Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus on tärkeä asiakirja asuntoasioissa. Isännöintiyrityksen kokoama isännöitsijäntodistus sisältää monipuolista ja tarkkaa tietoa taloyhtiön asioista nyt ja tulevaisuudessa.
Isännöitsijäntodistus asuntokaupoissa
Isännöitsijäntodistus on asiakirja, jota tarvitaan asunnon myynnin yhteydessä. Siitä selviävät kaikki tärkeimmät seikat asuntoon, taloon sekä tonttiin liittyen. Myyntitapahtuman lisäksi isännöitsijäntodistukselle voi olla käyttöä myös muissa tilanteissa, kuten perunkirjoituksissa tai asuntoa vuokratessa. Asunnon ostajalle isännöitsijäntodistuksesta on hyötyä, sillä siihen on koottu useita ostopäätöksen kannalta merkittäviä asioita. Ostaja voi tarvita todistusta myös mahdollisiin lainaneuvotteluihin pankkinsa kanssa. Todistuksen liitteineen sekä muut tarpeelliset asiakirjat saa tilattua isännöintiyritykseltä ja sen saa tavallisesti alle viikossa, tyypillisesti vain 2-4 arkipäivässä.
Asunnon myynti
Asuntoa myydessä isännöitsijäntodistus on välttämätön. Sen hankkiminen on myyjän tai kiinteistövälittäjän vastuulla. Jo asunnon hintaa määrittäessä todistuksella ja sen liitteillä on merkitystä, sillä niistä selviää esimerkiksi taloyhtiöön mahdollisesti lähivuosille suunnitteilla olevat peruskorjaukset ja -parannukset. Myös aiemmin suoritetuista korjauksista ja parannuksista löytyy tietoa isännöitsijäntodistuksesta. Jo asunnon myynti-ilmoitusta laadittaessa kannattaa hyödyntää isännöitsijäntodistusta, sillä siitä löytyy tarkat tiedot asunnosta pähkinänkuoressa ja yleensä hyvin selkeästi. Asunto menee paremmin kaupaksi, jos mahdollinen ostaja saa kaikki haluamansa tiedot nopeasti ja helposti käyttöönsä.
Asunnon myyjä on vastuussa kaikista yllättäen ilmenevistä vioista kahden vuoden ajan kaupan jälkeen. Tämän takia myyjän kannattaa olla hyvin huolellinen kaikkien asunnon vikojen ja puutteiden kirjaamisessa kauppakirjaan. Tämän yhteydessä on oleellista kirjata myös se, kuka näiden vikojen ja puutteiden korjauksesta on vastuussa. Kuntotarkastuksen teettäminen asuntoon on mahdollista myös myyjän toimesta, vaikka kunnon tarkastaminen kuuluukin ostajan velvollisuuksiin. Tällöin kuntotarkastuksen kulujen jaosta voi sopia ostajan kanssa. Myyjä on lain mukaan velvoitettu kertomaan ostajalle kaikista mahdollisesti ostopäätökseen vaikuttavista seikoista, kuten:
- taloyhtiön ympäristö
- lähialueen palvelut
- toteutuneet remontit
- suunnitteilla olevat remontit
- lähialueen kaavoitustilanne
Kiinteistönvälitys
Myynti-ilmoituksen ja esitteen laatiminen, kaikkien tarvittavien todistusten ja asiakirjojen hankkiminen, asuntoesittelyn pitäminen, kauppakirjan laatiminen, myyntihinnan asettaminen ja siitä neuvottelu ostajan kanssa sekä moni muu asuntokauppaan liittyvä asia ovat kaikki myyjän ja- / tai myyjän vastuulla. Myyjällä on paljon vastuuta asuntokaupassa ja vielä sen jälkeenkin. Usein onkin helpompaa jättää myynti asiansa osaavan, ammattimaisen kiinteistönvälittäjän tehtäväksi. Välittäjä on velvollinen hankkimaan isännöitsijäntodistuksen ja muut tarpeelliset asiakirjat ja tutustumaan kaikkiin asunnon kuntoon liittyviin seikkoihin. Välittäjä vastaa myös todistusten tarkistamisesta ja mahdollisesta lisätietojen hankinnasta myyjän puolesta.
