Liikehuoneiston vuokralaki
Liikehuoneiston vuokraamiseen liittyy paljon lainsäädäntöä, joka kannattaa ottaa uutta vuokrasopimusta tehdessä huomioon. Liikehuoneiston vuokralaki on pitkä teksti, eikä jokaista pykälää tarvitse koluta välttämättä läpi, mutta sen peruskohdat on hyvä tuntea, jotta vältyt mahdollisilta ongelmilta tulevaisuudessa.
Asuntokaupan ABC on koonnut tähän artikkeliin keskeisimpiä laissa säädettyjä kohtia, jotka on hyvä ottaa liikehuoneistoa vuokratessa huomioon.
Lue tarkasti läpi sopimus liikehuoneistoa vuokratessasi
Liikehuoneiston vuokraaminen tapahtuu asuntovuokrauksen tapaan vuokrasopimuksella. Vuokrasopimusten osapuolena eivät kuitenkaan ole ihmiset, vaan liikehuoneistojen kohdalla asioista sopivat kaksi yritystä. Vuokrasopimukseen erityisesti uuden yrittäjän kannattaa kiinnittää erityistä huomiota, sillä vaikeuksia voi tulla esimerkiksi irtisanomisvaiheessa, ellet ole tarkkaan perehtynyt sopimuksen sisältöön.
Vaikka yritykselläsi menisikin tiloissa hyvin ja tulevaisuus näyttäisi hyvältä, ei koskaan voi tietää, mitä tulevaisuus tuo. Esimerkiksi korona on tuonut monelle yrittäjille tarpeettomia vaikeuksia esimerkiksi vuokran maksun kanssa, koska rajoitustilannetta ei pystynyt ennakoimaan.
Silloin pieni yritys voi olla vaikeuksissa tilanteissa, jossa vuokrasopimus on tehty ison organisaation kanssa, joka on pystynyt loihtimaan itselleen edullisen sopimuspaperin ja siihen pienyrittäjän allekirjoituksen.
Liikehuoneiston vuokralakia sovelletaan silloin, kun vuokralle antaja vuokraa asunnon vuokraajalle muuhun kuin asuinkäyttöön. Kiinteistönvälitys on olennainen osa sopivan liikehuoneiston löytymistä ja kannattaa muistaa, että vaihtoehtoja varmasti löytyy, ellet haet kiinteistöä juuri keskustojen ytimestä.
Kuten asuntosijoitus, liikehuoneiston ostajalle liikehuoneiston ostaminen on ollut sijoitus, jolle halutaan tuottoa. Ei kannata kuitenkaan lähteä kaikkeen mukaan vuokraajana, vaan katsoa, että ehdot ovat kunnossa.
Liikehuoneiston vuokralaki – ota huomioon nämä
Liikehuoneistonvuokralain pykälien viidakossa voit löytää oikean osoitteen, mutta kannattaa kiinnittää erityistä huomiota vuokrasopimuksen sisältöön. Näitä ovat muun vuokran hinta, irtosanomisehdot, kiinteistön kuntotilanne ja muut seikat.
Vuokrasopimuksen hinta ja sisältö
Liikehuoneisto vuokralaki antaa melko vapaat kädet osapuolille sopia vuokran hintaan liittyvistä ehdoista. Jos sopimus sisältää hyvän liiketoimintatavan vastaisia elementtejä, kuten kohtuuttomia vuokria tai muita ehtoja, ovat sellaiset kuitenkin kiellettyjä. Kaksinkertainen vuokra vieressä sijaitsevaan samanlaiseen ja samalla ehdoilla vuokrattavaan kiinteistöön voi esimerkiksi olla tällainen.
Myös yritysten väliseen vuokrasopimukseen liittyy takuuvuokra tai ennakkovuokra. Kannattaa siis heti alkuun varata yrityksellä pääomaa muutaman kuukauden vuokraan, jotta se ei tule sopimushetkellä yllätyksenä.
Yksi keskeinen tekijä on luonnollisesti vuokran hinta. Vuokra on pääsääntöisesti aina kiinteä maksu ainakin pienillä ja keskisuurilla yrityksillä. Vuokra on mahdollista sitoa myös liikevaihtoon, mutta tätä mallia käytetään lähes yksinomaan suuremmilla yrityksillä.
Kannattaa kiinnittää huomiota siihen, mitä vuokra sisältää. Vuokraan voi sisältyä esimerkiksi vesi ja sähkö, tai mahdollisesti ei kumpaakaan. Nämä ovat asioita, joita sinun tulee tarkoin miettiä ja käydä läpi mahdollisten tulevien epäselvyyksien välttämiseksi.
Pitkäaikaisten sopimusten etuudeksi voidaan laskea se, että vuokran korotuksista voidaan sopia. Liian suurin korotuksiin ei kannata suostua, vain maltillisiin indeksikorotuksiin, jotka voivat noudatella esimerkiksi inflaatiota. Vuokran korottamisesta voidaan osapuolten kesken sopia erikseen vuokrasuhteen aikana, eli vuokraa voidaan sopimuksesta erikseen korottaa tai laskea. Vuokranantaja ei voi siis yksipuolisesti määritellä vuokrankorotusta, ellei siitä ole erikseen sovittu.
