Kuolinpesän asuntokaupan erityispiirteet
Kun kiinteistön tai asunto-osakkeen myyjänä on jakamaton kuolinpesä, myynti- ja ostotilanteisiin liittyy monia huomionarvoisia erityispiirteitä. Tältä sivustolta voit lukea lisää siitä, mitä kaikkea tulee ottaa huomioon, kun asuntokaupan toisena osapuolena on kuolinpesä.
Miksi kuolinpesän kannattaa myydä omistamansa kiinteistö?
Kuolinpesän omistaman asunnon tai kiinteistön ylläpitokustannukset voivat olla suuret, varsinkin jos kyseessä on tyhjillään tai vähällä käytöllä oleva kiinteistö tai osake. Kiinteistön ja asunto-osakkeen arvo voi mahdollisesti myös laskea ajan kuluessa, minkä vuoksi se kannattaa myydä. Toisinaan kuolinpesän omistaman kiinteistön myynti on välttämätöntä esimerkiksi velkojen hoitamisen vuoksi. Tällöin pesänhoitajalla on oikeus myydä asunto.
Miksi ostaa kiinteistö kuolinpesältä?
Asuntosijoitus on monia kiinnostava vaihtoehto ja kiinteistön ostajaa kiinnostaa usein etenkin asunnon jälleenmyyntiarvo tai mahdollisuus vuokratulojen saamiseen. Lisäksi itselleen asuntoa hankkivalle on tärkeää löytää perheelleen sopiva asunto oikealta asuinalueelta itselleen sopivalla hinnalla. Kuolinpesät ovat usein halukkaita myymään omistamansa asunnon mahdollisimman nopeasti, mikä tarkoittaa sitä, että asunnon saattaa löytää erityisen edulliseen hintaan.
Kuolinpesän asunnon myyjä
Kun kiinteistön tai asunnon myyjänä on kuolinpesä, on tärkeää selvittää sen todelliset omistajat. Asuntokauppaan tarvitaan kaikkien kuolinpesän osakkaiden kirjallinen suostumus. Yleensä kuolinpesään kuuluvat valtuuttavat yhden osakkaista hoitamaan pesän asioita, jolloin kaikkien osakkaiden ei tarvitse olla itse paikalla kaupantekohetkellä. Tällöin muiden pesän osakkaiden tulee antaa yksilöidyt valtakirjat asunnon myyntiä ja välitystoimeksiannon tekemistä varten.
Miksi myyjänä on kuolinpesä?
Kuolinpesän jaolla ei ole koskaan määräaikaa, joten se voi pysyä osittain tai kokonaan jakamattomana jopa vuosikymmeniä. Jakamaton pesä on tavallaan tauko omaisen kuoleman jälkeen ennen omaisuuden siirtymistä perillisten ja testamentin saajien nimiin. Perittävän kuolemasta syntyy oikeus perintöön, mutta se tapahtuu vasta pesänjaossa.
Kuolinpesä voi olla jakamaton esimerkiksi elossa olevan puolison vuoksi tai verotukseen liittyvistä syistä. Kuolinpesän osakkaina ovat kuolleen perilliset, eloonjäänyt puoliso, entinen eloonjäänyt puoliso, jos ositusta ei ole toimitettu sekä mahdolliset yleisjälkisäädöksen saajat. Lakiin perustuvaa osakasasemaa ei voida testamentissa sulkea pois.
Mistä tietoa osakkaista?
Osakkaat voi selvittää Digivirastossa vahvistellulla perunkirjalla tai kuolinpesä voi hakea selvennyslainhuudon omistukselleen. Ostajan ei tarvitse huolehtia osakkaiden selvittämisestä, kun lainhuutorekisteriin on merkitty kaikki osakkaat. Perukirjan sukuselvityksestä selvitetään kuolinpesän osakkaat. Joskus saatetaan joutua käyttämään asianajajaa, sillä osakkaita voi olla useita kymmeniä tai osa osakkaista voi oleskella ulkomailla.
Yhteinen suostumus tarvitaan
Kauppaa ei voi tehdä, jos yksikin osakas vastustaa sitä, ennen kuolinpesän tai sen osien jakoa. Jokaisella kuolinpesän osakkaalla on myös itsenäinen oikeus vaatia perinnönjakoa, mutta pesän jakoon tarvitaan kuitenkin kaikkien perillisten myötävaikutus ja suostumus. Jos sopimusta ei synny osakkaiden välillä, voidaan hakea käräjäoikeudelta ulkopuolista pesänjakajaa hoitamaan perinnönjako.
Jaon jälkeen asunnon omistajina ovat jakokirjaan merkityt omistajat. Vaikka kuolinpesä merkitään kauppakirjaan kiinteistön myyjäksi, ovat kaikki kuolinpesän osakkaat kauppakirjan hyväksyjinä omalla allekirjoituksellaan tai toiselle taholle tekemällään valtakirjalla.
Miten kaupanteossa edetään?
Jakamaton kuolinpesä on kiinteistön myyjänä samassa asemassa kuin kuka tahansa muukin asunnon myyjä ja kiinteistön myynnissä on toimittava yleisten kiinteistön kaupan muotovaatimusten mukaisesti. Kuolinpesä on osakkaidensa väliaikainen henkilöyhteenliittymä, ei erillinen oikeushenkilö. Asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon voidaan merkitä asunto-osakkeen omistajaksi jakamaton kuolinpesä. Kaikki pesän osakkaat merkitään kuitenkin osakeluetteloon kiinteistön tai asunnon yhteisomistajiksi omalla nimellään.
