Ensiasunto ja verovapaus
Ensiasunnon hankinta on iso asia, jota harkitaan pitkään. Asuntokauppaan liittyy monenlaisia asioita, joista ei vielä ole ollut kokemusta, joten mielessä on varmasti monia kysymyksiä ja kaikkia asioita ei osaa edes ottaa huomioonkaan. Kiinteistönvälittäjä saa paljon kysymyksiä verotuskysymyksistä ja etenkin epäselvyyttä aiheutuu siitä milloin asuntokaupasta pitää maksaa veroa ja milloin ei.
Milloin ensiasunnon verovapaus koskee minua?
Ensiasunnon ostajana voi saada verovapauden, kun tietyt ehdot täyttyvät. Silti varainsiirtoilmoitus on tehtävä verottajalle, mutta verottaja tekee verotuksesta vapauttavan päätöksen. Varainsiirtoilmoituksen voi tehdä Oma Vero -palvelussa ja verottajan sivuilla on sen tekemiseen selkeät ohjeet. Mutta tarkastellaanpa tarkemmin millaisia ehtoja pitää täyttyä, että voi saada verovapauden.
- Sinun täytyy olla kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
- Kaupanteon jälkeen omistat asunnosta vähintään 50 %.
- Ostat asunnon omaksi vakituiseksi asunnoksi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa ostohetkestä.
- Et ole kaupantekohetkellä tai ennen sitä omistanut mistään muusta asunnosta 50 % tai enemmän.
Omistusosuuden määräytyminen
Omistusosuus määräytyy sen mukaan kuinka moni on asuntoa kanssasi ostamassa. Usein ensiasunto ostetaan joko yksin tai puolison tai vanhempien kanssa. Silloin omistusosuus muodostuu sen mukaan kuinka paljon osapuolet ovat maksaneet asunnosta. Yksin tai puolison kanssa ostaessa asuntoa täyttyy 50 % omistusosuus. Joskus harvoin puoliso maksaa asunnosta enemmän kuin sinä, jolloin omistusosuusehto ensiasunnon kohdalla ei täyty.
Muutto ensiasuntoon
Jos ostat ensiasunnon sijoitusasunnoksi, ei ensiasuntoa verovapaus koske silloin sinua. Ensiasunto on ostettava omaksi vakituiseksi asunnoksi, että verovapauden voi saada. Lisäksi sinun on muutettava asumaan 6 kuukauden kuluessa kaupantekohetkestä. Joskus harvoin tässä saattaa tulla ongelmia esimerkiksi, jos asunto vaatii remonttia tai kiinteistössä on menossa isompi remontti, joka estää asunnon käytön vakituiseen asumiseen.
Jos muutto ensiasuntoon viivästyy jostain syystä, on varainsiirtovero maksettava. Tietyin edellytyksin veron voi saada takaisin myös myöhemmin asuntoon muuttaessa, mutta sen varaan ei kannata laskea, koska nämä tilanteet tarkastellaan aina tapauskohtaisesti. Varmimmin siis verovapauden saa, kun muuttaa ensiasuntoon 6 kuukauden kuluessa ja hankkii asunnon omaan vakituiseen käyttöön.
Asunnon myynti ensiasunnon ostajalle
Joskus kiinteistönvälittäjä saa kysymyksiä myös siitä, vaikuttaako ensiasunnon ostajan verovapaus myyntihintaan. Tähän on helppo vastata; asunnon myynti ensiasunnon ostajalle ei vaikuta mitenkään asunnon myyntihintaan. Ostajan saamat veroedut on ostajan oma asia ja myyjää ne eivät koske millään tavalla, oli ostaja sitten ensiasunnon ostaja tai asuntosijoittaja, jolla on mielessä vain sijoistusasunto.
