Asuinhuoneen vuokralaki
Huoneiston laittaminen vuokralle kiinnostaa yhä useampia. Vuokrasopimuksen laatiminen ei kuitenkaan ole aina niin yksinkertaista, ja laki asuinhuoneiston vuokrauksesta eli lyhyemmin asuinhuoneen vuokralaki määrittelee sen, millaisia ehtoja sopimuksessa voi olla. Jo sijoitusasuntoa ostaessa kannattaa perehtyä lain pääkohtiin esimerkiksi yhdessä kiinteistönvälittäjän kanssa, jolloin sijoitustaan voi suunnitella tarkemmin. Kiinteistönvälittäjät välittävät usein myös vuokrakohteita ja etsivät sijoitusasuntoon luotettavat vuokralaiset.
Kiinteistönvälitys hoitaa asunnon myynnin ja vuokrauksen
Perinteisesti kiinteistönvälittäjien mielletään hoitavan nimenomaan asuntokauppoja, mutta myös sijoitusasuntojen vuokraus kuuluu kiinteistönvälityksen tehtäviin. Vuokrasopimuksen laatiminen ei ole aivan niin yksinkertaista kuin voisi ajatella, ja sopimuksen laatiminen kannattaa jättää ammattilaiselle, jotta asuntosijoitus ei aiheuta ylimääräistä päänvaivaa. Kiinteistönvälittäjä tietää niin ostoon, myyntiin kuin vuokraukseen liittyvän lainsäädännön, mikä on ensiarvoisen tärkeää juridisesti pätevien dokumenttien laatimisessa.
Vuokranantajalla voi olla omia toiveita sopimuksen sisältöön, ja asuinhuoneen vuokralaki määrittelee sen, mitkä ehdot ovat mahdollisia. Esimerkiksi takuuvuokran määrää on rajattu. Sopimuksen sisällössä tuee olla tarkkana, jotta sopimus on juridisesti pätevä. Valmiita vuokrasopimuspohjia on olemassa netissä paljonkin, mutta niitä arvioidessa ja täyttäessä on silti huomioitava lain asettamat rajaehdot.
Määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus?
Asuinhuoneen vuokralaki velvoittaa vuokrasopimuksen solmimista kirjallisesti. Jos vuokrasopimusta ei ole tehty kirjallisena, se on aina toistaiseksi voimassa oleva. Kirjallinen vuokrasopimus voidaan solmia joko määräaikaiseksi tai toistaiseksi voimassa olevaksi. Tällä on iso merkitys vuokrasuhteeseen. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy vuokrasopimuksen ennalta sovittuun, viimeiseen voimassaolopäivään, kun taas toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on erikseen irtisanottava päättyväksi.
Määräaikainen vuokrasopimus voidaan uusia kaksi kertaa, jolloin määräaikaisuus yhä pitää. Tämän jälkeen solmittu määräaikainen vuokrasopimus katsotaan sopimuksen muodosta riippumatta toistaiseksi voimassa olevaksi. Määräaikainen vuokrasopimus velvoittaa niin vuokranantajaa kuin vuokralaista sopimuksen keston ajan, kun taas toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus antaa molemmille sopimuksen irtisanomismahdollisuuden. Laki määrittelee erikseen irtisanomisajat, ja vuokranantajan puolelta siihen vaikuttaa paljon myös sopimuksen kesto.
Takuuvuokran määräytyminen
Vuokrasopimusta tehdessä ei ole mikään pakko periä takuuvuokraa, mutta se on vuokranantajan oikeus ja tuo vuokranantajalle turvaa. Takuuvuokran perimistä säätelee laki: asuinhuoneen vuokralaki ei mahdollista yli kolmen kuukauden vuokran suuruisen takuuvuokran pyytämistä. Monet vuokralaiset karsastavat näin isoa takuuvuokraa, ja useimiten pyydetäänkin pienempää, 1-2 kuukauden takuuvuokraa. On hyvä muistaa, että suurikaan takuuvuokra ei takaa vuokralaisen maksukykyä jatkossa.
Takuuvuokra ei ole vuokranantajan käytettävissä olevaa rahaa vaan sen summa tulee olla palautettavissa vuokrasuhteen päätyttyä vuokralaiselle sillä edellytyksellä, että vuokrasuhteen velvoitteet on hoidettu moitteettomasti. Takuuvuokra voidaan ottaa vuokranantajan omaan käyttöön vain, jos vuokria on jäänyt maksamatta tai vuokrasuhteen päätyttyä huoneisto vaatii kunnostusta, joka ei liity normaaliin kulumiseen. Kiinteistönvälittäjä osaa neuvoa parhaiten takuuvuokraan liittyvissä asioissa.
Vuokranantajan ja vuokralaisen velvollisuudet
Vuokrasopimus tuo väistämättä myös velvollisuuksia sopimusten osapuolille. Vuokralaisen velvollisuus on pitää vuokraamansa asunto hyvässä kunnossa, eikä hän voi tehdä siihen muutoksia ilman vuokranantajan suostumusta. Vuokralainen ei myöskään saa aiheuttaa naapurustossa häiriötä tai asunnolle vahinkoa huolimattomalla asumisellaan tai käytöksellään. Vuokralaisen velvollisuuksiin kuuluu luonnollisesti myös maksaa vuokra ja elämiseen liittyvät kulut ajallaan.
