Myyntivoittovero
Asunnon myynnin yhteydessä joutuu tekemään monenlaisia paperitöitä, ja yksi näistä on myös ilmoitus verottajalle kun asuntomyynti on tehty. Verottaja voi tietyissä tapauksissa määrätä myyntivoitosta veron maksettavaksi. Tietyissä tapauksissa taas asunnon voi myydä verovapaasti. Mutta millä ehdoilla ja missä tilanteessa vero tulee maksettavaksi ja paljonko sen määrä oikein on?
Verottaja puhuu luovutusvoitosta maksettavasta verosta ja se voi hämätä nimityksenä. Luovutusvoittoa maksetaan kuitenkin aina kun jostain pääoman myynnistä tulee voittoa. Voitoksi lasketaan kaikki se mikä menee hankintahinnan yli, oli kyseessä sitten kiinteistö, maa-ala, kodin irtaimisto tai muu vastaava. Jos luovutusvoitto onkin tappiollista, niin sen voi vähentää muusta pääomaverotuksesta.
Milloin asunnon myynti on verovapaata?
Asunnon voi myydä verovapaasti tietyin edellytyksin. Jos asunnossa on asunut vähintään 2 vuotta, niin asunnon myynnistä ei tule veroja. Itse ei tarvitse henkilökohtaisesti asua asunnossa vaan tämä ehto täyttyy myös, jos omistamassasi asunnossa asuu puolisosi tai alaikäiset lapset tuon 2 vuoden ajan täyttymisen verran. Muulloin myynnin yhteydessä maksetaan asunnon myynnistä saadusta voitosta veroa.
Voitoksi lasketaan se osuus minkä saat asunnon ostohinnan ylitse. Jos siis myyt asuntosi samalla hinnalla millä olet sen itse ostanut tai joudut myymään sen tappiolla, niin veroa ei tule maksettavaksi. Jos taas saat asunnosta paremman hinnan, kun olet itse tai perheenjäsenesi on siinä asunut yli 2 vuotta, niin veroa ei tule maksettavaksi silloinkaan.
Myyntivoittovero on sama kuin luovutusvoitosta maksettava vero
Verottaja puhuu vain ja ainoastaan luovutusvoitosta ja siitä maksettavasta verosta. Selvyyden vuoksi on kuitenkin parempi puhua myyntivoittoverosta, koska se kuvaa selkeämmin veron luonnetta. Käytettiin sitten kumpaa nimitystä tahansa, niin kyse on voitosta, joka saadaan kun asunto tai omaisuus myydään eteenpäin ja siitä saadaan parempi hinta kuin mitä itse on alunperin maksanut.
Tämä voitto-osuus myyntihinnassa on pääomatuloa ja sitä verotetaan pääomatulojen mukaan. Voitto-osuus on myyntihinnasta vähennettynä hankintahinta ja joskus se voi voi jäädä miinukselle. Pääomatulojen verotus on hyvin selkeä ja se menee kahdella eri veroprosentilla. Alle 30 000 euron myyntivoitoista maksetaan veroa 30 % ja yli 30 000 euron myyntivoitoista maksetaan veroa 34 %.
Esimerkiksi jos olet ostanut asunnon 120 000 eurolla, asunut siinä vain vuoden päivät ja myyt sen pois 140 000 eurolla, niin joudut maksamaan veroa voitto-osuudesta eli 20 000 eurosta. Veron määrä on 30 % eli veroa tulee maksettavaksi 6 000 euroa. Mutta jos olet asunut asunnossa 3 vuotta, niin veroa ei tule maksettavaksi.
Asuntosijoittajan on vaikea välttää vero
Asuntosijoittajan on lähes mahdotonta välttää myyntivoittoveron maksaminen. Hänen tarkoitus on myydä asunto paremmalla hinnalla kuin mitä on itse maksanut. Ainoa, jolla hän voisi välttää veron myynnin yhteydessä, olisi asua itse asunnossa tai joku hänen perheenjäsenensä vaaditun 2 vuoden minimiajan. Monilla asuntosijoittajilla on kuitenkin useampia asuntoja ja osa niistä on vuokrakäytössä, joten pääomatulojen verotukselta ei voi välttyä.
Asuntosijoittajat ovat pääomatulojen verotuksesta hyvin tietoisia ja vuokrakäytössä olevasta asunnosta saadaan pääomatuloja, joita verotetaan pääomaverotuksen mukaisesti. Vero ei siksi heille ole mikään kummallinen asia, mutta veron määrä voi kyllä närästää. Vuokrattaessa asuntoa voi siitä saatava voitto jäädä hyvinkin pieneksi, jolloin verotuskin pysyy maltillisena. Sijoittajat myös tietävät tarkasti mitä kaikkia vähennyksiä voivat tehdä pääomatuloihinsa.
