Asunto-osakekaupoissa kauppakirja on tärkeä asiakirja
Ensiasunto on monen nuoren unelma ja nuorelle ostajalle, tai muuten kiinteistökauppoihin vasta perehtyvälle ja kauppakirjan sisältö voi olla hyvin haastava ymmärtää. Siksi onkin hyvä kääntyä ammattilaisten puoleen. Kiinteistönvälittäjä tietää tarkalleen mitä kauppakirja täytyy pitää sisällään, jotta kauppa sujuu mutkattomasti ja kaikki olennaiset asiat tulee kirjattua kauppakirjaan.
Asuntokauppa on iso askel
Ostetaanpa asunto ensiasunnoksi, perheen koon muuttuessa tai sijoitusasunnoksi, niin se on aina iso askel. Koskaan sitä ei tehdä hetken mielijohteesta ja erilaisia rahoitusvaihtoehtoja on varmasti tullut pohdittua huolellisesti. Itselle täydellisen kohteen löytäminen voi olla haastavaa. Hyvä kiinteistönvälittäjä on tässä iso apu ja hänen ammattitaitoonsa kannattaa luottaa, oli sitten myymässä tai ostamassa asuntoa.
Asunnon osto vaatii aikaa
Asunnon osto on aikaa vievää. Ensin ajatus asunnon ostosta pyörii mielessä ennen kuin edes rahoitusta on sen ihmeemmin mietitty. Asiaa on pohdittu monelta suunnalta ja tehty erilaisia arvioita ja laskelmia, miten asunnon osto olisi mahdollista toteuttaa. Unelmien talosta tai asunnosta on voitu haaveilla jo vuosia ennen varsinaista kaupantekoa.
Kun unelmien kohteen yksityiskohdat ovat selvillä, alkaa myynti-ilmoitusten selaaminen. Tässä vaiheessa moni jo turvautuu välittäjään, jolla on unelmien kohteen tapainen kohde esittelyssä. Välittäjällä saattaa olla juuri tullut tuore kohde, joka on vielä lähempänä unelmien kohdetta. Ja usein näin juuri onkin. Julkiseen esittelyyn päätyy vain osa myytävistä asunnoista.
Ensiasunto herättää tunteita
Ensiasunto on iso askel, joka on monen nuoren unelma ja ehkä yksi isoimmista asioista elämässä juuri sillä hetkellä. Askeleen ottaminen voi pelottaa ja samalla houkuttaa, ja ensiasunnon ostoon liittyy usein paljon tunteita. Kun kiinteistökaupoista ei ole vielä kokemusta, niin aivan kaikkea ei välttämättä tule ajateltua ja otettua huomioon, kun kauppoja alkaa tekemään.
Ensiasunnon ostajalle välittäjä ei ole vain asunnon esittelijä, vaan välittäjä myös osaa opastaa kaikessa mikä asuntokauppaan liittyy. Ensiasunto kannattaa ehdottomasti ostaa välittäjän kautta, koska välittäjä osaa myös selvittää mitä asunto-osakekaupan termit tarkoittavat ja varmistaa, että kauppakirja on oikean muotoinen, jolloin vältytään epäselvyyksiltä, joiden selvittäminen voi olla hyvin haastavaa.
Asunnon myynti ei ole helppoa
Asunnon myynti ei ole niin helppoa kuin voisi ajatella. Asunnon myynnin on oltava aktiivista, että asunto menee kaupaksi. Tässä kiinteistönvälittäjät astuvat kuvaan. Kiinteistönvälittäjä osaa ottaa ammattilaisena myyvät kuvat, laatia kiinnostavan tekstin, järjestää asuntonäytöt ostajaehdokkaille ja laatia kauppakirjat myyjän puolesta, jolloin kaikki menee mutkattomasti ja oikein. Hän myös tietää missä kanavissa asuntoa kannattaa markkinoida.
