Ennakkomarkkinointi
Mitä on myytävien asuntojen ennakkomarkkinointi? Käsite voi olla monelle uusi, mutta kyse on pohjimmiltaan yksinkertaisesta asiasta. Ennakkomarkkinoinnissa uudisasuntokohde tulee varattavaksi jo rakennusvaiheessa tai ennen kuin asuntoa ryhdytään rakentamaan.
Ennakkomarkkinointi lyhyesti
Asunnon ennakkomarkkinointi tapahtuu siinä vaiheessa, kun uutta asuinrakennusta suunnitellaan tai rakennetaan. Ennakkomarkkinointivaiheessa asiakkaalla on mahdollisuus tehdä uudiskohteeseen valmistuvasta asunnosta varaus, joka ei sido asunnon ostamiseen. Asunnon varsinainen myynti asiakkaalle tapahtuu vasta, kun kohde on valmis tai muuna erikseen sovittuna ajankohtana.
Monesti uudiskohteen asunnot myydään viimeistään rakennusvaiheessa, mutta ennakkomarkkinointi on rakennuttajan keino kartoittaa kohteen kysyntää. Näin rakennuttaja hahmottaa, millainen rakennettavan kohteen asuntojen kysyntä on jo ennen kuin sitä lähdetään rakentamaan. Rakennuttaja haluaa yleensä, että ennakkoon kulloinkin määritelty osuus asunnoista on jo löytänyt potentiaalisen omistajan ennen kuin perustuksia ryhdytään valamaan.
Ennakkovarauksen teko ja edut
Kun asiakas etsii asuntoa verkkoalustoilta tai hyödyntää muita kiinteistönvälitys asuntokauppa mahdollisuuksia, moni haluaa jo nähdä valmiiksi jotain konkreettista. Miltä asunto näyttää tällä hetkellä? Millainen asunto on muuten ja onko tilaa mahdollista järjestää esimerkiksi perheen lisäystä varten asuinhuonevarauksella?
Ennakkovarausta tehdessä asunnossa ei ole kuitenkaan vielä valmista nähtävää. Asiakas saa kohteesta varausvaiheessa alustavia tietoja, jotka auttavat varauspäätöksessä. Tämä materiaali voi olla kohdetietojen lisäksi esimerkiksi havainnekuvia tai muuta sellaista, mikä auttaa kiinnostunutta ostajaa saamaan paremman kuvan tarjolla olevasta kohteesta.
Ennakkovarauksen etuna esimerkiksi asuinhuonevaraus
Uudella asuinalueelle rakennettavan uudiskohteen varaus- tai ostovaiheessa kannattaa miettiä, millaiset ovat esimerkiksi alueen harrastusmahdollisuudet ja palvelut. Mikä on uuden asuntoalueen sijainti, ja millaiset ovat sen tulevaisuuden näkymät. Näiden asioiden selvittäminen potentiaaliselle ostajalle on tärkeä osa rakennuttajan tekemää ennakkomarkkinointia.
Ennakkovaraajana tulee käyttöön tiettyjä etuuksia. Ennakkovaraajana pääset vaikuttamaan parhaalla mahdollisella tavalla siihen, miltä tuleva asuntosi näyttää. Voit esittää esimerkiksi muutostoiveita rakennuttajalle, jolloin asunnon piirustuksissa voidaan tehdä asuinhuonevaraus tai muuta mahdollista, mitä haluat asunnosta löytyvän.
Pohjapiirustuksissa esitetään, millainen asunto tulee uudiskohteessa suunnilleen olemaan. Huonesuunnitelussa tehty monesti myös asuinhuonevarauksia, jotka voi löytää piirustuksista esimerkiksi AH-lyhenteellä. Asuinhuonevaraus on voitu tehdä esimerkiksi ruokatilaan, eli käytännössä ruokatila muuttuu helposti asuinhuoneeksi. Ennakkovaraajana voit vaikuttaa tähän kaikkein helpoimmin.
Varausmaksu
Käytännössä ennakkovaraus tapahtuu suorittamalla ennakkovarausmaksu kohteesta. Varausmaksu ei ole kauppakirjan tapaan sitova, vaan asiakas voi missä tahansa vaiheessa perua tekemänsä varauksen erityistä syytä ilmoittamatta. Jos uuteen kohteeseen ei saada ennakkomarkkinoinnin kautta riittävästi asukkaita, voi kohteen rakentaminen myös peruuntua. Tällöin asiakas saa varausmaksunsa takaisin täysimääräisenä.
Varaussopimusta tehdessä määritellään, milloin se muuttuu sitovaksi asuntokaupaksi. Asiakkaan tekemä varausmaksu lasketaan osaksi asunnon lopullista kauppahintaa. Näin ollen asunnon lopullinen kauppahinta on varausmaksun ja asunnon täyden hinnan erotus.
