Budjetti
Talousarvion laatimisen tavoitteena on luoda mahdollisimman paikkansapitävä budjetti tulevalle tilikaudelle. Talousarviossa on huomioitava kaikki taloyhtiölle kuuluvat kulut ja tuotot. Sen laatiminen ei ole aivan yksinkertaista. Jo tavallisten kustannusten, kuten lämmityksen ja sähkön, hinta voi vaihdella. Myös suunnitellut korjaus- ja kunnossapitotyöt on huomioitava budjetin teossa.
Talousarvioon kuuluvat muun muassa erilaiset yhtiön keräämät vastikkeet, hoito-, huolto- ja siivouskulut, korjaus- ja muutoskulut, vero- ja vakuutusmaksut sekä kaikki muut tilikauden aikana saatavat tuotot ja maksettavat menot.
Kuka talousarvion laatii ja milloin?
Talousarvion laatii yleensä isännöitsijä, mutta sen oikeellisuudesta vastaa taloyhtiön hallitus. Lopullisesti talousarvion vahvistaa varsinainen yhtiökokous. Usein yhtiökokous kuitenkin pidetään keväällä, jolloin budjetti on ollut käytössä jo useiden kuukausien ajan.
Talousarvion laatiminen aloitetaan syksyllä hyvissä ajoin ennen tilikauden vaihtumista. Isännöitsijä pyrkii keräämään tietoa mahdollisista hinnankorotuksista esimerkiksi jäte- tai kiinteistöhuollon tai kiinteistöverotuksen maksuihin. Pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmasta tarkastetaan, onko seuraavalle tilikaudelle suunnitelmissa esimerkiksi korjaustöitä. Myös kuluvan vuoden budjetin riittävyyttä arvioidaan.
Talousarvion vertailu edellisen vuoden budjettiin
Talousarviovertailu kuuluu taloyhtiön toimintakertomuksen liitteisiin ja se toteutetaan tilinpäätöksen yhteydessä. Myös sen laatiminen on isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen vastuulla. Talousarviovertailussa verrataan kuluneelle tilikaudelle laadittua talousarviota sekä toteutunutta budjettia. Vertailusta on hyötyä tulevan tilikauden talousarvion suunnittelussa, sillä siitä voidaan havaita puutteet ja virheet budjetoinnissa. Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole voiton tavoittelu, joten taloudenhoito pyritään suunnittelemaan niin, että se vastaa todellisia kuluja ja tuottoja mahdollisimman tarkasti.
Taloyhtiön tuotot ja kulut
Pääosa taloyhtiön tuotoista muodostuu vastikkeista. Jos yhtiö kerää useita erilaisia vastikkeita, kuten hoito-, lainanlyhennys- ja rahoitusvastiketta, ne on eriteltävä talousarviossa. Tuottoja voi syntyä myös käyttökorvauksista. Joillakin taloyhtiöillä on yhtiön omistuksessa olevia asuin- tai liikehuoneistoja, joiden vuokratulot lasketaan yhtiön tuotoksi.
Taloyhtiön kulut jakautuvat kiinteisiin kuluihin ja kulutukseen perustuviin kuluihin. Kiinteät kustannukset ovat helposti arvioitavissa, sillä niihin ei voi tulla yllättäviä muutoksia tilikauden aikana. Tällaisia kustannuksia ovat muun muassa kiinteistövero, isännöinti ja vakuutukset. Niiden hinta voi vaihdella eri tilikausien välillä, mutta muutoksista ilmoitetaan hyvissä ajoin, jolloin ne voidaan huomioida talousarviota laadittaessa.
Kulutukseen perustuvia kustannuksia puolestaan voi olla vaikeampaa arvioida. Niitä ovat muun muassa sähkö, kaasu, lämmitys ja vesi. Myös esimerkiksi ulkoalueiden hoitoon voi kulua arvioitua enemmän rahaa poikkeuksellisen runsaslumisena talvena. Arvioitujen korjauskustannustenkin on löydyttävä talousarviosta. Niihin on varauduttava, vaikkei korjauksia olisikaan tiedossa.
Mikäli taloyhtiöllä on pääomamenoja kuten lainanlyhennyskuluja, ja niiden kattamiseksi osakkailta peritään rahoitusvastiketta, on nämä tuotot ja kulut eriteltävä talousarviossa. Jokainen meno on korvattava sillä vastikkeella, jota sen korvaamiseksi peritään. Nousseita hoitokuluja ei siis voi korvata korottamalla rahoitusvastiketta, sillä tämä voi asettaa osakkaat eriarvoiseen asemaan, mikäli osa osakkaista on maksanut huoneistonsa osuuden rahoitusvastikkeesta kerralla.
Hoitokate
Hoitokate on summa, joka saadaan talousarvion tuottojen ja hoitokulujen erotuksena. Se mittaa sitä, onko budjetointi ollut riittävä. Jos hoitokate on miinuksella, ovat hoitokulut olleet tilikauden aikana suuremmat kuin tuotot, ja yhtiön tilikaudelle jää alijäämä. Tämä johtaa usein vastikkeen korottamiseen seuraavalle tilikaudelle. Ylijäämä puolestaan vaikuttaa usein vastikkeen summaan alentavasti.
