Myyjän vastuu asuntokaupassa – tunne ennen kuin toimit
Kun uuden asunnon ostaminen on ajankohtaista, on sekä ostajalla että myyjällä lukuisia miettimisen aiheita – onhan kyseessä yksi elämän suurimmista hankinnoista. Siksi onkin tärkeää, että kumpikin osapuoli tuntee omat oikeutensa, velvollisuutensa sekä vastuunsa. Asunnon tai kiinteistön myyjälle lankeaa suurin osa kauppaan liittyvistä vastuista, joten erityisesti hänen on syytä perehtyä tarkasti aiheeseen.
Mitä myyjän vastuu asuntokaupassa koskee
Ennen kaupanhieronnan aloittamista myyjän kannattaa tutustua perusperiaatteisiin asuntokauppoja koskien lähtien aina siitä, mihin ja miten vastuuta voidaan soveltaa. Lyhyesti ja ytimekkäästi voidaan todeta, että myyjän vastuu asuntokaupassa koskee mitä tahansa asuntoa, joka vaihtaa omistajaa. Olipa kyseessä sitten oman asunnon myynti tai kaupan kohteena asuntosijoitus, suurin osa vastuista säilyy myyjällä. Sama pätee normaalisti sekä uusiin että vanhoihin asuntoihin.
Myyjän vastuu määritellään asuntokauppalaissa, joten sitä ei voida juurikaan soveltaa tapauskohtaisesti. Keskeisin asia on se, että myyjän tulee kertoa ostajalle kaikki mahdolliset asunnossa havaitut virheet sekä muut oleelliset tiedot ennen kaupasta sopimista. Mikäli myyjä on jättänyt tämän tekemättä, asunto voidaan katsoa kauppasopimuksesta virheelliseksi.
Tästä johtuen on erittäin tärkeää, että myyjä kertoo avoimesti, rehellisesti ja kattavasti kaikista asuntoon liittyvistä tiedoista. Perinpohjaisen selvityksen avulla voidaan välttää yllätykset kaupanteon aikana ja sen jälkeen, mikä on molemmille osapuolille – ei ainoastaan ostajalle – paras vaihtoehto.
Toinen tärkeä kohta liittyy asunnon vaaranvastuuseen. Jos tämä aihe ei ole selvä, mahdollisissa ongelmatilanteissa voi päästä syntymään kipeitä solmukohtia. Vaaranvastuulauseke määrää, että vastuu asunnosta pysyy myyjällä siihen saakka, kunnes kaupan kohteen hallintaoikeus on siirtynyt ostajalle. Mikäli asunto tuhoutuisi tai vahingoittuisi ennen kaupan realisoimista, koituvat kustannukset näin ollen myyjän harteille. Kaupan kohteen hallintaoikeuden siirtymisestä sovitaankin aina tarkasti kauppakirjassa.
Millaisia virheitä kaupassa voi sattua
Selkeästi suurin osa kaupassa tapahtuvista virheistä syntyy sellaisista tilanteista, missä asunnon myyjä ei ole antanut tarpeeksi tietoa tai on jättänyt tarkoituksenmukaisesti tiettyjä asioita pimentoon. Tyypilliset virheet asuntokaupoissa voivat olla joko laatuvirheitä, taloudellisia tai oikeudellisia virheitä, asunnon tarkastusta tai asunnon tietoja koskevia virheitä tai piileviä eli salaisia virheitä. On hyvä huomioida, että virhetyypeissä ja niiden määritelmissä voi olla eroja riippuen siitä, onko kyseessä vanha vai uusi asunto.
Laatuvirheet määritellään laissa
Jotta mahdollisten ongelmatilanteiden ratkaisu olisi helpompaa, asuntokauppalaki määrittelee tiettyjä yleisiä virhesäännöksiä. Ne määritellään erikseen uusien ja vanhojen asuntojen kohdalla, vaikka osa yleisistä virhesäännöksistä onkin molemmille yhteisiä. Virheeksi voidaan todeta molempien kohdalla esimerkiksi se, jos asunto ei ole sellainen, mitä on katsottu sovituksi. Myös rakentamiseen liittyvät virheet pätevät kummassakin tapauksessa: jos rakentamisessa ei ole käytetty ammattitaitoa, huolellisuutta ja hyvää rakentamistapaa, voi kyseessä olla virhe.
Uuden asunnon kohdalla on erikseen määritelty muutamia kohtia. Virheeksi voidaan laskea, jos asunto ei täytä määräyksiä, jotka sen tulisi täyttää rakennusvalvontaviranomaisten säännösten mukaan asunnon käyttöönoton hyväksymiseksi. Mikäli asunto perustellusti aiheuttaa terveydellistä haittaa uudelle asukkaalle, on samoin kyseessä uuden asunnon virhe.
Vanhojen asuntojen kaupanteossa on erityisen tärkeää, että kaupan kohteen taustatiedot ovat täsmälliset. Mikäli asunto ei vastaa myyjän ennen kaupan solmimista antamiin tietoihin, on kyseessä virhe. Sama koskee asunnon varustelua, kuntotasoa ja muita ominaisuuksia: mikäli ne ovat merkittävästi huonompia kuin voitaisiin odottaa, voi myyjä joutua vastuuseen.
