Huoneiston haltuunotto
Asunto-osakeyhtiö voi ottaa osakkeenomistajan hallinnassa olevan huoneiston omaan hallintaansa vain erittäin painavin, laissa määritellyin perustein. Huoneiston haltuunotto on prosessi, joskus erittäin pitkäkin. Kyse on myös äärikeinosta, joka toteutetaan vasta, kun osakkeenomistaja ei reagoi kirjallisiin varoituksiin.
Haltuunoton perusteet
Ongelmia tietyssä huoneistossa voi aiheuttaa joko itse asunnon omistajan tai siellä asuvan vuokralaisen toiminta. Lain mukaan haltuunottoprosessi voidaan käynnistää, kun huoneistoon liittyy seuraavanlaisia ongelmia:
- Huoneiston osakkeenomistajalla on maksamattomia ja erääntyneitä vastikkeita tai käyttökorvauksia.
- Huoneiston ylläpidossa on huomattavia puutteita, joista aiheutuu haittaa myös muille osakkaille tai itse rakennukselle. Huoneiston omistaja ei suostu korjaamaan puutteita itse tai estää osakkaan kustannuksella yhtiön tekemät korjaukset.
- Huoneistoa ei käytetä siihen tarkoitetusti tai sitä käytetään yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi asuinkäyttöön vuokratun huoneiston käyttämistä liiketilana tai päinvastoin.
- Huoneiston asukkaat aiheuttavat häiriötä esimerkiksi öisellä juhlinnalla, muulla muiden asukkaiden tahallisella häiritsemisellä tai rikollisella toiminnalla.
- Osakkeenomistaja tai vuokralainen ei noudata yhtiön järjestyssääntöjä kuten tupakointikieltoa.
On hyvä huomata, että asuntoon liittyvien rikkomusten tulee olla merkittäviä, havaittavia, toistuvia ja haitaltaan vakavia. Osakkeenomistajalla on myös mahdollisuus korjata tilanne ennen kuin se etenee huoneiston haltuunottoon.
Miten prosessi etenee?
Ongelmia aiheuttavan huoneiston tilannetta lähtee setvimään asunto-osakeyhtiön hallitus, joka päättää antaa varoituksen. Isännöitsijä laatii päätöksen perusteella kirjallisen varoituksen, joka toimitetaan sekä osakkeenomistajalle että mahdolliselle vuokralaiselle todistettavasti. Varoituksessa tulee näkyä varoituksen syy sekä tieto haltuunoton mahdollisuudesta, jos epäkohtia ei korjata viivyttelemättä.
Varoitusta ennen tai sen jälkeen asiaa voidaan käsitellä talonyhtiön kokouksessa. Suurin osa ongelmatilanteista itse asiassa ratkeaa näin: osakkeenomistaja ja/tai vuokralainen korjaavat ongelmat eikä tarvetta saati lainmukaista oikeutta haltuunottoon enää ole.
Jos asioihin ei varoituksen jälkeenkään kuitenkaan tule muutosta, yhtiökokous tai valtuutuksen nojalla yhtiön hallitus voi tehdä päätöksen huoneiston hallintaan ottamisesta. Päätöksestä tulee tiedottaa kirjallisesti ja todisteellisesti osakkeenomistajaa ja mahdollista vuokralaista 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä, ja halutessaan heillä on 30 päivän ajan oikeus nostaa moitekanne yhtiötä vastaan. Haltuunoton riitauttaminen voi pitkittää prosessia huomattavasti.
Mitä asunnolle tapahtuu?
Huoneiston omistusoikeus säilyy osakkaalla haltuunoton jälkeenkin, mutta prosessin kautta asunto-osakeyhtiö voi saada huoneiston haltuunsa enintään kolmen vuoden ajaksi. Hyväksytyn haltuunottopäätöksen jälkeen huoneistoon ja sen käyttöön kytkeytyy erilaisia mahdollisia prosesseja.
Tyhjentäminen ja mahdolliset korjaukset
Jos asunnon omistaja tai ongelmia aiheuttanut vuokralainen asuu huoneistossa sitä haltuun otettaessa, yhtiöllä on oikeus pyytää heitä muuttamaan pois. Tarvittaessa yhtiöllä on myös oikeus saada virka-apua asunnon hallintaan ottamiseksi: jos mahdollisesta häädöstä on ilmoitettu, mutta sitä ei suostuta noudattamaan, käytetään ulosottoviranomaisia. Jos huoneisto ei ole tyhjentämisen jälkeen asuttavassa kunnossa, yhtiön tulee tehdä tarvittavat korjaukset osakkeenomistajan kustannuksella.
Vuokraaminen
Hallituksen tulee vuokrata tyhjennetty, vuokrakuntoinen huoneisto viivyttelemättä. Koska yhtiöllä on oikeus huoneistoon enintään kolmeksi vuodeksi, voi vuokrasopimuskin kestää enintään haltuunottoajan. Mikäli haltuun otetussa huoneistossa on jo haltuunoton hetkellä vuokralainen eivätkä huoneistoon liittyneet ongelmat ole johtuneet hänestä, tulee vuokrasopimus ensisijaisesti tehdä hänen kanssaan.
Huoneistosta saatavilla vuokratuloilla yhtiö maksaa hallintaanottamisprosessin kulut, mahdolliset huoneiston remonttikulut, mahdolliset rästissä olevat vastikkeet sekä huoneiston haltuunoton aikaiset vastikkeet. Jos näiden maksujen jälkeen vuokratuloja jää vielä yli, ne tilitetään osakkeenomistajalle.
Asuntokauppa ja myynti
Joskus osakkeenomistaja päättää myydä huoneiston haltuunottamisen jälkeen ja siihen hänellä on oikeus missä tahansa vaiheessa. Saadakseen asunnon haltuunsa uuden omistajan tulee maksaa asunto-osakeyhtiölle ostamansa huoneiston erääntyneet vastikkeet sekä kustannukset, joihin haltuunoton aikaisia vuokratuloja olisi voitu käyttää.
