Asunto-osakeyhtiö
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka muodostavat taloyhtiön osakkeita omistavat osakkaat. Yhtiö on kuitenkin osakkeenomistajista erillinen oikeushenkilö, jonka velvoitteista osakkeenomistajat eivät vastaa henkilökohtaisesti. Muista osakeyhtiöistä poiketen asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa osakkeenomistajille voittoa. Sen sijaan asunto-osakeyhtiö ylläpitää omistamaansa rakennusta tai rakennuksia ja huolehtii niiden kunnosta. Tämä mahdollistaa turvallisen ja luotettavan asumisen.
Asunto-osakeyhtiö pitää hallussaan rakennuksen tai rakennuksia, joista yhtiö voi myydä osakkeita. Tietty osake tai osakeryhmä vastaa kutakin asuntoa. Osakkeenomistaja saa hallintaoikeuden siihen huoneistoon, jota hänen omistamansa osakkeet koskevat. Kiinteistön omistus ja vastuu siitä pysyy kuitenkin yhtiöllä. Hallintaoikeus vastaa lähes täysin omistusoikeutta ja osakkeenomistajan oikeudet on turvattu asunto-osakeyhtiölailla.
Asunto-osakeyhtiön hallinnoimat rakennukset ovat useimmiten kerrostaloja, mutta joissakin tapauksissa myös rivitalot, paritalot tai erillistalot voivat kuulua asunto-osakeyhtiön hallinnan alle.
Lain määritelmän mukaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Jos asuinhuoneistoja on vähemmän kuin puolet kokonaispinta-alasta, kyseessä on kiinteistöosakeyhtiö.
Asuinhuoneistojen lisäksi rakennuksessa voi olla esimerkiksi liiketiloja sekä kaikkien asukkaiden yhteiskäytössä olevia tiloja kuten pyykkitupa, saunaosasto tai kerhotila. Yhtiö voi asunto-osakkeiden lisäksi myydä muitakin osakkeita, kuten autotalli- tai varasto-osakkeita. Jokainen osake tai osakeryhmä tuottaa hallintaoikeuden kyseistä osaketta vastaavaan tilaan. Asunto-osakeyhtiössä ei voi olla sellaisia osakkeita, jotka eivät tuota lainkaan hallintaoikeutta.
Asunto-osakeyhtiölaki
Osakkeenomistajien turvana on asunto-osakeyhtiölaki. Siinä määrätään tarkasti osakkeiden omistukseen, taloyhtiön velvollisuuksiin, kiinteistönhuoltoon, yhtiövastikkeeseen ja muihin asunto-osakeyhtiötä koskeviin seikkoihin liittyvät oikeudet ja velvollisuudet.
Esimerkiksi rakennuksen ja huoneistojen kunnossapitovastuu määritellään laissa. Yhtiön vastuu kiinteistön kunnossapidosta koskee kaikkea lukuunottamatta asuntojen sisäpintoja sekä kodinkoneita ja kalusteita. Asuntojen sisätiloissakin yhtiö on vastuussa muun muassa viemäröintijärjestelmistä. Lakiin merkityt velvoitteet helpottavat korjaus- ja muutostöiden vastuunjakoa. Laki myös määrää sekä yhtiön että osakkeenomistajan ilmoittamaan tulevista muutostöistä etukäteen.
Asunto-osakeyhtiölaki turvaa myös osakkeenomistajien välisen tasapuolisuuden. Taloyhtiön hallitus, isännöitsijä tai yhtiökokous eivät saa tehdä sellaisia päätöksiä, jotka johtavat vain joidenkin osakkeenomistajien hyötymiseen toisten kustannuksella. Näin ollen vähemmistöosakkeenomistajille ei koidu kohtuutonta haittaa.
Yhtiöjärjestys
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys on asiakirja, joka on asunto-osakeyhtiölain mukaan oltava jokaisella asunto-osakeyhtiöllä. Yhtiöjärjestys laaditaan välittömästi asunto-osakeyhtiötä perustaessa. Siinä on sekä yhtiön välttämättömät tiedot että yhtiöjärjestystä laadittaessa päätetyt säännöt yhtiöön liittyen. Yhtiöjärjestys tulee rekisteröidä kaupparekisteriin.
