Kunnossapitotarveselvitys
Kunnossapitotarveselvitys on asunto-osakeyhtiölain mukaan tehtävä säännöllisesti. Säännökset velvoittavat tekemään selvityksen vähintään 5 vuoden välein ja siihen on kirjattava kaikki korjaustarpeet, jotka selvitys hetkellä ovat havaittu ja joilla on olennaista merkitystä osakkaan yhtiövastikkeen suuruuteen ja asunnon käyttämiseen. Selvitys on tehtävä kirjallisena ja se on esitettävä taloyhtiön hallitukselle yhtiökokouksessa.
Selvityksen tueksi on hyvä hankkia kuntotarkastus koko kiinteistöä kattamaan ja sen pohjalta on helpompi laatia kunnossapitosuunnitelma. Tarkastukset voivat tuntua turhilta ja joutavilta, mutta niillä voidaan ennakoida isoja ja mittavia vahinkoja ja näin ollen säästää merkittävästi korjauskustannuksissa. Isojen remonttien yhteydessä kunnossapitotarveselvitys antaa taloyhtiölle mahdollisuuden suunnitella isojen remonttien rahoitusta.
Kunnnossapitotarvesuunnitelma voi olla hyvin lyhyt
Kunnossapitotarveselvityksessä ei aina tarvitse löytää korjaustarpeita ja silloin kunnossapitotarvesuunnitelma on hyvin lyhyt. Selvitykseen on kuitenkin kirjattava, ettei kartoituksen yhteydessä ole havaittu korjaustarpeita, muuten selvitystä ei ole tehty. Tämä ei tarkoita, etteikö tarpeita voisi seuraavan viiden vuoden aikana ilmaantua yllättäen esimerkiksi myrskyn vaurioittaessa kattoja tai jos säädöksissä tapahtuu muutoksia.
Kunnossapitotarveselvityksen pohjalta laaditaan kunnossapitosuunnitelma, joka sitouttaa niin osakkaat, taloyhtiön hallituksen kuin isännöitsijänkin toimet yhteen. Suunnitelma on erittäin tärkeä työkalu taloyhtiön suunnitellessa rahoitusta ja sen vaikutusta yhtiövastikkeeseen. Selvityksen pohjalta on mahdollista tehdä viiden tai kymmenen vuoden suunnitelmat ja kiinteistön kunnossapito vaatiikin pitkäjänteistä työskentelyä ja säännöllistä kiinteistön kunnon tarkkailua.
Kunnnossapitotarveselvityksen vaikutus asunnon myyntiin
Kunnossapitotarveselvitys antaa myös paljon tietoa osakkeesta niin osakkeen omistajalle ja asunnon myynnin yhteydessä ostajalle. Asunnon myynti voi loppua lyhyeen, jos kunnossapitotarveselvitystä ei ole tehty tai tiedossa on isoja ja kalliita remontteja. Etenkin, jos asuntoa ollaan ostamassa omaan käyttöön. Asuntosijoittaja ei selvityksen ja suunnitelmien tuloksia tarkastele samasta näkökulmasta kuin omaan käyttöön asuntoa ostava.
Asuntosijoittaja seuraa omien kohteidensa kunnossapitosuunnitelmia aktiivisesti ja selvitykset ja suunnitelmat antavat kattavaa tietoa sijoituskohteen arvosta ja tulevista korjauskustannuksista. Tämä on olennaista tietoa, kun asuntosijoittaja miettii asuntonsa vuokraamista. Jos tiedossa on lähitulevaisuudessa taloyhtiössä julkisivu- tai putkiremontti, niin kohde ei vuokralaista houkuta yhtä paljon, kuin sellainen kohde, jossa remontit on jo tehty.