Jos vuokramäärä todetaan kohtuuttomaksi, sitä voi lain mukaan sovitella myös tuomioistuinten kautta. Tuomioistuimeen asian voi viedä sopimuksen kumpikin osapuoli.
Vuokrasopimuksen pituuden määrittäminen ja ylivoimaiset esteet
On osapuolten keskenään sovittavissa, tehdäänkö vuokrasopimuksesta toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen vuokralainen voi sanoa irti kuukauden irtisanomisajalla, ja vuokranantajan puolelta määräaika on kolme kuukautta.
Monet liikehuoneiston vuokrasopimukset ovat määräaikaisia ja melko pitkiäkin, mikä toimii taas vuokranantajan lukuun siten, että hänellä on käytännössä varmaa tuottoa kiinteistöstä määritellyksi aikaa. Vuokrasopimus on tyypillisesti noin kaksi vuotta, muuta määräaika voi olla myös paljon tätä pidempi. Määräaikaisuuden irtisanomista varten kannattaa määritellä sopimussakko ennakkoon, jos vuokrasopimus päättyy syystä tai toisesta ennen määräaikaa.
Liikehuoneiston vuokralaki määrittelee yritysten väliset vuokrasopimukset, jolloin osapuolia käsitellään käytännössä tasavertaisesti. Sopimus on siis syytä tehdä kirjallisena, jolloin mahdollisissa ongelmatilanteissa vältytään.
Kannattaa myös huomioida ylivoimaisen esteen tilanteet, eli force majeure -tilanteet erikseen sopimuksessa. Koronapandemia on esimerkiksi antanut oivan esimerkin siitä, millainen tämä tilanne voi olla. Pandemiaan liittyvät rajoitukset sulkivat monia yrityksiä, jolloin yllättävä tilanne oli myös lain määrittelemä ylivoimainen este. Näistä tilanteista kannattaa kuitenkin vielä sopia erikseen vuokrasopimuksessa.
Liikehuoneiston kunto
Lähtökohtaisesti vuokranantaja on vastuussa siitä, että liikehuoneisto on siinä kunnossa, kun se vuokralaiselle on luvattu. Mikäli vuokranantajan kiinteistö ei täytä sopimuksessa määriteltyjä ehtoja sopimuksen alussa, on mahdollista, että liikehuoneiston vuokraaja saa oikeuden purkaa vuokrasopimuksen. Purkamisen peruste täytyy kuitenkin olla riittävän painava niin, että havaittu puute hankaloittaa liiketoiminnan harjoittamista kiinteistössä olennaisesti.
Vuokralainen voi myös purkaa sopimuksen, mikäli kiinteistön kunnossa ilmenee puutteita vuokra-aikana, ellei sopimuksessa ole erikseen määritelty, että vuokralainen on vastuussa kiinteistön kunnosta. Jos kuitenkin vuokralainen on omalla toiminnallaan aiheuttanut tilanteen, jossa liikehuoneisto ajautuu puutteelliseen kuntoon, ei vuokralaisella ole purkuoikeutta. Vuokralaisen pitää pystyä osoittamaan, että on huolehtinut huoneiston hoitamisen hyvin.
Liikehuoneiston hallinta
Vuokralaisen tulee saada liikehuoneisto hallintaansa sovittuna päivämääränä ja vuokralaisella on oikeus asunnon hallintaan sen aikaa, kun vuokraa maksetaan. Vuokralainen voi purkaa sopimuksen, mikäli tämä ehto ei täyty. Vaihtoehtoisesti viivästyksistä voidaan sopia vuokralaiselle suoritettava korvaus.
Liikehuoneisto ollessa vuokralaisen hallitsema, vuokranantajalla on oikeus päästä tiloihin vain silloin, kun se tarkistaa huoneiston kunnon ja hoidon toteutumisen tai valtuuttaa siihen kolmannen osapuolen. Tästä voidaan kuitenkin sopia erikseen, eli sopimuksessa voidaan määritellä, että vuokranantajalla ei ole oikeutta mennä huoneistoon missään tilanteessa vuokrasopimuksen aikana.
Kuten asunnon myynti, myös huoneiston myynti toimii samalla periaatteella. Jos vuokranantaja suunnittelee liikehuoneistonsa myyntiä, on vuokranantajalla oikeus esitellä ostajalle huoneistoa. Käytännössä esittelyajankohdasta täytyy kuitenkin sopia vuokralaisen kanssa erikseen lain mukaisesti. Samaan tapaan, jos kyseessä olisi sijoitusasunto.
Vuokralainen voi myös lain mukaan vuokranantajalle ilmoittamatta luovuttaa enintään puolet liikehuoneistosta alivuokralaisen käyttöön. Vuokranantaja voi estää tämän, jos se aiheuttaa haittaa, mutta siitä tulee olla näyttöä. Näitä tarkastellaan aina tapauskohtaisesti. Tästäkin kuitenkin voidaan vuokrasopimuksessa erikseen sopia, ja usein niin myös tehdään.
Koko huoneistoa vuokralainen ei sen sijaan voi luovuttaa toisen osapuolen käyttöön ilman, että siitä sovitaan erikseen vuokranantajan kanssa. Vuokranantaja voi antaa luvan kiinteistön luovuttamiseen eteenpäin vuokrasopimuksessa. Siitä voidaan myös neuvotella erikseen sen tullessa ajankohtaiseksi myöhemmässä vuokrasuhteen vaiheessa.