Osaava kiinteistönvälittäjä vastaa kaikkiin ostajan kysymyksiin, koskivatpa ne sitten asunnon kuntoa, jo tehtyjä tai suunnitteilla olevia remontteja, taloyhtiön taloudellista tilannetta tai sitä, onko tontti asunto-osakeyhtiön omistuksessa vai vuokralla – tai mitä tahansa muuta. Luotettava kiinteistönvälittäjä tekee asunnosta parhaan mahdollisen hinta-arvion käytyään arviokäynnillä asunnossa ja on apuna mahdollisen kaupan peruuntumisen yhteydessä. Välittäjältä voi myös ostaa yksittäisiä palveluja, kuten pelkän hinta-arvion teon tai kauppakirjan laatimisen esimerkiksi sellaisessa tilanteessa, jossa ostaja on jo valmiina eikä varsinaista välityspalvelua tarvita.
Mitä isännöitsijäntodistuksesta on löydyttävä?
Isännöitsijäntodistuksen vähimmäissisältö on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa sekä asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta. Todistuksesta selviävät kaikki asuntoon sekä asunto-osakeyhtiöön liittyvät, huoneiston omistajan kannalta tarpeelliset tiedot. Usein todistuksen mukana tulee myös liitteitä kuten 5-vuotiskunnossapitotarveselvitys. Todistusta tilatessa onkin tärkeää tilata oikeanlainen todistus ja kaikki muut tarpeelliset asiakirjat. Asunnon myyntiin tarvitaan isännöitsijäntodistus liitteineen, mutta lainan hakua varten pelkkä todistus riittää. Todistuksen hinta riippuu siitä, tuleeko sen mukana liitteitä. Vähintään näiden alla lueteltujen seikkojen on käytävä ilmi isännöitsijäntodistuksesta:
- asunto-osakeyhtiön taloudellinen tila
- tiedot asunto-osakeyhtiön rakennuksista sekä niiden kunnosta siltä osin, kuin yhtiön tiedossa on
- maa-alueen omistussuhteet
- löytyykö taloyhtiöltä lunastuslauseke
- tiedot kyseessä olevasta huoneistosta ja sen kunnosta siltä osin, kuin yhtiön tiedossa on
- asunto-osakkeen omistajan nimi osakeluettelon mukaisesti
- kohdistuuko huoneiston hallintaan käyttö- tai luovutusrajoitus
- mahdollinen päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan sekä hallinnan kestoaika
- mahdolliset osakehuoneiston omistajan erääntyneet, maksamattomat yhtiövastikkeet
- selvitys lainavastuista, mikäli ne jakautuvat eri tavoin osakkeenomistajien kesken
- mahdollinen yhtiötä vastaan nostettu kanne ja sen syy
- voimassa oleva osakeantivaltuutus sekä valtuutus optio- tai muiden osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien antamisesta
- tiedot kyseessä olevan asunto-osakeyhtiön osakkeiden sekä osakeryhmän kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin
- muut oleelliset tiedot
Muilla oleellisilla tiedoilla tarkoitetaan niitä merkittäviä tietoja, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Tälläisiä tietoja voivat olla esimerkiksi rakennuksen energiatodistus, sopimus kiinteistönhoidosta ja isännöinnistä, mahdollinen tupakointi- tai lemmikkieläinkielto, asunto-osakeyhtiön järjestyssäännöt, asbestikartoitukset jne. Kuntokartoituksista ja aiemmin toteutetuista sekä suunnitteilla olevista perusparannuksista ja -korjauksista löytyy usein runsaasti tietoa. Autopaikkojen ja mahdollisten pihojen hallintavastuu, yhtiövastikkeen määrä ja muodostumistapa, mahdollinen erillinen vesimaksu ja vastaavat seikat kiinnostavat usein ostajaa. Myös osakkaan vastuut esimerkiksi piha-alueen kunnossapidon suhteen on hyvä tulla ilmi.
Isännöitsijäntodistus, sen liitteet sekä tärkeimmät kohdat
Todistuksen sisältämien tietojen lisäksi myös todistuksen mukana tulevat liitteet ovat tarpeellisia asuntoa myydessä. Välttämättömiä liitteitä ovat ainakin taloyhtiön hallituksen toimintakertomus sekä tilintarkastuskertomus, yhtiöjärjestys, taloyhtiön tilinpäätös ja talousarvio, tuloslaskelma ja tase sekä korjaustarve- ja/tai kunnossapitotarveselvitys. Liitteiden lisäksi ostajalle on hyvä toimittaa myös muita ostopäätökseen vaikuttavia todistuksia. Näitä voivat olla esimerkiksi asunnon pohjapiirustus, mahdollinen kaavaote erityisesti jos lähialueella on rakentamattomia alueita sekä todistus rakennuksen energialuokasta. Nämä asiakirjat saa isännöitsijältä tai taloyhtiön hallitukselta lukuunottamatta kaavaotetta, jonka saa tilattua kunnalta.