Kannattaa muistaa, että mitä aiemmin pääset kohteeseen kiinni maksamalla varausmaksun, sen enemmän pystyt vaikuttamaan tulevaan asuntoon. Jos rakennus on jo pitkällä, ovat vaikutusmahdollisuudet rakennuksen suunnitelmiin rajallisemmat.
RS-järjestelmä
Yleensä asuntokauppa toteutuu vasta myöhemmin ennakkovarauksen jälkeen. On kuitenkin tilanteita, joissa sitova kauppa asunnosta tehdään jo rakennusvaiheessa ennen kuin asunto on valmis. Tällöin asuntokaupan tehneen suojana on RS-järjestelmä, joka takaa, että kohde rakennetaan loppuun saakka.
Mikä on RS-järjestelmä?
Nimitys RS-järjestelmä tulee sanoista ”rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema” ja on peruja järjestelmän juurista. Järjestelmän kehittivät viime vuosituhannella pankit asunto-ostajien suojaksi. Myöhemmin RS-järjestelmä muotoutui laeiksi ja sitä kautta lakisääteiseksi asunnon ostajan turvaksi. Nykyään RS-järjestelmästä siis määritellään asuntokauppalaissa.
RS-järjestelmän sitovuus
RS-järjestelmä pyrkii takaamaan, että kohde rakennetaan loppuun saakka niin, että asunnostaan maksanut asiakas saa aikanaan valmiin asunnon. Näin ollen, jos rakennuttaja ajautuu esimerkiksi maksuvaikeuksiin, siltä täytyy löytyä vakuudet kohteen rakentamisen loppuunsaattamiseksi.
RS-kohteissa asunnon ostaneella asiakkaalla on myös mahdollisuus valita edustajakseen rakentamisen ajaksi määritelty tilintarkastaja tai rakennustyön tarkkailija.
RS-järjestelmä on voimassa silloin, jos asunto-osakkeita myydään ennen kuin rakennusviranomainen on hyväksynyt kaikki asuntoyhtiön rakennukset käyttöön. Käytännössä asuntoja ei voi siis myydä ilman RS-suojaa ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt asunnot myytäväksi.
Myyntihinta vai velaton myyntihinta?
Asuntokaupoilla saatat törmätä myyntihintaan ja velattomaan myyntihintaan. Nämä kaksi usein eri suuruista hintaa kertovat ostajalle tulevaisuuden velvoitteista, joita asuntoon liittyy. Kaikille kohteille myyntihintaa ja velatonta myyntihintaa ei ole eroteltu: Jos myynnissä olevaan asunto-osakkeeseen ei kohdistu taloyhtiön velkaosuutta, ei myöskään velatonta myyntihintaa ilmoituksesta löydy.
Asunnon kokonaishintaa tarkastellessa on hyvä huomioida, että uudiskohteiden myynnissä puhutaan usein vielä erikseen esimerkiksi tontin hinnasta. Ennakkomarkkinoinnin aikana asuntovarauksen tehdessä on tärkeää perehtyä myyntihinnan ja velattoman myyntihinnan mahdolliseen eroon sekä vastikkeisiin, jotta kokonaiskulujen suuruus ei tule varsinaisella kauppahetkellä yllätyksenä.
Myyntihinta
Asunnon myyntihinta on se summa, jonka ostaja maksaa myyjälle kohdeasunnosta kaupantekohetkellä. Yksinkertaistetusti myyntihinta siis kertoo sen rahasumman, jolla asunnon myynti tapahtuu ja joka kaupassa siirtyy asunnon ostajalta myyjälle.
Velaton myyntihinta
Velaton myyntihinta on hieman monimutkaisempi käsite kuin pelkkä myyntihinta. Useimmilla taloyhtiöillä on enemmän tai vähemmän lainaa, ja velattomassa myyntihinnassa on laskettu myyntihintaan mukaan myös uudiskohteen asunto-osakkeen osuus taloyhtiön veloista. Velattoman hinnan kautta voit hahmottaa ostovaiheessa sen, millaisia velvoitteita ostoon liittyy kauppahinnan lisäksi. Käytännössä siis velaton myyntihinta kertoo sen, mikä on asunnon todellinen kokonaiskustannus.
Voit maksaa asunnon velkaosuuden pois ostovaiheessa, mutta taloyhtiöön liittyvää lainaa voi lyhentää myös yhtiövastikkeen kautta. Parhaan vaihtoehdon miettiminen jää kulloinkin ostajan mietittäväksi. Velaton myyntihinta voi tulla eteesi myös vanhemmissa asunnoissa, jos taloyhtiöllä on esimerkiksi remonttilainaa.
