Blogi: Kannattaako ostaa uusi vai vanhempi asunto?

Kahden strategian väliltä vai molempia? Kannattaako ostaa uusi vai vanhempi asunto sijoitusasunnoksi?

 

Asuntosijoittamisesta puhuttaessa hyvin yleinen keskustelunaihe on se, kannattaako nyt ostaa markkinoilta uusi vai vanha asunto? Kysymys on tosissaan hyvä ja sitä kannattaa miettiä erityisesti nyt, kun maailma elää erikoista aikaa. Asunnon ostamisessa kiinnittäisin ensin huomion omaan taloudelliseen tilanteeseen, ostettavan kohteen sijaintiin sekä vallitsevaan markkinaan. On joitain sijainteja, joissa kannattaa ehdottomasti suosia vanhempaa asuntokantaa kun taas toisaalla voi olla järkevää keskittyä uudistuotantoon. Myös hinta määrittää hyvin pitkälti, kumpaan vaakakuppi kallistuu.

Vanhan huoneiston plussat ja miinukset asuntosijoittamisen näkökulmasta:

+ Vuokratuotto yleensä huomattavasti korkeampi
+ Edullisempi ostohinta
+ Huonompikuntoisen huoneiston arvon nostaminen remontilla mahdollinen
+ Saattaa seistä arvokkaalla omalla tontilla hyvällä paikalla
+ Varakkaita taloyhtiöitä voi hyvinkin löytyä

– Tulevat tai jo käynnissä olevat remontit rasittavat taloutta
– Joissain tilanteissa vuokrakysyntä heikompaa
– Epävarmuus tulevista remonteista, tontin vuokrasta yms. kulurakenteesta

Uuden huoneiston plussat ja miinukset asuntosijoittamisen näkökulmasta:

+ Turvallinen ja helppo ostos
+ Ei remontteja näköpiirissä
+ Rakennettu nykysäännösten mukaan (toivottavasti) laadukkaasti
+ Moderni ja houkutteleva
+ Vastaa herkemmin vuokralaisen vaatimustasoon
+ Korkea yhtiölaina mahdollistaa pienellä myyntihinnalla pääsemisen kiinni ja verohyödyn (50-75%)

– Heikompi vuokratuotto
– Yleensä miinusmerkkinen kassavirta
– Kalliimpi ostohinta
– Hyvästä sijainnista voi joutua maksamaan rajusti
– Korkea yhtiölaina voi myös olla joissain tilanteissa riski

Excel ei koskaan valehtele, joten näissäkin tilanteissa kannattaa laskea tuotto auki. Otetaan elävä esimerkki Seinäjoen keskustasta ja verrataan vanhaa sekä uutta tuottojen valossa:

Vanha huoneisto kaksio 43m2 vuodelta 1962

– Velaton hinta 65 000eur (neliöhinta 1512eur)
– Varainsiirtovero 1300eur
– Vuokra 500eur / kk
– Vastike 159eur / kk
– Remontteja varten huomioidaan 8000eur
– Oma tontti

= Vuokratuotto remonttiraha huomioiden 5,5% ja ilman 6,2%

Uusi huoneisto kaksio 43m2 (2020 valmistuu)

– Velaton 193 000eur (myyntihinta 57 900eur + velkaosuus 135 100eur)
– Varainsiirtovero 3860eur
– Vuokra 660eur / kk
– Hoitovastike 150eur / kk
– Oma tontti

= Vuokratuotto 3%

Tässä esimerkissä vanhasta huoneistosta saatava tuotto on lähes puolet parempi, mikä tarkoittaa käytännössä laskimella laskettuna sitä, että vanha kohde on huomattavasti parempi sijoitus vuokratuoton näkökulmasta. Asia ei ole toki näin mustavalkoinen. Ostettavaa kohdetta kannattaa miettiä monelta eri kantilta. Arvonnousua ei kannata laskea oletusarvona mukaan, vaan se kannattaa ajatella ehkä ennemmin niin, että se on plussaa jos sitä ilmestyy. Laske sijoituksesi tarkkaan ja mieti, oletko valmis tyytymään pienempään tuottoon turvallisesti vai isompaan tuottoon remontit huomioiden.

– Lataa vuokratuottolaskuri täältä
– Lataa 15 vinkkiä ensimmäisen sijoitusasunnon ostamiseen täältä