Tilikauden alijäämä voi kertoa budjetointivirheestä. Toisaalta voittoa tuottaessaan yhtiön on maksettava yhteisöveroa, joten lievä tappio voi olla jopa kannattavampi yhtiön kannalta kuin voitto. Tappiot myös huomioidaan seuraavan kymmenen vuoden ajan kunkin tilikauden tuloslaskelman tarkastelussa, mikäli yhtiö tekee voittoa.
Yllättäviin kuluihin varautuminen
Taloyhtiön on hyvä olla varautunut yllättäviin kuluihin. Sen voi toteuttaa useilla tavoilla. Osakkaiden maksuvelvollisuuteen merkittävästi vaikuttavia päätöksiä ei voi tehdä ilman varsinaista yhtiökokousta. Yhtiökokous voi kuitenkin linjata, että hallitus voi periä ylimääräistä yhtiövastiketta tiettyyn summaan saakka ilman ylimääräistä yhtiökokousta. Tämä antaa hallitukselle pelivaraa reagoida yllätyksiin.
Taloyhtiöllä olisi hyvä olla jonkin verran puskuria yllättävien korjaustöiden ja vastaavien kulujen varalta. Sopiva määrä voi olla kahden tai kolmen kuukauden vastiketuloja vastaava summa tilikauden aikana. Osakkailta kerättävän hoitovastikkeen suuruus siis ylimitoitetaan niin, että tuo summa saavutetaan.
Tarvittaessa taloyhtiö voi ottaa lainaa yllättävien hoito- tai korjauskulujen kattamiseksi. Lainanmaksu rahoitetaan ottamalla käyttöön lainanlyhennysvastike. Tämä ei kuitenkaan ole toivottava keino ja kertoo heikosta suunnittelu- ja varautumiskyvystä.
Asunnon myynti ja talousarvio
Asunnon myyjä on vastuussa siitä, että ostaja saa kaikki tarvittavat asuntoa ja taloyhtiötä koskevat asiakirjat. Talousarvio kuuluu näihin asiakirjoihin. Valistunut ostaja on kiinnostunut paitsi asunnosta myös taloyhtiöstä ja etenkin sen taloudellisesta tilanteesta. Hyvin laaditun talousarvion avulla ostaja voi selvittää vastikkeiden määrät. Talousarviosta selviävät myös taloyhtiön aikaisempien vuosien taloudellisen tilanteen vaihtelut, mikä kertoo yhtiön talouden hallinnasta ja varautumiskyvystä. Nämä seikat vaikuttavat merkittävästi asumiskustannuksiin, joten niillä on vaikutusta myös ostopäätökseen.
Mikäli mahdollista, asuntonsa myyntiä suunnittelevan kannattaa osallistua varsinaiseen yhtiökokoukseen. Näin myyjä voi vaikuttaa siihen, kuinka hyvin talousarvio ja muut asiakirjat ovat laadittu. Tällöin myyjä on myös paremmin selvillä siitä, mihin eri lukemat perustuvat, ja osaa vastata ostajan mahdollisiin kysymyksiin.
Myyjä voi myös valtuuttaa kiinteistönvälittäjän hankkimaan kaikki tarvittavat asiakirjat ja perehtymään niihin. Tällöin mahdolliset puutteet tai epäselvyydet eivät välttämättä koidu myynnin esteeksi, sillä välittäjä voi tarvittaessa ottaa yhteyttä taloyhtiön hallitukseen sekä isännöitsijään ja selvittää epäselvyyksien syyt. Ostajan kysymyksiin vastaaminen on tässä tapauksessa myös välittäjän vastuulla, joten myyjän ei tarvitse käyttää kohtuutonta aikaa taloyhtiön asioihin perehtymiseen.
Miten taloyhtiön budjetti auttaa asuntosijoittajaa?
Sijoitusasuntoa ostava pyrkii mahdollisimman suuriin voittoihin sijoitusasunnostaan. Tällöin taloyhtiön budjetilla on suuri merkitys asunnon valinnassa. Jos taloyhtiön tuotoissa ja kuluissa on suurta vaihtelua tai talousarviovertailussa käy ilmi suuria poikkeamia budjetista, voi yhtiön talouden hallinnassa olla toivomisen varaa.
Talousarviovertailu voi myös paljastaa puutteita muiden osakkaiden maksuissa. Jos toteutuneet vastiketulot ovat selvästi budjettia matalammat, se voi kieliä siitä, että yhtiössä on useita vastikkeitaan maksamatta jättäviä osakkaita. Tämä tarkoittaa merkittävää tappiota taloyhtiölle. Pahimmillaan se johtaa siihen, että muiden osakkaiden on korvattava nämä menetykset hoitovastikkeen korotuksen muodossa.
Budjetista voi käydä ilmi, että taloyhtiön tuloista osa muodostuu esimerkiksi yhtiön omistamista asunnoista saatavista vuokratuloista. Usein tällaisen yhtiön talous on vakaammalla pohjalla. Osakkailta perittävä hoitovastike voi olla matalampi, jos yhtiöllä on muitakin tulonlähteitä. Tällaisesta yhtiöstä asunnon ostava asuntosijoittaja saa todennäköisesti vakaampaa tuottoa sijoitusasunnostaan, kun riski vastikkeen yhtäkkiselle korotukselle on pienempi.