Asuntomyynti-ilmoituksessa on mainittu kohteen sopivan ensiasunnoksi
Toisinaan kiinteistönvälittäjä kertoo asuntomyynti-ilmoituksessa kohteen olevan sopiva ensiasunnon ostajalle. Tällä maininnalla ei ole mitään tekemistä verotusedun kanssa, vaan kiinteistönvälittäjä arvioi kohteen sijaintia ja ominaisuuksia ostajaehdokkaan näkökulmasta. Esimerkiksi taloyhtiön asukkaiden, sijainnin ja pohjaratkaisun perusteella.
Yhtä lailla joissakin toisissa asuntomyynti-ilmoituksissa on mainittu samoin perustein kohteen soveltuvan hyvin sijoistuasunnoksi. Sijoitusasunnossa arvioidaan sijainnin, pohjaratkaisun ja muiden ominaisuuksien perusteella myös kiinteistön vastikkeita ja niiden veroetuja asuntosijoittajan näkökulmasta. Ensiasunnon verovapaus koskee kuitenkin mitä tahansa kiinteistöä, joka soveltuu vakituiseen asumiseen ja verottajan määrittelemät ehdot verovapauden suhteen täyttyvät. Kesämökki tai muu vapaa-ajan asunto ei sovellu ensiasunnoksi.
Ensiasunnosta sijoitusasunto
Ensiasuntoverovapaus koskee vain, kun asunto ostetaan omaan käyttöön ja vakituiseksi asunnoksi. Tämä tarkoittaa sitä, että ensiasunnon ostajana sinun on muutettava siihen itse asumaan 6 kuukauden kuluessa kaupantekohetkestä. Et voi siis suoraan ostaa asuntoa sijoituskohteeksi, mutta se ei kuitenkaan estä muuttamasta myöhemmin asuntoa sijoitusasunnoksi laittamalla asunto esimerkiksi vuokralle.
Verottaja ei ole määritellyt mitään minimiaikaa, joka ensiasunnossa pitää asua ennen kuin sen voi muuttaa sijoitusasunnoksi. Asumisaikaan vaikuttaa vain oma elämäntilanne ja nuorilla aikuisilla se voi muuttua esimerkiksi työpaikan vaihtumisen tai parisuhdetilanteen muuttumisen yhteydessä nopeastikin. Silloin voi olla tarve muuttaa ensiasunnosta toiselle paikkakunnalle tai uuteen kotiin.
Onko ensiasunnon myynnissä verovapautuksia?
Ensiasunnon kanssa ei kuitenkaan ole naimisissa, vaan silloin asunnon voi laittaa esimerkiksi vuokralle tai myydä sen pois. Ensiasunnon verovapaus on jo saatu, joten kun asuntoa myy, niin veroetuja voi saada myös myyntivoitoista, jos asunnossa on ehtinyt asumaan riittävän pitkään. Tästä aiheesta olemme kirjoittaneet oman artikkelin ja tästä kannattaa keskustella oman kiinteistönvälittäjän kanssa.
Jos asunnossa ei ole ehtinyt asumaan vielä riittävän pitkään, niin verotusetuja ei ole tarjolla. Silloin voi olla järkevämpää ensiasunnon vuokralle laittaminen kuin asunnon myynti, ja antaa kiinteistönvälittäjän etsiä asuntoon sopivat ja luotettavat vuokralaiset. Asunnon vuokraus ei myöhemmin estä myyntiä, koska asuntosijoittaja voi olla kinnostunut ostamaan asunnon jopa valmiiksi vuokrattuna.
Jos kuitenkin elämäntilanne on se, että ensiasunnon myynti on ainoa järkevä vaihtoehto, niin silloin myynnin ajankohta merkitsee. Jos olet omistanut ja asunut asunnossa vähintään 2 vuotta ennen kuin myyt asunnon, on silloin mahdollinen voitto sinulle verovapaata. Jos nämä ehdot eivät täyty, niin asunnon myynnistä mahdollisesti saatu voitto katsotaan pääomatuloksi ja sitä verotetaan pääomatulojen mukaisesti.
