Blogi: 5 huomioitavaa riskiä asuntosijoittamisessa

Riskejä ei kannata pelätä tai säikähtää asuntosijoittamisessa, mutta niitä on hyvä tarkastella kriittisesti ja rehellisesti. Asuntosijoittamisessa, niin kuin monessa muussakin omaisuuslajissa on omat riskinsä, jotka pitää tunnistaa ja ottaa huomioon sijoitusta mietittäessä. On helpompi miettiä riskejä etukäteen kuin jälkeenpäin, joten miksei käydä niitä läpi rauhassa. Tässä 5 esimerkkiä yleisimmistä riskistä:

1. Korkojen nousu

Pankit laskevat puolestasi ja stressitestaavat taloutesi 6% korolla lainanannon yhteydessä, mutta se ei tee autuaaksi. Korkojen nousua vastaan voi myös suojautua pankkien tarjoamilla korkoputkilla tai korkokatoilla. Myös kiinteitä korkoja on mahdollista saada järkevään hintaan nykyään. Kannattaa miettiä oman talouden mukaan, mikä olisi paras tapa suojautua korkojen nousua vastaan ja varmistaa se, että voit nukkua yösi rauhassa.

Otetaan esimerkki: Kuvitellaan että sinulla on kahdesta sijoitusasunnosta suoraa pankkilainaa yhteensä 250 000euroa 0,8% korolla, mikä tekee suunnilleen kuukausilyhennykseksi 1127 euroa. Saat bruttona vuokraa molemmista yhteensä á 700euroa eli 1400euroa kuukaudessa. Siihen hoitovastikkeet päälle niin homma pyörii suunnilleen siinä +- 0 arviolta ennen veroja. Vielä vuonna 2009 12kk euribor oli 3%, joten jos korko olisi edelleen samalla tasolla kuin 2009, niin lainanlyhennys olisikin 1386 euroa. Reilu 2% nousu koroissa nostaa lainanhoitokustannuksiasi 260euroa kuukaudessa, eli 3120euroa vuodessa. Mikäli korot nousisivat pankkien stressitestaamalle 6% tasolle, niin lainanhoitokulusi olisivat jo noin karvan verran 1800euroa kuukaudessa, eli 670euroa enemmän kuin nykytilanteessa. Paras tapa suojautua korkojen nousua vasten on hankkia korkosuojaus tai vastaavasti kerryttää pahan päivän varalle käteispuskuria.

2. Virhe vuokralaisen valinnassa

Kaikki näyttää vielä hyvältä kun lyödään kättä päälle ja annat avaimet kouraan. Vuokralainen sopii laittavansa vakuusrahan tilillesi ensi viikolla sekä hoitavansa kotivakuutuksen vielä tämän päivän aikana.  Menee pari viikkoa eikä tililläsi näy vuokraa, ei sovittua vakuusrahaa eikä kotivakuutustakaan ole otettu. Laitat vuokralaiselle viestiä ja kysyt, että mikä on tilanne vuokranmaksun kanssa ja muiden sovittujen toimenpiteiden osalta. Vuokralainen lupaa laittaa asiat kuntoon ja selittää viivettä sillä, että on ollut niin ”kiire”. Menee taas pari viikkoa eikä mitään näistä kolmesta asiasta ole hoidettu. Yrität vuokralaista kiinni viestein ja puheluin, mutta hän ei vastaa. Lainanlyhennykset painaa päälle eikä vuokraa ole millä kuitata lainaa. Olet pattitilanteessa.