Kiinteistönvälittäjä osaa antaa realistisen arvion siitä millä hinnalla asunto saadaan myytyä ja markkinoi oikeille ehdokkaille asuntoa. On huomattavasti helpompaa lähteä tekemään asuntokauppaa, kun hyvä välittäjä voi selventää mitä mikäkin tarkoittaa ja hoitaa paperityöt asianmukaisesti aina esittelyteksteistä alkaen kaupan vahvistamiseen asti. Myyjältä säästyy runsaasti aikaa muuhun elämään ja asunnon myyntiä ja esittelyä ei tarvitse itse pähkäillä.
Kuvat ovat tärkeä osa myynti-ilmoitusta
Vielä 1980-luvulla asuntokaupassa saattoi toimia lehden takasivuilla oleva rivi-ilmoitus ilman kuvia, mutta nyt 2020-luvulla nämä jäävät väistämättä muiden myynti-ilmoitusten jalkoihin. Asuntojen myynti-ilmoituksissa täytyy olla kuvia ostajan mielenkiinnon herättämiseksi ja yhä useammin ilmoituksessa on mahdollisuus nähdä asunnosta kuvattu video.
Kuvien laatuun välittäjät kiinnittävät paljon huomiota, sillä mikä tahansa kuva ei toimi enää myynti-ilmoituksen yhteydessä. Välittäjä tarvittaessa etsii ammattikuvaajat ottamaan myyntikohteesta kuvat ja jos asunto kaipaa stailausta, niin järjestää senkin.
Videoiden suosio on kasvanut myös kiinteistökaupoissa ja ostajaehdokkaat usein jo kysyvät videoita. Myynti-ilmoituksen tekstin sisältöön myös kiinnitetään huomiota, ettei ilmoitus huku muiden ilmoitusten joukkoon.
Etänäytöt
Asunnon myynti korona-aikana voi mietityttää monia, koska asuntokauppa ei käy samalla tavalla kuin ennen. Siinä missä isojen kaupunkien kerrostaloasunnot eivät kiinnosta ostajia kuten ennen, niin maaseutujen omakotitalot, maatilat ja mökit kiinnostavat yhä enemmän, ja niiden kauppa on ollut vilkasta. Pitkillä välimatkoilla näyttö voi tuntua hankalalta järjestää.
Jos syystä tai toisesta ei näyttöön pääse itse paikan päälle, niin kohteesta voidaan järjestää etänäyttö nykytekniikkaa hyödyntäen. Missään tapauksessa ei siis tarvitse ostaa kohdetta näkemättä ja sitä ei koskaan kannata tehdä. Etänäytössä välittäjä esittelee kohdetta videopuhelun avulla ja ostajaehdokas voi pyytää tarkennusta itseään kiinnostaviin yksityiskohtiin. Näin voidaan järjestää esittelyjä lähes koska tahansa ja asunnon myynti tai osto ei ole pitkistä välimatkoista kiinni.
Asuntosijoittaja tarvitsee välittäjää myös oston jälkeen
Asuntosijoittaja ei tarvitse välittäjää pelkästään asunnon ostoon. Myös myynti tai vuokraus on tärkeä osa asuntosijoitusta. Oli kyseessä sitten asunnon osto, myynti tai vuokraus, niin välittäjä tuntee markkinat parhaiten. Tietysti itse voi perehtyä alueen hintatasoon ja markkinatilanteeseen, mutta se on aikaa vievää ja monelta kömmähdykseltä välttyy hyvän välittäjän kanssa asioidessa.
Monipuolinen ja luotettava välitystoimisto on asuntosijoittajan paras kumppani. Jos ostetaan remontoitava kohde, on tavoitteena saada edullisella remontilla kohteesta hyvä tuotto. Jos taas kohde hankitaan vuokrattavaksi, niin silloin luotettavan vuokralaisen löytäminen on tärkeää. Monet kiinteistönvälitystoimistot hoitavat niin asuntojen myyntiä kuin vuokrausta, jolloin saa yhdestä paikasta molemmat palvelut.
