Hoitovastikkeen A-Ö
Oletko ostamassa tai myymässä asuntoa? Askarruttavatko vastiketermit? Etenkin ensiasunnon ostajasta vastiketermistö saattaa tuntua sekavalta. Tässä artikkelissa kerromme perustiedot hoitovastikkeesta ja siitä, mitä se pitää sisällään. Hoitovastike on maksuerä, joka peritään asunto-osakeyhtiön osakkaalta kuukausittain. Sillä katetaan taloyhtiön ylläpitokustannuksia. Lue lisää ja kysy kiinteistönvälittäjältä lisätietoa!
Yhtiövastike vai hoitovastike?
Asunnon myynti-ilmoituksessa puhutaan useimmiten yhtiövastikkeesta ja sana lienee tuttu jokaiselle asuntoilmoituksia selanneelle. Se ei kuitenkaan ole täsmälleen sama asia, kuin hoitovastike. Yhtiövastike on taloyhtiön kuukausittainen maksuerä, joka sisältää sekä hoito- että rahoitusvastikkeen. Vastikelaskussa näiden kummankin vastikkeen osuudet yhtiövastikkeesta eritellään, jolloin maksaja näkee, mitä vastikkeita maksaa ja kuinka paljon. Hoitovastike on siis yksi yhtiövastikkeen osa. Tässä artikkelissa pelkkä sana ”vastike” tarkoittaa kuitenkin hoitovastiketta.
Joskus taloyhtiöt ovat velattomia, eikä niiden yhtiövastikkeessa silloin peritä rahoitusvastiketta. Lähtökohtaisesti asuntomarkkinoilla on kuitenkin hyvä lähteä siitä, että yhtiövastike on rahoitus- ja hoitovastikkeen yhteenlaskettu summa. Kiinteistönvälitys-firma antaa tarvittaessa lisätietoa vastikkeista ja siitä, mitä ne pitävät sisällään.
Liian halpa vastike?
Hoitovastike määräytyy asuntokohtaisesti asunnon neliöiden mukaan, eli suuremmasta asunnosta maksetaan myös enemmän. Liiketilasta peritään yleensä 1,5-kertaista vastiketta per neliö, jolloin liiketiloista kertyy taloyhtiölle tuloja. Tämä yleensä madaltaa yhtiövastikkeen neliökohtaista määrää.
Taloyhtiöiden välillä vastikkeissa on siis rahamääräisiä eroja, mutta hoitovastike on aina pakollinen kulu niin asuntosijoittajalle kuin omaan käyttöön asuntoa ostavalle. Vastikkeet voivat vaihdella paljonkin eri kaupunkien, alueiden ja taloyhtiöiden välillä. Sijoitusasuntoa ostavan kannattaa suosia edullisempaa vastiketta, mutta erityisen alhaisen vastikkeen kohdalla kannattaa tarkastaa, miksi se on edullinen. Jos selkeää perustelua ei löydy, on paikallaan tarkastaa tiedot taloyhtiön menneistä ja tulevista remonteista sekä muista kiinteistön kunnostukseen liittyvistä toimenpiteistä. Pahimmassa tapauksessa näitä on voitu laiminlyödä, jolloin kiinteistö on lähinnä tikittävä aikapommi.
Taloyhtiöiden toiminta ei kuitenkaan yleensä ole näin yksioikoisesti arvioitavissa äkkiseltään pelkän vastikkeen euromäärän perusteella. Pelkkä huomattavan edullinen vastike ei siis vielä ole syy hätäillä, sillä edullisuudelle on myös monia hyviä ja perusteltuja syitä. Näitä ovat esimerkiksi taloyhtiön saamat vuokratulot omistamistaan asuin- tai liikehuoneistoista. Suurissa taloyhtiöissä hoitovastike on tyypillisesti pienempi kuin pienissä taloyhtiöissä. Ole kuitenkin tarkkana ja kysy kiinteistönvälittäjältä lisätietoa asuntokaupoilla, oli tarkoituksenasi sitten asuntosijoittaminen tai asunnon ostaminen omaan käyttöön.
Kun kyseessä on asuntomyynti, edullisemman vastikkeen asunnoista maksetaan useimmiten korkeampia kauppahintoja. Ostajat arvostavat kohtuullista vastiketta, ja usein tällaisista asunnoista ollaan valmiimpia maksamaan enemmän.