Yhtiöjärjestyksestä on löydyttävä muun muassa tiedot yhtiön hallinnoimista rakennuksista, huoneistojen pinta-alat ja käyttötarkoitukset kuten asuin- tai liikehuoneisto sekä perusteet yhtiövastikkeen määräämiseksi. Lisäksi siinä on mainittava yhtiön toiminimi ja kotipaikka sekä muut tarpeelliset tiedot. Siihen voi myös merkitä muut yhtiön perustajien mielestä tarpeelliset seikat. Niitä voivat olla erimerkiksi osakkeiden luovuttamiseen liittyvät rajoitukset tai hallituksen jäsenten määrä.
Yhtiöjärjestystä voi muuttaa yhtiökokouksessa. Tällöin vaaditaan vähintään kahden kolmanneksen äänienemmistö yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista. Vaadittava äänienemmistö voi olla korkeampi, mikäli näin on kirjattu yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestyksen muutos on ilmoitettava kaupparekisteriin.
Hallinto
Asunto-osakeyhtiön hallinto koostuu useasta tahosta. Ylin päätösvalta on vähintään vuosittain järjestettävällä yhtiökokouksella, johon kaikki osakkeenomistajat voivat osallistua. Taloyhtiön hallitus vastaa yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonnasta sekä huolehtii yhtiön rakennusten kunnossapidon järjestämisestä.
Taloyhtiöllä on oltava isännöitsijä, jonka tehtäviin kuuluu kiinteistön hoito sekä taloyhtiön hallituksen ohjeiden mukainen yhtiön päivittäisten hallinnollisten tehtävien hoito. Tavallisesti taloyhtiö tekee sopimuksen isännöintiyrityksen kanssa. Taloyhtiöllä on oltava myös tilintarkastaja. Pienissä, alle 30 huoneiston yhtiöissä hyväksytyn tilintarkastajan voi korvata myös toiminnantarkastaja.
Taloyhtiön hallitus
Asunto-osakeyhtiöllä on oltava hallitus, jonka jäsenet valitaan yleensä yhtiön osakkaista. Osakkuus ei kuitenkaan ole välttämätön ehto. Hallituksessa on oltava vähintään puheenjohtaja ja kaksi varsinaista jäsentä. Useimmissa tapauksissa hallituksessa on puheenjohtajan lisäksi kahdesta viiteen varsinaista jäsentä sekä yhdestä kahteen varajäsentä. Varajäsenillä on puheoikeus, muttei äänioikeutta hallituksen kokouksissa. Varajäsen voi saada äänioikeuden vain silloin, jos hallituksen varsinainen jäsen on poissa hallituksen kokouksesta. Taloyhtiön isännöitsijä on usein paikalla hallituksen kokouksissa ja hänellä on puheoikeus. Joissakin tapauksissa isännöitsijä voi olla hallituksen jäsen, muttei koskaan puheenjohtaja.
Hallitusjäsenet valitaan vuosittaisessa yhtiökokouksessa. Tämän jälkeen hallituksen on pidettävä järjestäytymiskokous, jossa hallituksen jäsenet valitsevat joukostaan puheenjohtajan ja tarvittaessa muut erityisjäsenet. Nämä tiedot ilmoitetaan Maistraatille, joka päivittää ne kaupparekisteriin.
Yhtiökokous
Yhtiökokous kokoontuu vähintään kerran vuodessa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan säätää yhtiökokous pidettäväksi useammin, esimerkiksi aina keväällä ja syksyllä. Yhtiökokoukseen voi osallistua jokainen osakkeenomistaja. Osakkeenomistajilla on myös päätösvalta yhtiökokouksessa. Isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus voivat olla paikalla yhtiökokouksessa.
Varsinaisessa yhtiökokouksessa on muun muassa päätettävä vastikkeiden keräämisestä, valittava seuraavan tilikauden hallitus sekä vahvistettava edellisen kauden tilinpäätös. Isommat muutokset kuten korjaustyöt käsitellään myös yhtiökokouksessa, jolloin päätösvalta on osakkailla. Myös kunnossapitotarveselvitykset, selvitykset suoritetuista korjaus- ja muutostöistä sekä tulevan vuoden talousarvion hyväksyntä kuuluvat yhtiökokouksen asialistalle.