Asuntosijoittajalle kauppakirjat ovat tuttuja
Asuntosijoittajalle kiinteistöjen kauppakirjat ovat usein tuttuja. Heillä on hyvä tuntuma siihen mitä kaikkea kauppakirjan täytyy pitää sisällään. Silti ostajana heillä ei ole velvollisuutta laatia kauppakirjaa tai esisopimusta, vaan nämä ovat myyjän vastuulla. Ensiasunnon ostajalla tilanne taas on toinen, kun asuntokaupasta ei ole vielä kokemusta. Molempien tilanne on erilainen, mutta kiinteistönvälittäjä osaa hoitaa molemmat asiakkaat.
Myyjän vastuulla on kauppakirjan laadinta
Ostajan ei tarvitse osata kirjoittaa kauppakirjaa, vaan se on myyjän vastuulla. Ostajan on kuitenkin hyvä olla kauppakirjan muotovaatimuksista perillä, jotta kaupan teko sujuu mutkattomasti ja jouhevasti. Laki ei velvoita myyjää käyttämään kiinteistönvälittäjää kauppakirjan laadinnassa, vaan kauppakirjan voi laatia itsekin ja siihen on olemassa valmiita pohjia, mutta silloin helposti käy niin, että kauppakirja ei ole sitova ja pätevä.
Asunto-osakekauppa on oikeustoimi, jossa osakkeen omistajuus vaihtuu. Siksi kauppakirja on tärkeä ja virallinen asiakirja asunto-osakekaupasta ja turvaa niin ostajan kuin myyjän asemaa. Siksi on myös määritelty tarkasti mitä kaikkea kauppakirjasta tulee löytyä ja kenellä on tarvittavat pätevyydet kaupan vahvistamiseen. Usein kyseessä on juristi tai välittäjä, mutta yhtä lailla vahvistaja voi olla esimerkiksi julkinen notaari tai apulaispoliisipäällikkö.
Kauppakirja ei ole sitova ilman vahvistusta
Kauppakirjan muotoseikoilla on iso merkitys asunto-osakekaupassa ja siksi kiinteistönvälittäjä on tärkeä apu kaupassa. Hänellä on tarkka tieto siitä mitä kaikkea kauppakirjasta pitää löytyä ja kaupanteko hetkellä hän toimii kaupan vahvistajana. Pieni huolimattomuus kauppakirjassa voi johtaa siihen, ettei kauppa ole pätevä ja nämä asiat ovat ikäviä ja hankalia ratkottavia oikeudessa.
Mitä kaikkea kauppakirjasta on löydyttävä?
Asunto-osakkeen kauppakirjaan tulee merkitä ainakin seuraavat asiat:
- Tarkkaan määritelty kaupan kohde (kiinteistötunnus, pinta-ala, kunto, sijainti, kaavoitustilanne, ja niin edelleen)
- Kaupan ehdot (kauppaehdot, rasitukset, maksuehdot)
- Ostajan saamat tiedot kohteesta
- Omistusoikeuden ja hallintaoikeuden siirtymispäivät
- Asunto-osakkeen kaupassa osakkeiden numerot
Kauppakirjaan voidaan tarvita liitteitä näiden ehtojen tarkentamiseksi ja ne ilmoitetaan varsinaisen kauppakirjan yhteydessä. Liitteet voivat olla esimerkiksi kartta tai asunto-osakeyhtiön yhtiölainat tai korjaussuunnitelmat.
Kuntotodistus kauppakirjan liitteeksi
Viime vuosina on paljon ollut puhetta asuntojen kunnosta ja erilaisista sisäilmaongelmista. Kuntokartoitus on myyjän vastuulla suorittaa ja ostajan kannattaa sitä kysyä. Kartoitus ei takaa virheetöntä asuntoa, mutta se kertoo olennaiset riskipaikat, joita kannattaa kaupanteon jälkeen tarkkailla. Ihanteellista olisi, jos kuntotarkastus voidaan tehdä, kun myyjä, ostaja ja välittäjä ovat kaikki paikalla.
Yleisessä kuntotarkastuksessa ei välttämättä tule ilmi piilevät viat, mutta hyvän yleiskäsityksen kohteen kunnosta sillä saa. Kuntotarkastuksen raportti tulee liittää kauppakirjan liitteeksi, jolloin vältytään pitkiltä ja hankalilta oikeusprosesseilta epäselvyyksien takia. Usein kiinteistökauppoihin liittyvät oikeusprosessit kestävät vuosia ja ovat erittäin raskaita kaikille. Lopputulos on aina epävarma molempien osapuolten kannalta.