Muut mahdolliset virheet
Myyjän vastuulla on kertoa ostajalle asuntokauppaan liittyvät kustannukset kokonaisuudessaan. Tämä koskee kauppahinnan lisäksi esimerkiksi taloyhtiön vastikkeita ja mahdollisia merkittäviä asioita taloyhtiön taloudellisessa tilanteessa. Näistä kertomatta jättäminen voi aiheuttaa virheen kauppaprosessiin. Laki määrittää, että taloudellinen virhe voi koskea itse asunnon lisäksi muitakin osia kuten yhteisiä tiloja.
Oikeudellisia virheitä pääse syntymään hyvin harvoin, mutta myyjän on hyvä olla niistäkin tietoinen. Tällainen tilanne voisi koskea vaikkapa vapaa-ajan asuntoa, jossa myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle kolmannen osapuolen käyttöoikeudesta asuntoon tai sen tiloihin.
Kaikkein hankalimmat tilanteet voivat päästä kehittymään piilevistä virheistä. Ne ovat sellaisia virheitä, jotka ilmenevät vasta kaupanteon jälkeen, eivätkä ole olleet kummankaan osapuolen tiedossa. Yleensä vastuu siirtyy hallintaoikeuden luovutuksen yhteydessä, mutta joissain tapauksissa vastuu piilevästä virheestä voi silti jäädä myyjälle. Tällaisessa tapauksessa asunnon kunnon tulee merkittävästi poiketa siitä, mitä ostaja on voinut odottaa.
Asunnon tarkastuksen tärkeys
Jotta mahdollisilta kiistoilta voidaan välttyä, on asuntoon tärkeä tehdä ennakkotarkastus ennen kaupantekoa – olipa kyseessä uusi tai vanha asunto. Asunnontarkastuksen voi tehdä itse tai se voidaan teettää ulkopuolisella. Kannattaa valita luotettava ja huolellinen taho, jotta kaupan kohteesta saadaan mahdollisimman paikkansapitävä ja kattava arvio. Tarkastuksen tulosten on päädyttävä tietysti sekä myyjälle että ostajalle. Kun ostaja tietää jo etukäteen asunnon mahdollisista puutteista, ei hän voi enää vedota niihin jälkikäteen.
Tarkastuksen yhteydessä on hyvä kirjata tarkkaan ylös kaikki esiin tulleet havainnot. Mahdolliset puutteet sekä virheet kannattaa kuvailla selkeästi ja lisätä mukaan mahdollisuuksien mukaan kuvamateriaalia. Lopullinen raportti on syytä säilyttää kirjallisena ja molempien tahojen allekirjoittamana.
Milloin myyjän vastuu päättyy lopullisesti
Kuten edellä todettu, myyjän vastuu päättyy yleensä hallintaoikeuden siirtymiseen. Koska virhevastuu voi seurata myyjää tietyissä tilanteissa myös hallintaoikeuden siirtymisen yli, on myyjän syytä olla tarkka ja huolellinen kauppaprosessin aikana.
Mikäli virheitä on tapahtunut, ostaja voi tehdä reklamaation kohtuullisen ajan kuluessa. Tarkkaa rajaa tälle ajalle ei ole määritelty, mutta ennakkotapauksiin perustuen se on normaalisti ollut 4-5 kuukautta siitä, kun virhe on havaittu. Mahdollisista piilevistä virheistä voidaan kuitenkin valittaa maksimissaan kaksi vuotta kaupanteon jälkeen, minkä jälkeen myyjän vastuu asuntokaupasta päättyy. Poikkeuksen tekevät vain sellaiset tapaukset, joissa myyjän toiminnan voidaan katsoa olleen törkeän huolimatonta tai arvotonta.
Mikäli virhe todetaan myyjän vastuulle, yleisin seuraus on kauppahinnasta laskettava hinnanalennus. Korjaustöitä ei voida myyjältä vaatia, joten tämä on ainoa järkevä vaihtoehto. Hinnanalennuksen suuruus suhteutetaan kyseessä olevaan virheeseen.
Välittäjä kantaa osan vastuusta
Moni asunnon myyjä päätyy käyttämään välittäjää asuntokaupassa. Tämä voi olla järkevää jo sen vuoksi, että välittäjä huolehtii kaikista käytännön järjestelyistä, mutta sen lisäksi välittäjä ottaa kannettavakseen osan myyjän vastuusta. Kiinteistönvälityslaissa määrätään, että kiinteistönvälittäjän on otettava selvää kohteesta aina ennen kaupan vahvistamista. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka asunnon myyjä ei kertoisi kaikkea olennaista tietoa asunnosta, välittäjällä on kuitenkin selonottovelvollisuus.
Mikäli asunnon tiedoissa on virhe, vastuu vierähtää useimmiten kiinteistönvälittäjän niskoille. Sen sijaan piilevät virheet pysyvät edelleen myyjän vastuulla. Vastuiden jakautumisesta on määrätty laissa, ja ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä osaa informoida myyjää myös niihin liittyen.
