Hallinnanjakosopimus
Hallinnanjakosopimus tarkoittaa nimensä mukaisesti sopimusta, jolla jaetaan tietyn kohteen hallinta.Hallinnanjakosopimusta voidaan käyttää niin kiinteistön kuin osakehuoneistonkin hallintaan. Hallinnanjakosopimus on tärkeässä roolissa, ja sen huolellinen tekeminen auttaa etenkin tilanteissa missä osapuolten välille tulee erimielisyyksiä. Tässä artikkelissa kerrotaan kaikki oleellinen, mitä sinun tulee tietää hallinnanjakosopimuksesta, olipa suunnitelmissasi sitten asunnon myynti, tai haaveissa vaikka ostaa sijoitusasunto. Aloitetaan tutustumalla kiinteistöjen hallinnanjakosopimuksiin.
Kiinteistön hallinnanjakosopimus
Hallinnanjakosopimuksella voidaan hallita sellaista kiinteistöä, jolla on useampi omistaja ja syystä tai toisesta kiinteistöä ei haluta jakaa lohkomalla tai halkomalla pienempiin kokonaisuuksiin. Esimerkiksi paritalot ovat yleisesti joko asunto-osakeyhtiömuotoisia tai kiinteistömuotoisia, jolloin niitä hallitaan hallinnanjakosopimuksilla.
Miksi hallinnanjakosopimus kannattaa tehdä?
Hallinnanjakosopimuksessa ei sovita kiinteistön omistamisesta vaan sen käytöstä ja hallinnasta. Tavallisia sovittavia asioita voivat olla esimerkiksi rakentamiseen liittyvät asiat tai hallinta-alueiden rajat. Sopimuksen tekemisen jälkeen on tärkeää rekisteröidä se kiinteistörekisteriin. Rekisteröimätön hallinnanjakosopimus sitoo vain sen hetkisiä kiinteistön omistajia, mutta rekisteröitynä sopimus on pätevä myös niissä tilanteissa, joissa yksi sopimuksen osapuolista päättää myydä oman osuutensa. Toinen merkittävä tilanne, jossa hallinnanjakosopimuksen olemassaololla voidaan pelastaa paljon on, mikäli joku sopimuksen osapuolista joutuu niin pahoihin taloudellisiin vaikeuksiin, että hänen osuutensa kiinteistöstä joudutaan pakkohuutokauppaamaan. Ilman rekisteröityä hallinnanjakosopimusta tilanne voi pahimmillaan olla se, että koko kiinteistö joudutaan myymään ja myös sivulliset osapuolet menettävät silloin kotinsa.
Onko sopimuksella voimassaoloaika?
Hallinnanjakosopimukselle voidaan asettaa määräpäivä, jolloin sen olemassaolo raukeaa, mutta usein sopimus tehdään toistaiseksi voimassaolevana. Sitä on mahdollista muuttaa, mutta muutosten tekemiseen vaaditaan kaikkien sopimusten osapuolten suostumus. Monet käyttävät omistamaansa kiinteistöä lainan panttina. Mikäli pantattuun kiinteistöön kohdistuu hallinnanjakosopimus ja sopimusta halutaan muuttaa, tarvitaan myös pankin suostumus.
Mitä asioita sopimukseen tulee sisällyttää?
Hallinnanjakosopimus ei ole määrämuotoinen sopimus. Tämä tarkoittaa, että sopimuksen sisältö on vapaasti päätettävissä ja sopimuksen vahvistamiseen riittää kaikkien osapuolten allekirjoitus. Kuten jokaisessa sopimuksessa, alkuun kannattaa määrittää sopimuksessa mukana olevat osapuolet sekä tietenkin sopimuksen kohde, eli kiinteistö ja sillä sijaitsevat rakennukset, tieosuudet ja muut mahdolliset eriteltävissä olevat kohteet. Tämä voi kuulostaa itsestään selvältä, mutta mitä yksityiskohtaisempi sopimus on tekovaiheessa, sitä helpompi siihen on turvautua ristiriitatilanteessa.
Hallinnanjakosopimukseen voi kirjata esimerkiksi seuraavia asioita:
- Omistajien omistamien osuuksien suhde, esimerkiksi 1/6.
- Osaomistajien keskinäiset velvoitteet sekä ulkopuolisten osapuolten velvoitteet ja oikeudet kiinteistön käytön ja kustannusten osalta.
- Erittely omistajien omistusosuuksista ja hallinta-alueista liitekarttaa apuna käyttäen.
- Kiinteistön kokonaisrakennusoikeus sekä osaomistajien yksilöidyt rakennusoikeudet. Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää jäljellä olevaan rakennusoikeuteen ja sen jakaantumiseen omistajien kesken.
- Mahdolliset autopaikat, niiden sijainti ja kulku niille.
- Tarvitaanko olemassaolevien kohteiden purkamiselle kaikkien osapuolten suostumus vai ei.
- Minkälaisia rakennustöitä tai toimenpiteitä saa suorittaa ilman muiden osapuolten suostumusta.
- Sopimuspuolten allekirjoitukset ja sopimuksen teon päivämäärä. Halutessa sopimuksella voi olla myös ulkopuolisia todistajia.
Tärkeää on myös ottaa selvää kunnallistekniikan liittymäkohdasta ja putkien ja johtojen kulkureiteistä, sillä monesti reitit kulkevat toisen osapuolen hallinnoiman alueen kautta. Hallinnanjakosopimukseen kannattaa myös kirjata, että sopimuksen saa siirtää kolmannelle osapuolelle kysymättä muilta sopimuksen osapuolilta lupaa tähän.
Onko hallinnanjakosopimukseen olemassa valmista mallia?