Mistä hoitovastike koostuu?
Hoitovastikkeessa on useita eri kulueriä taloyhtiötasolla, ja niiden suuruus määrää myös lopullisen hoitovastikkeen koon. Tarkalleen se koostuu siis useista eri asioista, joihin taloyhtiön ylläpidossa menee rahaa. Tärkeimpiä kulueriä ovat esimerkiksi lämmitys, huoltosopimukset, sähkö, vedenkulutus sekä isännöinti ja hallinto. Vastikkeella katetaan myös kiinteistöveroa ja mikäli tontti on vuokrattu, tontin vuokraa. Nykyisin vastikkeeseen kuuluu usein myös yhteinen laajakaistatilaus.
Säästöjä voi muodostua esimerkiksi sähkölaskuun asentamalla rappukäytäviin liiketunnistimella toimivia valoja. Vedenkulutuksesta voi säästää pitämällä vesikalusteet hyväkuntoisina ja vähän kuluttavina. Näin myös ympäristö kiittää! Asunnon omistaja voi vaikuttaa näihin esimerkiksi osallistumalla taloyhtiön kokouksiin, joissa näistä keskustellaan. Asuntosijoittamista harkitseva voi nyt myös ilahtua, sillä maksettu vastike on sijoittajalle verovähennyskelpoista tuloa.
Onko korkeampi vastike aina huonompi?
Lähtökohtaisesti matalampi hoitovastike on parempi kuin korkeampi, mutta vain tiettyyn rajaan asti. Yksinkertaista vastausta ei siis käytännössä ole. Vaikka vastikkeessa voi myös säästää, kaikesta ei ole järkevää nipistää ja liika pihistely taloyhtiön hoidossa voi koitua jopa tappioksi. Ylläpitoon on siis hyvä satsata ainakin joillakin kympeillä. Asuntosijoittamisessa on tärkeää miettiä asunnon vuokrattavuutta, jolloin hyvin huollettu asunto ja taloyhtiö sekä asunnon jälleenmyytävyys ovat tärkeitä asioita pohdittavaksi. Ei kannata siis lähteä ensisijaisesti pihistelemään kaikesta, sillä halpa vastike voi käydä kalliiksi!
Halpa vastike voi tarkoittaa myös, että mahdollisiin huoltotoimenpidollisiin yllätyksiin ei ole varauduttu, eikä taloyhtiöllä tällöin ole puskuria – eli kansankielellä säästöjä. Nyrkkisääntönä pidetään, että taloyhtiöllä olisi hyvä olla parin kuukauden vastikkeiden kokoinen summa säästössä yllätysten varalla. Jos näin ei ole, korjauksiin on haettava lainaa pankista ja osakkaat maksavat yhtiövastikkeessa lainan hoitokulut.
Korkeampi vastike saattaa tarkoittaa esimerkiksi hieman kalliimpaa, mutta parempaa huolto-, siivous- ja jätehuoltosopimusta, jolloin taloyhtiön vaikutelma on siistimpi niin potentiaaliselle vuokralaiselle kuin asunnon ostajallekin. Hyvä isännöitsijä saattaa myös maksaa hieman enemmän, mutta satsaamalla isännöintiin tekee taloyhtiölle palveluksen. Hyväkuntoinen asunto on myös arvokkaampi jälleenmyynnissä ja vuokramarkkinoilla.
Toisaalta silmiinpistävän korkea vastike voi tarkoittaa taloyhtiön joutuneen esimerkiksi kalliiseen korjauskierteeseen esimerkiksi putkivahinkojen vuoksi. Se voi toisaalta tarkoittaa myös muuta mittavaa remonttia, joka on tehty hiljattain. Liian kallis vastike voi laittaa osakkaat ja heidän taloutensa koetukselle, joten vastikkeiden tarkastelu vaatii tarkkuutta ja pelisilmää. Kohtuullinen vastike on hyvän suunnittelun ja isännöinnin tulosta.
Yhtiövastikearviosta löytyy tietoa siitä, mistä vastike koostuu. Lisäksi on hyvä arvioida aluetta, jolla talo sijaitsee. Millaisia vastikkeet keskimäärin ovat samanikäisissä taloissa tai alueella? Tutki pintaa syvemmälle, ja pyri selvittämään, mistä vastikkeen kokonaissumma johtuu. Kiinteistönvälittäjä auttaa kysymyksissäsi.
