Hallintaoikeus vai omistusoikeus?
Olennainen ero hallinnan ja omistuksen välillä on se, että vain omistusoikeuden omaava henkilö voi myydä asunnon, tosin ei ilman hallintaoikeudellisen lupaa. Hallintaoikeuden omaava henkilö saa käyttää asuntoa, remointoida sitä, vuokrata asuntoa ja on oikeutettu vuokratuloihin.
Toisinaan asunnon hallintaoikeus ja omistusoikeus ovat eri henkilöillä. Omistus- ja hallintaoikeus erotetaan toisistaan esimerkiksi silloin, jos vanhemmat lahjoittavat asuntonsa omistusoikeuden lapsilleen mutta haluavat jäädä asumaan asuntoon, jolloin he pidättävät hallintaoikeuden itsellään. Tällöin lahjavero on saajalleen pienempi. Vastakkaisesti vanhemmat voivat syystä tai toisesta luovuttaa asunnon hallintaoikeuden lapsilleen, mutta pidättävät omistusoikeuden itsellään. Omistus- ja hallintaoikeus erotetaan usein myös silloin, jos pariskunnan toinen osapuoli on kuollut, ja testamentissa omistusoikeus siirtyy kuolinpesälle, mutta leskelle halutaan taata asumisoikeus loppuiäksi hallintaoikeuden kautta. Jos hallintaoikeutta ei mainita testamentissa eikä leskellä ole asunnon omistusoikeutta, asunto kuuluu vainajan omistusoikeuteen ja oikeus siirtyy hänen kuolinpesälleen.
Hallinta- ja omistusoikeuden siirtyminen asuntokaupan kautta: ketkä ovat oikeudellisia ja missä vaiheessa?
Kun asuntokauppa solmitaan, asuntoa koskevat oikeudet siirtyvät vaiheittain edellisiltä omistus- ja hallintaoikeudellisilta uusille oikeudellisille. Omistusoikeus siirtyy kauppasumman maksamisen myötä uusille omistusoikeudellisille. Jos otat pankkilainan asuntoa ostaessasi, sen omistusoikeus säilyy pankilla kunnes laina on kokonaan maksettu. Tällöin omistusoikeus ei siirry suoraan edelliseltä omistusoikeudelliselta ostajalle vaan pankille. Hallintaoikeuden siirtyminen määritellään yleensä kauppakirjassa, ja edellinen asukas saattaa olla asunnon hallintaoikeudellinen samaan aikaan kun omistusoikeus on jo siirtynyt uudelle oikeudelliselle. Yleensä hallintaoikeus siirtyy asunnon avainten mukana eli toisin sanoen kun edellinen asukas on muuttanut asunnosta. Asunnon myyjä voi myös luopua omistusoikeudestaan, mutta pidättää hallintaoikeuden haluamansa ajan. Tällöin kauppakirjassa määritellään paitsi hallintaoikeuden kesto, myös se, millaiseen hyvitykseen ostaja on oikeutettu.
Onko kiinteistönvälittäjä omistus- tai hallintaoikeudellinen?
Kiinteistönvälittäjä ei missään vaiheessa ole omistus- eikä hallintaoikeudellinen, vaan hän myy jonkun muun omaisuutta. Hänen tulee olla perillä siitä, keillä asunnon omistus- ja hallintaoikeudet ovat missäkin vaiheessa, milloin edellisen asukkaan hallintaoikeus päättyy ja milloin uusi asukas voi muuttaa asuntoon. Kiinteistönvälittäjän on esitettävä ennen sopimusten tekoa asiakirjat kuten esimerkiksi osakehuoneistotuloste, jotka todistavat omistus- ja hallintaoikeudelliset henkilöt.
Vuokralainen on osittain hallintaoikeudellinen
Periaatteessa vuokralainen on vuokrasopimuksen tehtyään asuntonsa hallintaoikeudellinen henkilö. Hän saa asunnon käyttöoikeuden, eikä saa myydä, luovuttaa tai hävittää asuntoa. Yleensä vuokrasopimuksessa määritellään myös se, saako vuokralainen vuokrata asuntoa edelleen tai ottaa alivuokralaista. Asunto ei myöskään kuulu hallintaoikeudellisen kuolinpesään, eikä siitä näin ollen voi määrätä mitään hänen testamentissaan. Hallintaoikeudellinen henkilö vastaa yleensä asunnon kunnosta ja esimerkiksi perusparannuksesta, mutta vuokralaisen kohdalla tämä ei päde.
Hallintaoikeuden siirtymisen viivästyminen
Kun ollaan tilanteessa, jossa asuntoon muuttava henkilö tarvitsee asunnon tiettyyn päivään mennessä esimerkiksi muuton vuoksi (edellinen asunto on jo myyty), hän saattaa haluta että myyntisopimukseen kirjataan hallintaoikeuden siirtymishetki erittäin tarkasti. Tällöin hän voi vaatia, että sopimukseen kirjataan sopimussakko. Jos hallintaoikeuden eli sisäänmuuton aikataulu viivästyy, toinen osapuoli joutuu maksamaan siitä sakkoja. Myös varastotiloista olisi hyvä tehdä oma merkintänsä myyntisopimukseen. Sakko luo myyjälle painetta oikeuksien siirtämiselle, ja on yleensä nimenomaan ostajan edun turvaamista. Ostaja saattaa olla tilanteessa, jossa hän on jo myynyt edellisen asuntonsa, jonka hallintaoikeuden luovutus on jo sovittu. Tällöin hänelle voi koitua kustannuksia, jos hän ei ole täyttänyt vastaavaa hallintaoikeuden siirtämistä tai jos hän joutuu väliaikaisesti majoittumaan muualle.
