Blogi: Mikä on perusparannus ja vuosikorjaus?

Mitä tarkoittaa perusparannus sekä vuosikorjaus ja miten ne käyttäytyvät verotuksessa?

Asuntosijoittamista tekevän on hyvä tutustua siihen, mistä on kyse vuosikorjauksessa sekä perusparannuksessa. Molemmat asiat liittyvät siihen, kun remontoidaan asuntoa ja mietitään kulujen vähentämistä. Liian usein nämä asiat juolahtavat mieleen joko jo remontin alettua tai sen jälkeen. Tämä on ”valitettavasti” sellainen asia, jota on hyvä pohtia jo hyvissä ajoin ennen remonttia maksimoidaksesi verotukselliset hyödyt kun lähetään vähentämään remontin kuluja. Molemmat tavat nimittäin käyttäytyvät eri tavoin verotuksessa.

Mikä on vuosikorjaus?

Vuosikorjaus on sitä, että huoneisto saatetaan käytännössä alkuperäistä vastaavaan kuntoon remontoimalla esimerkiksi pintoja. Monesti samassa yhteydessä puhutaan ylläpitävistä korjauksista, jotka eivät nosta asunnon tasoa. Vuosikorjauksesta on kyse silloin, kun muutokset ovat suhteellisen pinnallisia ja pienempiä. Vuosikorjauksia voivat olla keittiön lieden uusiminen, jääkaapin vaihtaminen, seinien maalaaminen tai tapetointi. Jotta voit vähentää remontin kustannukset vuokratulosta vuosikorjauksena, edellytetään että asunto on ollut vuokralla ennen kuin remontti on alkanut.

Mikä on perusparannus?

Perusparannus on nimensä mukaan perustason huomattavaa parantamista. Käytännössä perusparantamista ovat varastotilan muuttaminen vaikkapa saunatilaksi, kantavien perustusten parannukset, huoneiston seinien muutokset, muovimaton uusiminen laminaattiin, parvekelasien asennus. Näissä parannuksissa kyse ei enää ole mistään pienistä pintamuutoksista, vaan isommista uudistuksista.

Mitä eroa näillä on sitten vähennyksiä tehtäessä?

Käytännössä eroa on paljonkin. Jos aloitetaan vuosikorjauksesta, niin vuosikorjauksen voit vähentää vuokratulosta sinä vuonna, jolloin kulut on maksettu. Sama asia pätee, mikäli taloyhtiö on tehnyt remontin, edellyttäen että rahoitusvastikkeet tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa.

Perusparannusmenot voit vähentää vuosittaisina poistoina (10 vuoden ajan) tai lisäämällä ne asunnon hankintamenoon siinä vaiheessa, kun olet myymässä asuntoa pois. Eli tässä tapauksessa verovähennysoikeus konkretisoituu joko tasapoistona tai sitten myynnin yhteydessä.

Otetaan kolme esimerkkitilannetta:

1. Ostat asunnon tyhjänä ja remontoit sen heti perään tekemällä huoneistoon pintaremontin. Uusit kodinkoneita, maalaat ja laitat keittiön siistiksi. Remontti maksaa sinulle 5 000euroa. Koska asunto ei ole ollut vuokralla ennen remonttia vaan vasta sen jälkeen, voidaan tämä 5 000euroa vähentää hankintamenona vasta asunnon myynnin yhteydessä. Toinen tapa vähentää remontin kustannus on tehdä se tasapoistoina 10 vuoden ajan, eli 500€ / vuosi.

2. Asunto on ollut sinulla pidempään ja vuokrattuna. Sovit vuokralaisen kanssa, että teetät asunnossa pintaremontin. Remontista koituvat 5 000euron kulut ovat vähennettävissä saamistasi vuokratuloista.

3. Asunto on ollut sinulla pidempään ja vuokrattuna. Päätät muuttaa huoneiston varastotilan saunaksi ja käytät remonttiin 8 000euroa. Koska muutos on vuosikorjausta järeämpää toimintaa, luetellaan se perusparannusmenoksi, joka ei ole vähennettävissä vuokratulosta, vaikka asunto onkin ollut vuokralla. Tästä koituvat kustannukset lisätään hankintamenoon ja vähennetään vasta asunnon myynnin yhteydessä.

Yhteenvetona voidaan sanoa, että on hyvä miettiä verotuksellisesti ja käytännössä, kuinka remonttien kustannukset olisi järkevä vähentää. Asuntosijoittajat suosivat vuosikorjauksien kohdalla erityisesti sitä, että remontin kustannukset pystytään suoraan vähentämään vuokratulosta. Tämä sen takia, koska yleisesti ajatellen sijoittaja pyrkii kasvattamaan asuntosalkkuaan jatkuvasti ja jotta verohyötyä voidaan käyttää, tulee asuntojen määrän kasvaa ja näin ollen vuokratulosta tehtävä vähennys on loogisempi vaihtoehto kuin se, että se tapahtuisi vasta myynnin yhteydessä. Muista kuitenkin, että epäselvissä tilanteissa kannattaa aina olla yhteyksissä verottajaan ennemmin kuin arvailla itse.