Huomioitavaa asuntosijoittajalle
Sijoitusasuntoa ostettaessa asunnon kokonaiskustannukset on äärimmäisen tärkeää ottaa huomioon. Selvitä siis tarkkaan, paljonko asunnosta maksetaan yhtiövastiketta, mikä on hoitovastikkeen osuus ja kuuluuko yhtiövastikkeeseen muitakin vastikkeita. Olennaisimmat kohdat selviävät taloyhtiön tilinpäätöksistä. Niistä voi tarkistaa esimerkiksi kerättyjen vastikkeiden määrän ja sen, mihin vastikkeet on käytetty. Korjaushistoria ja korjaussuunnitelmat on myös tärkeää tarkistaa. Kerro kiinteistönvälittäjälle etsiväsi sijoitusasuntoa.
Osallistu ahkerasti taloyhtiön kokouksiin, jos haluat vaikuttaa vastikkeiden suuruuteen jo omistamassasi asunnossa, olit sitten omistusasuja tai asuntosijoittaja. Asunnon myynti on lopulta helpompaa ja jälleenmyyntihinta suurempi, jos vastike on pidettykin kohtuullisena. Systemaattisesti ja hyvin johdetussa taloyhtiössä talous on tasapainossa, ja vuosittaiset muutokset vastikkeeseen pieniä. Kun talon kunto kyetään pitämään halutulla tasolla pitkälle tulevaisuuteen ja pienillä muutoksilla hinnassa, voidaan sanoa vastikkeen olevan kohtuullinen.
Käyttömaksut ja korjausmaksut osana hoitovastiketta
Erilaiset käyttömaksut taloyhtiössä voivat olla niin sanottuja piilokuluja, eli nostaa hoitovastiketta. Käyttökorvauksia esimerkiksi pyykkituvasta, saunasta, parkkipaikoista tai laajakaistasta kannattaakin siis periä erikseen, etteivät ne nosta vastiketta. Niiden tulisi myös kattaa käytön todelliset kustannukset. Vaikka esimerkiksi laajakaistatilaus kuuluu nykyään useimmiten taloyhtiöillä vastikkeeseen, kattaa tämä niin sanottu taloyhtiönetti yleensä vain tietyn oletusarvoisen nopeuden, ja lisänopeudesta pitää maksaa hieman lisää. Käyttömaksut ovat myös verovähennyskelpoista tuloa.
Korjausvastikkeeseen ei kannata tarttua, sillä jos maksat sijoittajana korjausvastiketta ja myyt asunnon ennen korjausten tekoa, häviät vain turhaan rahaa. Äkilliset korjaukset tulisi siis laskuttaa aina erikseen. Näiden periminen erikseen tekee niin sijoittajalle kuin omistusasujallekin vastikkeesta läpinäkyvämmän ja selkeämmin hahmotettavan. Korjausvastike ei ole verovähennyskelpoista tuloa.
Yhteenveto
Asuntokaupoilla on hyvä pysyä tarkkana, ja selvittää, mistä taloyhtiön hoitovastike koostuu. Yleensä se kattaa käytännössä kaiken, joka liittyy taloyhtiön tavanomaiseen ylläpitoon ja huoltoon, ja kulu on käytännössä aina pakollinen. Kannattaa tarkastaa tulevat ja menneet remontit, sekä sen, onko taloyhtiöllä vuokratuloja. Myös itse taloyhtiön olemus ja siisteys voivat kertoa paljon siitä, mitä maksamallaan rahalla voi itse saada – kannattaa suosia siistiä ja hyvin huollettua taloyhtiötä sekä sijoittajana että omistusasujana. Hyvin huolletut asunnot ovat jälleenmyyntiarvoltaan suurempia, ja vuokrattaessa niiden vuokrakin on suurempi. Asunnon ostajat myös arvostavat kohtuullista vastiketta, jolloin asuntoa myydessä matalampi vastike tarkoittaa suurempaa myyntihintaa. Tarvitsetko apua? Kysy lisätietoa kiinteistönvälittäjältämme!