Huoneistoselitelmä on tärkeä kohta isännöitsijäntodistuksesta. Huoneistoselitelmässä kuvaillaan huoneiston ominaisuudet. Joissakin tapauksissa asuntojen huoneisiin on voitu tehdä muutoksia alkuperäisestä, jolloin asia selviää huoneistoselitelmästä. Tällöin on hyvä selvittää taloyhtiön hallinnolta, onko tällaisilla muutoksilla vaikutusta vastuun jakautumiseen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Myös huoneiston kuntoon liittyvät tiedot on erittäin oleellinen kohta isännöitsijäntodistuksesta. Huoneistoon kohdistuvat maksut kuten vastikkeet ja vesimaksut sekä huoneistoon mahdollisesti kohdistuva lainaosuus ja sen suuruus tulevat myös ilmi isännöitsijäntodistuksesta, ja niiden määrän oikeellisuudesta kannattaa varmistua.
Asunto-osakeyhtiöön liittyvät seikat
Isännöitsijäntodistuksesta löytyy asunnon tietojen lisäksi myös tärkeitä yhtiöön liittyviä tietoja. Esimerkiksi yhtiön lainojen määrä sekä se, mihin ne kohdistuvat, on oleellinen tieto asunnon ostajan kannalta. Tilinpäätöksestä selviää hyvin yhtiön taloudellinen tilanne. Tontin omistussuhde on myös tärkeä asia. Vuokratontin ollessa kyseessä vuokrasuhteen kesto ja vuokranantaja ovat asioita, jotka on hyvä huomioida. Suoritetuista korjaus- ja parannustöistä selviää rakennuksen kunto. On kuitenkin huomioitava, että erityisesti vanhojen rakennusten ollessa kyseessä on mahdollista, että kirjauksia ei ole aina suoritettu ja osa tiedoista saattaa puuttua.
Mitä asunnon ostajan kannattaa tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta ja muista asiakirjoista?
Asunnon ostajan on tärkeää tutustua sekä isännöitsijäntodistukseen että sen mukana tuleviin liitteisiin ja muihin todistuksiin huolellisesti. Todistus on voimassa vain kolmen kuukauden ajan, joten sen antopäivämäärä kannattaa tarkistaa. Ostajan kannattaa myös tarkistaa, onko asunnon myyjä sama henkilö kuin todistuksessa asunto-osakkeen omistajaksi merkitty henkilö. Asunnolle ja rakennukselle tehdyt sekä suunnitteilla olevat remontit on huomionarvoinen seikka. Myös kustannukset, kuten vastikkeet sekä taloyhtiön lainat, niiden tarkoitus ja kyseessä olevan huoneiston osuus lainoista ovat ostajalle merkittäviä asioita. Lisäksi kannattaa tarkistaa:
- autopaikan vuokraamisen mahdollisuus
- mikä on rakennuksen energialuokitus
- kohdistuuko asuntoon maksamattomia vastikkeita tai muita ostajalle siirtyviä kuluja
- Onko nykyinen omistaja merkitty osakasrekisteriin täysin vain puuttuuko jokin tieto
Välittäjää voi käyttää apuna
Niin myyjän kuin ostajankin roolissa paperiviidakossa seikkailu voi tuntua uuvuttavalta. Monta asiaa on muistettava tarkistaa. Osaava kiinteistönvälittäjä auttaa niin tarvittavien asiakirjojen hankkimisessa kuin niiden tulkitsemisessakin ja voi myös pyytää lisätietoja asunto-osakeyhtiöltä epäselväksi jääneistä tai puutteellisesti merkityistä seikoista. Välittäjä on myös apuna selventämässä, mitkä kohdat isännöitsijäntodistuksesta sekä muista asiakirjoista ovat tärkeimpiä niin myyjän kuin ostajankin kohdalla, mitkä seikat vaikuttavat asunnon hinnan muodostumiseen ja millaisia lisätietoja kannattaa hankkia epäselvissä tapauksissa. Osaavan välittäjän tuki on niin myyjän kuin ostajankin etu.