Arvon määrittäminen
Vasta kun kaupan teolle on saatu kaikkien osakkaiden suostumus, kiinteistölle tai asunto-osakkeelle voidaan määrittää kauppahinta. Tulee myös selkeästi esittää, kenelle kauppahinta maksetaan. Asunnon arvon määrittämisessä voidaan käyttää alueen keskimääristä neliöhintaa. Huomioon tulee kuitenkin ottaa myös asunnon kunto sekä asuntoyhtiön vakavaraisuus sekä velat. Arvon määrittämisessä on hyvä käyttää apuna ammattitaitoista kiinteistönvälittäjää.
Tarvittavat asiakirjat
Kuolinpesän asunnon myyminen vaatii taitoa. Myyntiä varten on saatava riittävät asiakirjaselvitykset ja huomioitava esimerkiksi verotukseen liittyvät seikat. Tapauksen mukaan perukirjan lisäksi saatetaan tarvita esimerkiksi testamentti, avioehto, kuolleiden osakkaiden perukirja tai perinnönjakokirja. Voidaan myös tarvita erilaisia selvityksiä perillisten lakiosista. Ammattitaitoinen välittäjä osaa kertoa, mitä asiakirjoja asuntomyynti edellyttää.
Kiinteistönvälittäjä tai asianajaja on järkevää ottaa apuun etenkin silloin, kun käytetään edunvalvojaa alaikäisen tai toimintakyvyttömän osakkaan sijaisena. Huomioon otettava seikka on myös lesken mahdollinen asumissuoja. Laissa elossa olevalla puolisolla on tietyin edellytyksin oikeus pitää jakamattomana hallinnassaan asunto, jota on pidetty heidän yhteisenä kotinaan. Tällöin kuolinpesän omistamaa asuntoa ei voi myydä ilman lesken lupaa, vaikka hän ei olisi ollenkaan osakkaana kuolinpesässä.
Verotuskysymykset
Perintöverot tulevat maksettavaksi perillisille perunkirjoituksen jälkeen, vaikka kuolinpesää ei vielä olisi jaettu. Omaisuuden myynnistä saatu voitto on jokaisen kuolinpesän osakkaan tuloa, josta heidän tulee myös maksaa veroa. Asunnon hankintamenona pidetään sen verotusarvoa tai sen laskemiseen käytetään hankintameno-olettamaa.
Vastuu ja hyvä tapa
Kuolinpesän myydessä asuntoa, ostaja saattaa olla altavastaajan asemassa. Myyjällä on tietenkin lain mukaan samat vastuut, mutta nyt asunnon entistä asukasta ei ole enää antamassa informaatiota sen kunnosta. Kuolinpesän osakkaat eivät välttämättä ole asuneet kiinteistössä, eivätkä tunne asunnon toimintaa, ominaisuuksia, remontteja eivätkä osaa vastata ostajan esittämiin kysymyksiin asunnosta ja yhtiöstä.
Ostajalla on oikeus tietoihin
Kuolinpesän osakkailla on lainmukainen velvollisuus antaa ostajalle kaikki olennainen tieto kiinteistöstä, jotka saattavat vaikuttaa kauppaan. Osakkailla on tiedonanto- ja virhevastuu, mikä ei poistu sillä, että he käyttävät kiinteistönvälittäjää asunnon myynnissä, sillä omistaja vastaa myös kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista.
Piilevät ongelmat saattavat olla kuitenkin epäselviä niin ostajalle, kuin myös myyjätaholle. Etenkin jos myyjällä ei ole oleellista tietoa asunnon kunnosta eikä sen mahdollisesta vahinkohistoriasta, kannattaa asuntoon suorittaa kuntotarkastus, joka antaa tietoa myytävän asunnon kunnosta molemmille osapuolille, ostajalle ja myyjälle.
Kuntotarkastus vähentää mahdollisia virheitä, mitkä voivat johtaa pahimmillaan kaupan purkuun. Kuntotarkastaja pystyy ammattilaisena ja kokemuksillaan selvittämään asunnon kunnon eri tavalla kuin maallikko, vaikka ei olekaan myyjää vastaamassa hänen kysymyksiinsä. Ostajan asemaa voidaan kohentaa antamalla hänelle oikeus purkaa kauppa esimerkiksi sellaisten virheiden vuoksi, joista ei muuten myyjälle tulisi virhevastuuta.
Kiinteistövälittäjä apuna
Myyjän käyttäessä kiinteistönvälittäjää on tällä kiinteistövälittäjän lainmukainen vastuu ostajaa kohtaan. Kiinteistönvälittäjällä on ammattinsa puolesta selonottovelvollisuus, jolloin hänen on hankittava kohteesta kaikki kiinteistönvälityslain vaatimat asiakirjat, informaatiot ja tarkistettava niiden oikeellisuus tarvittaessa. Kiinteistönvälittäjä on myös tiedonantovelvollinen, eli hän ei saa salata kaupan kummaltakaan osapuolelta mitään tietoa, mikä voisi vaikuttaa ostopäätöksen tekemiseen.
