
Kiinteistökaupan hallintaoikeudesta
Hallintaoikeudella kiinteistökaupassa voidaan tarkoittaa esimerkiksi tilannetta, jossa vanhemmilla voi olla hallintaoikeus ko. kiinteistöön, mutta omistusoikeus lapsilla. Myös tällainen tilanne voi olla testamentin tai lesken asumisoikeuden kautta. Myös kiinteistökaupassa on hyvä sopia, milloin ja miten hallintaoikeus siirtyy ostajalle. Ostajalla on oikeus lähtökohtaisesti saada kiinteistö hallintaansa heti kaupanteon jälkeen, mutta poikkeuksia voi olla. Jos molemmat osapuolet haluavat, että omistusoikeus siirtyy jonain tiettynä aikana. Tällöin on hyvä sopia asiasta tarkasti kauppakirjassa. Yleensä kiinteistönvälittäjä laatii myös kiinteistöjen kauppakirjat ja nämä asiat tulevat hoidetuksi hyvin. Kauppakirjassa kannattaa myös aina sopia mahdollisten viivästysten seurauksista niin molemmat osapuolet ovat tietoisia niistä eivätkä aiheuta viivästyksiä ainakaan tahallaan.
Yksi huomio tuotosta
Yhteen asiaan on hyvä kiinnittää huomio, nimittäin kiinteistön tuottoon, ja se kuuluukin aina lähtökohtaisesti hallintaoikeuden haltijalle. Tämän vuoksi on hyvä sopia myös hallintaoikeuden siirrosta. Kiinteistön tuottoa voivat olla esimerkiksi vuokratuotto, metsän kasvu ja korjattava sato. Tuotto kuuluu ostajalle heti hallintaoikeuden siirrosta lähtien, vaikka omistusoikeus siirtyisi myöhemmin. Mainittakoon vielä myös sijoitusasunnon tuotto, joka muodostuu vuokratuotosta ja asunnon arvonnoususta.
Hallintaoikeuden haltijan velvollisuudet
Hallintaoikeuden haltijalla on olemassa velvollisuuksia ja niitä on oikeus pitää hallussaan omaisuus ja nauttia sen tuotosta. Hallintaoikeuden haltijan velvollisuus on myös käyttää omaisuutta huolellisesti ja huolehtia, ettei vahinkoja synny omaisuudelle. Hallintaoikeuden haltijan täytyy olla aiheuttamatta vahinkoja tarpeettomasti, mutta normaalia kulumista saa toki olla. Halllintaoikeuden haltijan velvollisuudet tulevat lainsäädännöstä ja maan tavasta.
Näistä velvollisuuksista ei voi tarkemmin sopia erikseen, sillä sellaista sopimusta ei voida tehdä, mikä ylittäisi lainsäädännön. Velvollisuuksista voidaan kuitenkin sopia tarkemmin, kunhan se ei ylitä lainsäädäntöä ja haltija on suostuvainen niihin. Haltijaa ei voi kuitenkaan pakottaa sopimaan erityisistä velvollisuuksista, mitkä eivät ole kohtuullisia tai ovat lainsäädännön vastaisia. Hallintaoikeuden haltijaa sitoo se sopimus tai asiakirja, jonka perusteella hän on saanut hallintaoikeuden esimerkiksi vuokralaista sitoo vuokrasopimus. Vuokralaisen tärkein velvollisuus on maksaa vuokra ajallaan.
Omistusoikeus on siis kattava kirjo asioita, ja niihin kannattaa tutustua eri tilanteissa. On hyvä, että ostaja sekä myyjä tietävät omistusoikeuteen liittyvistä asioista, niin näin vältytään turhilta erimielisyyksiltä.