Myös vuokranantajalla on velvollisuuksia sopimuksen voimassaoloaikana, ja esimerkiksi rikkoutuneet kiinteät laitteet on vuokranantajan korjattava välittömästi. Myös muut kiinteistöön liittyvät korjaukset on tehtävä viipymättä, mikäli jotakin puutteita ilmenee. Isommat asumista haittaavat remontit voivat antaa vuokralaiselle oikeuden vuokranalennukseen remontin ajalta. Tällaisia remontteja ovat esimerkiksi laaja putkiremontti taloyhtiössä tai muu vastaava remontti, joka häiritsee merkittävästi asumista.
Vuokrasopimuksen päättäminen
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on mahdollista päättää irtisanomisella. Sopimuksen irtisanominen on aina tehtävä kirjallisesti, ja irtisanomisajat määrittelevät sen yhteydessä toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen päättymisen. Vuokralaisella irtisanomisaika on aina yksi kuukausi, kun taas vuokranantajalla irtisanomisajat voivat olla pidemmät ja niihin vaikuttaa sopimuksen kesto. Pisimmillään vuokranantajan irtisanomisaika voi olla jopa 6 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt jo pitkään.
Irtisanomisaika alkaa, kun irtisanomisilmoitus on saatettu toisen sopimusosapuolen tietoon. Kun vuokrasopimus on irtisanottu keskellä kuluvaa kuukautta, irtisanomisaika lasketaan yleensä seuraavasta kalenterikuukaudesta alkavaksi. Silloin muuttopäivä on irtisanomisajan lopussa kuukauden viimeinen päivä. Joissakin tapauksissa voidaan sopia lyhyemmästä irtisanomisajasta etenkin, jos uusi vuokralainen on jo tiedossa. Silloin vuokrasopimuksen päättymispäivä voi olla myös keskellä kuukautta.
Vuokrasopimuksen purkaminen
Vuokrasopimus voidaan tietyin edellytyksin myös purkaa, jolloin irtisanomisaikoja ei tarvitse noudattaa. Nämä ovat kuitenkin poikkeustilanteita, ja vuokrasopimuksen purkamiseen tarvitaan aina painavat perusteet. Kiinteistönvälitys osaa hoitaa sopimusten laatimisen lisäksi myös irtisanomiseen ja purkuun liittyvät asiat niin, että prosessi on juridisesti pitävä ja asianmukaisesti hoidettu. Ammattilaisen hyödyntäminen tuo turvaa asuntosijoitukseen ja siihen liittyviin toimiin.
Sijoitusasunnon myynti, kun asunnossa on vuokralainen
Sijoitusasunto on mahdollista myös silloin, vaikka siinä olisi voimassa oleva vuokrasopimus. Asunto on mahdollista myydä vuokrattuna, jolloin vuokralaisen vuokranantaja vain vaihtuu. Vaihtoehtoisesti vuokrasopimus voidaan irtisanoa ennen myyntiä. Silloin on kuitenkin huomioitava, että vuokrasopimuksen irtisanomisaika voi olla jopa 6 kuukautta vuokralaisen hyväksi, joten asunnon uusi omistaja ei välttämättä pääse heti muuttamaan asuntoon.
Kun asuntoa aiotaan myydä vuokrattuna on siitä hyvä ilmoittaa vuokralaiselle jo myyntiä suunniteltaessa. Laki velvoittaa ilmoittamaan viipymättä vuokralaiselle, jos asunnon omistajuus vaihtuu. Lisäksi vuokralaiselle on annettava kohtuullinen aika muuttoon ja uuden asunnon löytymiseen. Käytännössä tämä tarkoittaa yleensä 3-6 kuukauden irtisanomisaikaa. Usein vuokralainen ei tarvitse näin pitkää aikaa asioiden järjestelyyn, vaan molemminpuolinen jousto on kaikkien etu tällaisessa tilanteessa.
Jos asuntoa ollaan myymässä, kun siinä on vuokralainen, se on tietysti myös potentiaalisille ostajille oivallinen sijoituskohde. Tilanne onkin toinen silloin, jos asunto on tarkoitus ostaa omaan käyttöön. Etenkin ensiasunnon ostajalle tämä voi olla hankala tilanne veroetujen takia. Näistä kaikista kuitenkin kannattaa keskustella kiinteistönvälittäjän kanssa, joka auttaa pohtimaan parasta ratkaisua tilanteeseen.
Luotettava kiinteistönvälitys on hyvä kumppani
Oli kyseessä sitten sijoitusasunnon tai oman asunnon myynti, osto tai vuokraus, niin luotettava kiinteistönvälitys on tarpeellinen kumppani. Silloin voi luottaa, että kaikki dokumentit tulee hoidettua kuten kuuluu ja ne ovat juridisesti pitäviä ja reiluja kaikkien osapuolten kannalta. Myös asunnon vuokraamisessa kannattaa käyttää kiinteistönvälittäjää, joka osaa etsiä sopivat vuokralaiset, tarkistaa heidän luottotietonsa ja hoitaa vuokrasopimuksen laatimiseen liittyvät asiat.
Versus Asunnoilla on pitkä kokemus niin asuntokaupasta kuin asuntojen vuokraamisesta, joten sijoistuasuntoasioissa saat meistä luotettavan kumppanin. Etsimme vuokralaiset ja ostajaehdokkaat ja hoidamme puolestasi kaikki paperiasiat. Voimme myös hoitaa puolestasi asunnon myynnin silloinkin, jos asunnossa on vuokralainen. Näin sinä saat mielenrauhan kaikissa sijoitusasuntoon liittyvissä asioissa ja voit keskittyä rauhassa muuhun elämään.