Kunnossapitotarveselvitys voi toimia asunnon myyntiä edistävänä tekijänä
Asunnon myynti on iso ja työläs prosessi, jossa jokainen yksityiskohta on otettava huomioon. Ennemmin kertoo asunnosta liian paljon kuin liian vähän. Vain silloin voidaan epäselvyydet välttää. Yksi erittäin olennainen kysymys on ostajalla aina, ja se liittyy kiinteistön kuntoon. Etenkin, kun viime vuosina on medioissa paljon puhuttu sisäilmaongelmista ja hometaloista.
Kunnossapitotarveselvityksessä näihin on otettava kantaa, jos ongelmia on ilmennyt ja niitä on jo korjattu, koska homekorjaukset ja sisäilman mittaukset eivät ole halpoja toimia taloyhtiössä. Vaikka taloyhtiössä olisi todettu jotakin sisäilmaongelmaa, niin se ei automaattisesti tarkoita, että kyseessä on huono kohde. Olennaista on se, miten ongelma on hoidettu ja mitä se vaikuttaa yhtiövastikkeeseen.
Tieto on kuitenkin olennainen kaupan onnistumisen kannalta ja jälkeenpäin todettu sisäilma- tai homeongelma voi johtaa pitkän oikeusprosessin jälkeen kaupan purkuun. Prosessi tosin ottaa vuosia ja on erittäin raskas oikeusprosessin kaikille osapuolille. Huolellinen ja säännöllinen kunnossapitotarveselvitys ja sen pohjalta tehty kunnossapitosuunnitelma turvaa näin ollen sekä myyjän että ostajan selkää.
Haaveissa ensiasunnon osto
Haaveen konkreettinen toteuttaminen alkaa usein siitä, että selataan asuntoilmoituksia itsenäisesti läpi ja mietitään mitä kaikkea toivoo ensiasunnoltaan. Ensimmäistä asuntoaan on vaikea lähteä ostamaan, jos ei ole määritellyt millainen kohde olisi ihanteellisin omaan elämäntilanteeseen nähden. Kun nämä toiveet on määritelty, niin kohteiden kuntoon kannattaa kiinnittää heti tässä vaiheessa huomiota.
Kun sitten tarpeet ja toiveet on määritelty tarkemmin, niin on hyvä aika ottaa kiinnostavan kohteen kiinteistönvälittäjään yhteyttä. Hän tietää kohteesta paljon enemmän mitä itse myynti-ilmoitus kertoo. Hänellä on kunnossapitotarvesuunnitelma kohteesta ja osaa sen pohjalta kertoa mitä remontteja on mahdollisesti jo tehty ja mitä voi olla vielä tulossa.
Ensiasunnon osto kannattaa tehdä kiinteistönvälittäjän kautta
Ensiasunnon osto on aina iso askel ja sen tekemistä monet nuoret arastelevat. Osaava kiinteistönvälittäjä on tässä parhain apu ja hän osaa vastata kaikkiin mielessä pyöriviin kysymyksiin. Kiinteistönvälittäjää käytettäessä vältetään epäselvyyksiä, joita voi muuten vastaan ensiasunnon oston yhteydessä tulla, kun kiinteistökaupasta ei ole vielä kokemusta. Asuntokaupoissa ei kannata luottaa vain kaverin kertomaan kokemukseen.
Mistä ensiasunnon ostaja tietää kohteen olevan kunnossa
Yleisimmät kysymykset liittyvät juuri asunnon kuntoon ja sen määrittelyyn. Kiinnostavalle kohteelle kannattaa teettää kuntokartoitus ja jo asunto-osakeyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä saa käsitystä kohteen kunnosta. Selvityksen termit voivat kuulostaa insinöörislangilta ja sitä se pitkälle onkin, mutta kiinteistönvälittäjä osaa selventää termit ymmärrettävään muotoon ja kertoa mitä remontteja mahdollisesti on tulossa lähiaikoina.