Asunnon kulut ja tuotot
Eri oikeuksilla on merkitystä myös sen kannalta, kuka on vastuussa asuntoon kohdistuvista vastikkeista, vakuutuksista ja muista kuluista. Oikeudet määrittelevät myös sen, kuka on oikeudellinen nauttimaan asunnosta mahdollisesti koituvista tuotoista kuten vuokrasta.
Vastike ja vuokra
Kun asuntokaupan kohteena on asunto, johon kohdistuu yhtiövastike, tulee myyjän esittää vakuutus siitä, että vastikkeet on maksettu asianmukaisesti myyntihetkeen saakka. Ostaja on vastikkeen maksaja sopimuksesta selviävästä hetkestä lähtien. Toisaalta, jos kauppaa koskevassa asunnossa on vuokralainen omistusoikeuden siirtyessä eli ostaja hankkii asunnon sijoitusasunnoksi, vuokralaisen maksama vuokra kuuluu myös ostajalle eli uudelle omistajalle. Asuntokaupasta on tiedotettava vuokralaista viimeistään silloin, kun sopimukset on tehty. Vuokralainen ja toisaalta uusi omistaja ovat velvollisia olemaan toisiinsa yhteydessä uuden vuokrasopimuksen laatimiseksi. Jos sopimukseen ei päästä, vuokralaisella on lainmukainen irtisanomisaika. Yleensä irtisanomisaika on vuokralaisen toimiessa irtisanojana kuukausi, ja kolme tai kuusi kuukautta riippuen vuokrasuhteen kestosta, kun vuokranantaja on irtisanoja, irtisanomisaika on. Jos asunnon vapautumisella eli hallintaoikeuden palautumisella omistusoikeudelliselle on kiire, vuokralaisen kanssa voi koettaa sopia hyvityksestä ja asunnon hallintaoikeuden nopeammasta siirtymisestä.
Vakuutus
Vakuutuksesta tulisi kirjata oma kohtansa myyntisopimukseen. Sopimuksessa määritellään, milloin myyjä irtisanoo asuntoa koskevat vakuutukset ja milloin ostaja vastaavasti vakuuttaa asunnon. Tämä koskee erityisesti niin sanottua vaaranvastuuta, joka koskee myyjästä ja ostajasta riippumattomia vahinkoja, kuten myrskyä, tulipaloa tai varkautta.
Osakehuoneistorekisteri
Suomessa on vuonna 2019 otettu käyttöön osakehuoneistorekisteri, johon kerätään kaikkien osakehuoneistojen tiedot. Ennen 1.1.2019 perustetut taloyhtiöt siirtävät osakeluettelotiedot itse järjestelmään. Sen jälkeen perustettujen taloyhtiöiden tiedot siirtyvät rekisteriin automaattisesti Patentti- ja rekisterihallituksen huoneistotietojärjestelmästä.
Hallintaoikeudellisen tulisi huolehtia hallintaoikeutensa merkitseminen huoneistotietojärjestelmään Maanmittauslaitokselle, jolloin omistusoikeudellinen ei voi myydä tai pantata asuntoa ilman hallintaoikeudellisen suostumusta. Toki myös omistusoikeudellinen voi tehdä tämän merkinnän, mutta hallintaoikeudellisen kannattaa varmistaa asia oman oikeusturvansa takaamiseksi. Rekisteröintimerkintä löytyy tämän jälkeen osakehuoneistotulosteella, joka on virallinen asiakirja ja joka esitetään esimerkiksi kaupantekotilanteessa.
Hallintaoikeuden verotus
Hallintaoikeuden pidättämistä käytetään usein hyväksi lahjaveron pienentämisen vuoksi. Tällainen tilanne on esimerkiksi silloin, jos vanhempi tai isovanhempi lahjoittaa asuntonsa lapselle tai lapsenlapselle, mutta pidättää itsellään asunnon hallintaoikeuden. Merkitystä on sillä, onko hallintaoikeuden pituus määräaikainen vai onko se voimassa lahjan antajan loppuiän ajan. Tämän lisäksi veron määrään vaikuttavat asunnon käypä arvo, vuosituotto sekä hallintaoikeudellisen ikä.
Jos hallintaoikeudesta sitten luovutaankin aiemmin kuin alunperin on ollut tarkoitus, lasketaan hallintaoikeudesta luopumiselle lisää lahjaveroa, joka tietenkin tulee lahjan saajan, omistusoikeudellisen, maksettavaksi. Tällöin veron määrään vaikuttavat samat asiat kuin aiemminkin, mutta asunnon arvo lasketaan luopumishetken arvon mukaan.
Kuka maksaa kiinteistöveron?
Kiinteistöverolain mukaan kiinteistöveron maksaja on se, joka on omistajaan verrattava haltija. Tässä kohden on tehtävä ero sillä, onko asunnon omistusoikeus siirtynyt kaupan vai testamentin tai lahjan kautta eli onko kyseessä vastikkeellinen vai vastikkeeton luovutus.
Asuntokauppa on tässä tapauksessa vastikkeellinen luovutus, joten kiinteistöveron maksaminen koituu omistusoikeudelliselle. Sen sijaan testamentti ja lahja ovat vastikkeettomia luovutuksia, jolloin asunnon hallintaoikeudellinen maksaa kiinteistöveron. Esimerkiksi pariskunnan yhteiseen asuntoon asumaan jäävä leski on omistajaan verrattava haltija eli kiinteistövero koituu hänen maksettavakseen. Lahjaksi saadun asunnon osalta lahjansaaja on veron maksaja. Jo esimerkiksi isovanhemmat ostavat asunnon lapsenlapselleen ja lapsenlapsi saa asunnon hallintaoikeuden muttei vielä omistusoikeutta, on lapsenlapsi kiinteistöveron maksaja.