Isännöinti
Kiinteistön isännöitsijä on henkilö, joka vastaa taloyhtiön juoksevasta hallinnosta. Taloyhtiön hallitus laatii ja toimittaa isännöitsijälle ohjeet, joiden mukaan isännöitsijän on toimittava. Myös kirjanpidon ja varainhoidon lainmukaisuudesta sekä luotettavuudesta vastaa isännöitsijä.
Isännöitsijä harvoin hoitaa itse kiinteistönhuoltoa, kirjanpitoa tai muitakaan taloyhtiön hallituksen määräämiä tehtäviä. Sen sijaan isännöintiyrityksellä on laaja verkosto luotettavia yhteistyökumppaneita, joiden kautta isännöitsijä hankkii tarpeelliset palvelut taloyhtiölle.
Tilin- tai toiminnantarkastus
Taloyhtiöllä on oltava hyväksytty tilintarkastaja. Hyväksytyllä tilintarkastajalla on Keskuskauppakamarin tai kauppakamarin myöntämä KHT- tai HTM-pätevyys. Tilintarkastajan tehtäviin kuuluu yhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastus. Tarkastuksella varmistetaan, että ne noudattavat hyvää kirjanpitotapaa sekä ovat asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaisia.
Pienissä asunto-osakeyhtiöissä hyväksytyn tilintarkastajan voi korvata maallikkotilintarkastaja eli toiminnantarkastaja. Joskus myös alle 30 huoneiston taloyhtiön on lain mukaan käytettävä hyväksyttyä tilintarkastajaa. Perusteena sille voi olla esimerkiksi yhtiön korkea liikevaihto, yhtiöjärjestykseen merkitty vaatimus tai osakkeenomistajien yhtiökokouksessa tekemä enemmistöpäätös.
Joissakin tapauksissa hyväksytyn tilintarkastajan käyttö on tarpeen, vaikkei laki sitä vaatisi. Esimerkiksi suuria korjaustöitä suunnitellessa laillistettu tilintarkastaja voi olla maallikkotarkastajaa parempi vaihtoehto. Tämä pitää paikkansa erityisesti silloin, kun suunnitellaan hyvin hintavia muutostöitä.
Asuntosijoittaminen
Asuntosijoittaminen on yksinkertaisimmillaan sitä, että asunnon omistaja vuokraa asuntoaan eteenpäin saaden asunnostaan vuokratuloja. Asuntosijoittajalla on yhtäläinen osallistumis- ja äänioikeus yhtiökokouksessa kuin taloyhtiön asukkaalla.
Asuntosijoittajan tavoite on saada sijoitusasunnostaan voittoa, joten aktiivinen tutustuminen taloyhtiön asiakirjoihin on kannattavaa sijoitusasuntoa ostaessa. Tulevat ja menneet korjaus- ja kunnossapitosuunnitelmat vaikuttavat suuresti asunnon arvoon. Mahdolliset taloyhtiön säännöt, kuten savuttomuus, voivat vaikuttaa vuokralaisten hankintaan.
Yhtiövastikkeen suuruus ja määräämisperuste vaikuttavat sijoitusasunnon kannattavuuteen. Sijoitusasunnon ostajan kannattaa tutustua erityisesti mahdollisiin korjaus- ja rahoitusvastikkeisiin, joilla katetaan esimerkiksi korjaustöistä aiheutuvia kuluja. Joissakin yhtiöissä osakas voi maksaa oman huoneistonsa osuuden kerralla pois. Tällöin asunnon omistaja säästää lainan korkokuluissa, jotka muutoin lisätään kuukausittaiseen rahoitusvastikkeeseen.
Joissakin tapauksissa yhtiöjärjestykseen voi olla kirjattu maininta siitä, ettei osakkeen omistajalla ole oikeutta luovuttaa huoneistoa toisen henkilön käyttöön. Tällöin vuokralaisen otto asuntoon ei ole mahdollista, joten sijoitusasuntoa ostaessa on erittäin tärkeää varmistua, ettei kyseisen taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ole tälläistä kohtaa.