Myy asunto kiinteistönvälittäjän kautta
Kun asunnon myynti on ajankontainen, niin kannattaa kääntyä osaavan kiinteistönvälittäjän puoleen. Kiinteistönvälittäjä paitsi auttaa asuntomyynnin kanssa, niin osaa neuvoa myös miten saadaan myyntivoitosta maksettava vero mahdollisimman pieneksi tai myynti jopa kokonaan verovapaaksi. Asunnon myynti voi olla itse tehtynä todella hermoja raastava projekti, sen sijaan osaava kiinteistönvälittäjä laatii kaikki asuntomyynti-ilmoituksesta lähtien aina kaupan vahvistukseen asti.
Asuntomyynnissä on olennaista löytää sopiva ostajaehdokas myytävälle kohteelle. Kun myyt asuntosi voi ostajaehdokkaan löytäminen olla hyvin työlästä. Asuntosijoittajat tekevät usein nopeasti ostopäätökset, kun sopiva kohde osuu kohdalle ja silloin kaupat voidaan saada todella nopeasti aikaiseksi. Mutta jos itse myyt asuntosi, voi asuntomyynti-ilmoitus jäädä asuntosijoittajalta huomaamatta, koska eri palstojen seuraaminen on työlästä.
Asuntosijoittaja suosii omaa luotto-kiinteistövälittäjää, jolta tietää löytävänsä itselleen sopivia kohteita. Usein sama kiinteistönvälittäjä hoitaa myös sijoitusasunnon myynnin, sitten kun se on ajankohtaista. Tai etsii luotettavat vuokralaiset asuntosijoittajalle ja hoitaa näiltä osin kaikki paperityöt. Sijoittajalle itselleen jää vain verottajalle tehtävät ilmoitukset, jotka nekin on helppo tehdä Oma Vero-palvelussa.
Asunnon myynti tappiolla ja luovutusvoitto
Myyntivoittovero tulee aina maksettavaksi, kun myydään tai vaihdetaan irtainta omaisuutta, kuten kiinteistöä tai arvopapereita ja tässä yhteydessä tulee voittoa. Toisinaan kuitenkin tulee tilanteita, joissa myynnin tai vaihdon yhteydessä erotus jää negatiiviseksi ja silloin kyse on myyntitappiosta eikä sitä voida verottaa. Asuntosijoittajat hyödyntävät myyntitappiot verotuksessaan vähentämällä niitä muista myyntivoitoista tai pääomatuloista.
Myyntitappion voi vähentää muista myyntivoitoista, jos on esimerkiksi myyty toinenkin asunto samana vuonna ja tästä on saatu voittoa. Ellei näin ole, niin myyntitappio voi vähentää jostakin muusta pääomatulosta, kuten vuokratuloista tai arvopaperien myynnistä saaduista voitoista. Jos näitä tuloja ei kyseisenä vuonna ole, niin tappioita voi vähentää myös seuraavan 5 vuoden aikana saaduista myyntivoitoista.
Omistusasujan myyntivoitto ja myyntitappio
Kun omistusasuja myy asuntoaan, niin myyntivoittoa tai myyntitappiota tulee ihan samalla tavalla kuin asuntosijoittajallekin. Omistusasujan mahdollisuudet vähentää myyntitappiota on kuitenkin rajalliset, jos myyntivoittoa ei ole tullut muista pääomatuloista. Ja omistusasuja ei välttämättä pääse hyötymään ollenkaan myyntitappion vähennysmahdollisuudesta. Siksi onkin tärkeää, ettei myyntitappiota pääsisi syntymään, vaan tavoite on saada vähintään sama hinta kuin on itse maksanut asunnosta.
Tässä osaava ja luotettava kiinteistönvälittäjä on arvokas apu. Kiinteistönvälittäjä tietää markkinoiden tilanteen ja osaa arvioida todellisen hinnan, jolla asunto voidaan saada myytyä. Hän hoitaa asunnon myynnin kaikki toimet aina asuntomyynti-ilmoituksen laatimisesta lähtien, näyttöjen järjestämiseen ja esisopimukseen ja kauppakirjojen vahvistamiseen asti. Kiinteistönvälittäjällä on myös kontaktit olemassa asuntosijoittajiin, jolloin usein kauppoihin päästään nopeasti.
Joskus voi olla järkevintä, ettei omistusasuja myykään aiempaa asuntoaan, vaan laittaa asunnon vuokralle, jolloin hänkin voi päästä hyötymään samoista verotuseduista, kuin asuntosijoittaja. Myös tässä tilanteessa kiinteistönvälittäjä on iso apu, koska hän voi hoitaa asunnon näytöt sopiville vuokralaisehdokkaille ja hoitaa myös kaikki vuokraukseen liittyvät paperityöt. Monet kiinteistönvälittäjät hoitavat sekä asuntojen myyntiä että niiden vuokrausta.