Tarinaa voisi jatkaa tästä eteenpäin ja päättää siihen saakka, kunnes on kulunut 6kk, että asukas on saatu häädettyä (käräjäoikeuden päätöksellä). Vuokralaisen valinta on erittäin tärkeä prosessi ja siihen kuuluu myös yhtenä kriteerinä tarkistaa luottotiedot sekä analysoida myös häntä ihmisenä. Ole siis tarkkana, sillä pahimmassa tapauksessa homma menee hankalaksi. Onneksi tämä esimerkki on äärimmäisen harvinainen tapaus. Näin ei juurikaan koskaan käy, mutta kun hoidat vuokralaisvalinnan säntillisesti ja perusteellisesti, varmistat aina sen, että asunnossasi asuu tunnollinen asukas. Muuttuville elämäntilanteille ei voi mitään, mutta niistäkin selvitään ja sovittelemalla vuokralaisen kanssa yhdessä, voitte taas päästä takaisin raiteille.

3. Huono sijainti

Asuntosijoittajan tärkeimpiä mantroja on sijainti, sijainti ja sijainti. Huono sijainti saattaa laskea asunnon arvoa, mikä on sinänsä selvä asia, mutta myös vaikeuttaa asunnon vuokraamista. Kaiken muun voi korjata, mutta asunnon sijaintia ei. Asuntoa ostettaessa on hyvä miettiä sijainnin hyvyyttä tai huonoutta monelta eri kantilta. Käytännössä on hyvä miettiä esimeriksi sitä, kuinka lähellä koulut, kaupat, urheilumahdollisuudet, terveydenhuolto tai vapaa-ajan viettopaikat ovat. On hyvä hypätä myös mahdollisen vuokralaisen saappaisiin, että mitä palveluita hän mahdollisesti arvostaisi. 28m2 yksiön vuokralainen on todennäköisesti opiskelija, nuori tai yksin asusteleva seniori kun taas 68m2 kolmion asukas voi olla lapsiperhe tai pariskunta. Näillä eri asukastyypeillä on erilaiset intressit kuluttaa ympärillä olevia palveluita. Mieti siis sijainnin sekä asunnon ostamisen lisäksi sitä, millainen asunnon tuleva asukas mahtaisi olla ja peilaa sitä alueen viihtyvyyteen sekä palvelutarjontaan. Tällä tavoin voit myös arvioida sijoituksesi hyvyyttä tai huonoutta.

4. Taloyhtiö heikossa kunnossa ja hoidossa

Ennen asunnon ostoa on syytä tutustua taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen sekä tuleviin remontteihin huolella, etteivät ne pääse yllättämään housut kintuissa. Välittäjältä tai myyjältä saat halutessasi kaikki paperit kuten tilinpäätös, yhtiöjärjestys, isännöitsijäntodistus, PTS jne. joista käy ilmi, missä tilassa taloyhtiö on tällä hetkellä. Jos et saa selvää papereista, niin älä tyydy nyökyttelemään, vaan oman oppimisenkin kannalta kysy sekä ota selvää jos et tiedä. Tyhmiä kysymyksiä ei koskaan ole vaan on tyhmää jättää kysymättä, jos ei tiedä.

5. Kaupungin vetovoima hiipuu

Katsetta kannattaa kiinnittää myös kaupungin yleiseen vetovoimaan ja kilpailukykyyn. Kannattaa miettiä isossa kuvassa, millaiset palvelut, koulutusmahdollisuudet, työllisyystilanne tai ylipäätään millaisia työllistäjiä kaupungissa on. Yksi olennaisimmista tekijöistä on myös väestön kasvu kaupungissa. Mikäli kaupunki on vahvasti muuttotappioinen, tarkoittaa se yleensä myös sitä, että jokin mättää siinä, etteivät ihmiset pysy kaupungissa vaan haluavat muualle parempien palveluiden piiriin. Mieti siis isossa kuvassa, millainen kaupungin vetovoima on ja pyri välttämään hiipuvia kaupunkeja, sillä asunnon omistaminen vahvasti muuttotappioisessa kunnassa vaikuttaa aika varmasti myös asunnon houkuttelevuuteen sekä mahdollisuuteen realisoida se Myös pankki näkee rahoittajan näkökulmasta tämän riskiä kasvattavana tekijänä. Jos kuitenkin sijoitat pienille, hiipuville paikkakunnille, niin pyri selvittämään mahdolliset riskit tarkkaan.