Hallinnanjakosopimuksen voi joko tehdä itse alusta alkaen, tai sitten voi käyttää valmista mallipohjaa. Valmiita malleja on olemassa paljon, ja niiden käyttö on suositeltavaa, kunhan varmistuu, että sopimusmallissa on mukana kaikki oleelliset asiat.
Hallinnanjakosopimuksen rekisteröinti
Kun hallinnanjakosopimus on tehty, se kannattaa rekisteröidä. Rekisteröinti eli kirjaus tapahtuu Maanmittauslaitoksella. Hallinnanjakosopimus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinteistön erityisenä oikeutena. Hallinnanjakosopimuksen kirjaamista haetaan Maanmittauslaitokselta erillisellä hakemuslomakkeella. Hakemukseen tukee liittää alkuperäinen hallinnanjakosopimus. Sen saa myöhemmin takaisin. Silti kopion ottaminen sopimuksesta omaan säilytykseen on suositeltavaa. Sopimuksen kirjaaminen on maksullista, mutta se kannattaa ehdottomasti tehdä. Mikäli sopimusta ei kirjata ja sopimuksen kohteena olevan kiinteistön osan ostaa henkilö, joka ei tiedä hallinnanjakosopimuksen olemassaolosta, sopimus ei sido ostajaa. Kirjaamishakemus ja sen täyttöohjeet löytyvät osoitteesta www.maanmittauslaitos.fi > Kiinteistöt > Kiinteistökauppa ja kirjaamisasiat .
Mitä muuta hallinnanjakosopimuksen kirjaamiseen liittyy?
Hallinnanjakosopimus kirjataan aina lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä korkeimmalle sijalle. Tämä tarkoittaa, että hallinnanjakosopimus on aina korkeammalla sijalla kuin kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset. Tilanteessa, jossa kiinteistöön on aiemmin vahvistettu kiinnityksiä, jotka kohdistuvat koko kiinteistöön, nämä tulee purkaa osiin ennen hallinnanjakosopimuksen kirjaamista. Tämän tyyppinen tilanne voi tulla kyseeseen esimerkiksi kun useampi ostaja on hankkimassa vaikkapa vanhaa maatilaa yhteisomistukseen. Tilaa ja rakennuksia on voitu käyttää aiemman omistajan lainan vakuutena. Toinen vastaava tilanne voi syntyä, jos aiemmin yhden henkilön omistuksessa olleesta kiinteistöstä halutaan myydä osa uusille omistajille, kuten sisaruksille tai lapsille. Etenkin viimeksi mainitussa tilanteessa kannattaa asiaan perhetyä tarkoin etukäteen, sillä tämä voi vaikuttaa mahdollisuuteen tehdä kirjattua hallinnanjakosopimusta sekä myös aiemman omistajan vakuustilanteeseen. Kiinnitykset voidaan vahvistaa uudelleen määräosiin kohdistuvina, mutta tästä tulee lisää kustannuksia.
Hallinnanjakosopimus vai lohkominen?
Kiinteistön lohkomisella tarkoitetaan toimitusta, jonka seurauksena muodostuu itsenäinen kiinteistö. Tämä voi toisinaan olla parempi vaihtoehto kuin yhteinen hallinta hallinnanjakosopimuksella. Hallinnanjakosopimuksella on kuitenkin muutamia hyviä puolia verrattuna lohkomiseen. Ensimmäisenä voidaan mainita kustannukset. Lohkominen on melko kallista puuhaa verrattuna hallinnanjakosopimuksen tekoon. Toinen hallinnanjakosopimuksen puolesta puhuva tekijä on rakennusoikeus. Kun isommasta määräalasta lohkotaan erillisiä kiinteistöjä, määräytyy mahdollisuus rakentaa lisää rakennuksia kiinteistölle muun muassa rakennusten etäisyydellä tontin rajalta. Hallinnanjakosopimusta käyttäessä rakennusoikeutta voi siis hyödyntää vapaammin.
Hallinnanjakosopimus perintökohteessa
Yksi yleisimmistä tilanteista, joissa turvaudutaan hallinnanjakosopimukseen on perintönä saadun kiinteistön hallinnointi. Monesti perillisiä on useampi kuin yksi, ja näin järkevin vaihtoehto on tehdä hallinnanjakosopimus. Sopimuksella voidaan esimerkiksi määrätä, kuinka kiinteistön käyttöoikeus jakaantuu ajallisesti ja minkälaisia huoltotöitä jokainen on velvollinen tekemään.
Asuntokauppa
Asunnn myynti tai ostaminen voi tuntua hankalalta, etenkin jos kyseessä on ensimmäinen kerta. Mikäli oma osaaminen ei ole riittävää ja haluaa varmistua, että kaikki menee oikein, kannattaa avuksi ottaa kiinteistönvälittäjä. Kiinteistönvälittäjät ovat alansa ammattilaisia, jotka tietävät asuntokaupoissa huomioon otettavat asiat ja kiinteistönvälitys alana on melko tarkkaan säänneltyä. Kiinteistönvälittäjältä voi kysyä neuvoa myös hallinnanjakosopimukseen liittyvissä asioissa.
Lopuksi
Hallinnanjakosopimuksen tarkoituksena on selkiyttää kiinteistön hallintaan liittyviä asioita niissä tilanteissa, joissa omistajia on useampia kuin yksi. Vaikka hallinnanjakosopimuksen tekeminen ei ole ilmaista, kannattaa se silti tehdä ja rekisteröidä. Mikäli on ostamassa kohdetta, jossa on jo olemassaoleva hallinnanjakosopimus, on syytä antaa sopimus ammattilaisen nähtäväksi ennen kauppojen tekemistä. Näin voi helpommin välttyä myöhemmässä vaiheessa esiin tulevilta ongelmilta.