Asuntosijoittaja voi osallistua myös kiinteistöä koskevaan päätöksentekoon yhtiökokouksessa. Kokouksessa tehtävät päätökset voivat vaikuttaa paljonkin sijoitusasunnon kannattavuuteen, joten kokoukseen osallistuminen on asunnon omistajalle hyvä keino vaikuttaa vuokratuloihinsa.
Tarvittaessa myös vuokralainen voi osallistua yhtiökokoukseen, mikäli kokouksessa käsitellään asumiseen tai yhteisten tilojen käyttöön vaikuttavia asioita. Tällöin vuokralainen voi myös käyttää äänioikeutta edustaen vuokranantajaansa kokouksessa.
Asunnon osto asunto-osakeyhtiöstä
Asunnon osto voi olla pitkän harkinnan ja mahdollisesti säästämisenkin tulos. Ostaja kiinnittää asuntoaan valitessaan huolellisesti huomiota asunnon sijaintiin, kokoon, pohjapiirustukseen ja muihin vastaaviin seikkoihin. Moni ostaja kuitenkin unohtaa pohtia myös yhtiötä, josta on ostamassa asuntoaan. Asunto-osakeyhtiöön liittyviä asiakirjoja on usein runsaasti, ja etenkin aiheeseen perehtymätön ostaja saattaa silmäillä ne vain pintapuolisesti läpi. Ostaja ei myöskään välttämättä osaa pyytää kaikkia tarpeellisia asiakirjoja nähtävilleen.
Kiinteistönvälittäjän käyttö asuntoa myydessä on hyvin tavanomaista. Kiinteistönvälittäjän palkkaaminen avuksi alkaa kuitenkin yleistyä myös ostajien toimesta. Välittäjästä voi olla paljon apua asunnonostoprosessissa aina asunnon etsimisestä kauppakirjan allekirjoittamishetkeen saakka. Usealla ostajalla myös vanhan asunnon myynti on ajankohtaista uutta asuntoa etsiessä. Jos toivot helppoja asuntokauppoja, myy asunto ja etsi uutta asuntoa saman välittäjän avustuksella.
Kiinteistönvälittäjä voi tutustua puolestasi kaikkiin asunto-osakeyhtiön ja asunnon tietoihin saaden oleellista tietoa asunnosta ja rakennuksesta. Näin ollen et joudu tutustumaan kiinnostaviin kohteisiin, jotka myöhemmin todettaisiin ostajan tarpeisiin sopimattomiksi esimerkiksi jonkin yhtiöjärjestyksessä mainitun seikan perusteella.
Kaikki asunnot eivät tule koskaan yleiseen myyntiin. Niin sanottu hiljainen asuntomyynti on vähemmän tunnettu myyntitapa. Nämä asunnot voivat silti olla kiinteistönvälittäjän tiedossa. Näin ollen voit hyötyä kiinteistönvälittäjän käytöstä merkittävästi saadessaan tietoa asunnoista, jotka eivät muuten ole vapailla markkinoilla. Kiinteistönvälittäjän ammattitaidolla on merkitystä myös hintatarjousta tehdessä. Välittäjä auttaa hintaneuvotteluissa, jotta ostaja ja myyjä pääsevät yhteisymmärrykseen kauppahinnasta ja kaupat voivat syntyä.
Erityisesti sijoitusasuntoa etsivä ostaja voi hyötyä kiinteistönvälittäjän avusta. Kokenut välittäjä osaa neuvoa myös asuntosijoittamiseen liittyvissä seikoissa ja auttaa sopivan asunnon valinnassa. Välittäjällä on myös tarvittavat tiedot ja taidot kaikkien asunto-osakeyhtiön tarpeellisten asiakirjojen hankkimiseen ja tulkitsemiseen. Sopiva asunto voi löytyä nopeammin välittäjän avulla, jolloin myös sijoitusasunnosta saatavien tulojen saanti alkaa aikaisemmin.