Kun kunnossapitotarveselvityksen ja sen pohjalta tehdyn suunnitelman termit ovat tulleet tutuiksi, niin ensiasunnon ostajakin voi tehdä asuntokauppaa luottavaisin mielin. Termejä toki voi selvitellä itsekin, mutta kiinteistönvälittäjä toimii tässä hyvin tulkkina ja osaa kertoa mitä ne käytännön tasolla tarkoittavat. Kiinteistönvälittäjä hoitaa myös kaiken muun kauppaan liittyvän, joten välittäjän käyttäminen säästää aikaa, vaivaa ja hermoja.
Kiinteistönvälittäjä tukena koko ostoprosessin ajan
Kiinteistönvälittäjän työ ei suinkaan ole vain kohteiden esittelyä ja erilaisten termien selvittämistä ostajille, jos termistö ei ole entuudestaan tuttu. Kiinteistönvälittäjä tietää ja tuntee kohteen lähes yhtä hyvin kuin asunnon myyjä ja osaa kiinnittää huomiota kohteen hyviin puoliin ja myös sen kriittisiin kohtiin jo hinta-arviota tehdessä ja huomioi nämä myös esittelytekstiä laatiessaan.
Kun kohteesta on tehty välityssopimus ja se on kuvattu ja ilmoitusteksti laadittu, niin kiinteistönvälittäjä hoitaa myös asunnon esittelyt. Näissä ostajaehdokkaat usein kysyvät juuri tehdyistä ja tulossa olevista remonteista, joten olipa myyjä sitten kiinteistönvälittäjä tai edellinen omistaja itse, niin näihin kysymyksiin kannattaa varautua. Asunnon kunnosta voi vaatia kirjallista raporttia, joka on kunnossapitotarvesuunnitelma tai kunnossapitotarveselvitys.
Vaikka ostaja saakin kyseiset asiakirjat helposti kiinteistönvälittäjän kautta, niin varsinainen kaupanteko aloitetaan näytön jälkeen esisopimuksella. Jos kohteessa ei ole vielä tehty kunnossapitotarveselvitystä, niin on hyvä aika tehdä se yhdessä ostajaehdokkaan kanssa, jolloin paikalla on selvityksen tekevä ammattilainen, myyjä, ostaja ja kiinteistönvälittäjä. Näin kaikki saavat saman tiedon yhtä aikaa.
Elämäntilanteen muuttuessa tuttu välittäjä auttaa jatkossakin
Kun ensiasunnon osto on sujunut mutkattomasti ja elämäntilanteen muuttuessa voi tulla ajankohtaiseksi asunnon myynti ja vaihto paremmin elämäntilanteeseen sopivaan. Usein tämä tarkoittaa muutosta perhekoossa. Tuttu välittäjä auttaa jatkossakin kaikissa asuntokauppoihin liittyvissä asioissa oli kyseessä sitten asunnon myynti, osto tai vuokraus. Omistusasunto voi muuttua sijoitusasunnoksi esimerkiksi avoliiton myötä.
Aivan kuten asunnon ostossa ja myynnissä, niin välittäjän puoleen tässäkin kannattaa kääntyä. Vaikka ei haluaisi myydä asuntoaan heti pois, niin käyttämättömänä asunto voi rasittaa turhan paljon taloutta. Vähintäänkin se kannattaa siirtää silloin sijoituskäyttöön ja etsiä asuntoon vuokralaiset. Omin päin luotettavan vuokralaisen löytäminen voi olla vaikeaa, mutta monesti tuttu välittäjä osaa tässäkin asiassa auttaa.
Asunnon vuokraaminen on muuttunut lyhyessä ajassa paljon. Vuokralaiset etsivät luotettavaa vuokranantajaa ja päinvastoin. Vuokranantajan imagoon olennaisesti vaikuttaa jo se, miten avoimesti hän kertoo asunnossa ja koko kiinteistössä tehdyistä korjauksista ja onko hän valmis näyttämään tarvittaessa kunnossapitosuunnitelmia kohteesta. Kiinteistönvälittäjä voi tässäkin toimia tulkkina ja laatia sopimukset vuokrasuhteen alkamiseksi.