Vastoin oletettua käsitystä, kuntotarkastaja voi olla kuka tahansa. Kuntotarkastajien toimintaa ei säädellä lailla ja siksi luotettavan tarkastajan löytyminen onkin haastavaa. Asuntokaupan vapaaehtoisen kuntotarkastajan (AKK) pätevyysvaatimuksen taustalla on vähintään teknikkotason rakennusalan koulutus, AKK-pätevyyskoulutus ja siihen liittyvän tentin suorittamista sekä laajaa työkokemusta. Osaavalla välittäjällä on myös pätevän kuntotarkastajan yhteystiedot.
Ostotarjous on tuntematon käsite kiinteistökaupassa
Niin paljon kuin puhutaankin ostotarjouksesta myyjälle, niin kyseistä termiä ei tunneta kiinteistökaupassa. Vaikka ostaja tekeekin tarjouksen kohteesta myyjälle, niin kiinteistökaupassa puhutaan esisopimuksesta. Esisopimuksessa sovitaan alustavasti kaupasta ja sen ehdoista. Varsinainen kauppakirja laaditaan esisopimuksen pohjalta ja esisopimuksen ja kauppakirjan sisällön tulee olla samassa linjassa toisiinsa. Tarkkaan laadittu esisopimus on kaikkien osapuolten etu.
Jos esisopimuksen ehdot eivät vastaa kauppakirjan sisältöä, voivat myyjä tai ostaja vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia. Esisopimus niin ikään on mitätön, ellei sitä ole vahvistettu. Laillinen vahvistaja voi olla juristi tai laillistettu kiinteistönvälittäjä, jolla on kaupanvahvistusoikeudet. Välittäjä tietää ja tuntee kohteen, joten hänen on helppo laatia oikeanmuotoinen esisopimus. Kiinteistönkaupassa kauppakirjalle on olemassa määrämuoto, jonka laillistettu kiinteistönvälittäjä (LKV) kyllä tietää.
Esisopimuksen ja kauppakirjan vahvistaminen
Esisopimusta ja kauppakirjaa ei voi vahvistaa kuka tahansa, vaan kaupanvahvistajalla pitää olla tietoa kauppaan liittyvistä ehdoista ja lainsäädännöstä. Juristeilla on laaja ja kattava koulutus, mutta kaikki juristit eivät ole erikoistuneet kiinteistökauppaan. Sen sijaan jokainen kiinteistönvälittäjä on ja LKV-lyhenne nimenomaan kertoo siitä. LKV on lyhenne laillistetusta kiinteistönvälittäjästä, eikä tuota lyhennettä saa käyttää ilman soveltuvaa koulutusta.
Kiinteistönvälittäjään kannattaa turvautua
Vaikka asunnon myynnin voikin hoitaa lähes täysin itse esisopimuksen ja kauppakirjan vahvistamista lukuun ottamatta, niin välittäjän käyttäminen on järkevää. Yksityinen myyjä, jolla on ilmoitus Tori.fi-sivustolla tai lehdessä voi olla hyvinkin osaava ja rehellinen, mutta kiinteistön esisopimuksia tai kauppakirjoja hän ei voi vahvistaa itse. Ja ilman vahvistusta nämä asiakirjat ovat mitättömiä ja ilman mitään painoarvoa.
Luotettavan kiinteistönvälittäjän löytää varmasti laillistettujen kiinteistönvälittäjien joukosta. Oli sitten kyseessä ensiasunto ja sen ostaminen, perhekoon muuttuessa asunnon myynti ja uuden asunnon osto, niin välittäjä helpottaa kiinteistökauppaa paljon. Itse pääsee helpoimmalla, kun kiinteistökaupan moninaiset vaiheet jättää välittäjälle ja itse hoitaa vain ne kaupan osat, joita ei voi valtuuttaa välittäjän hoidettavaksi.
