Asunnon kosteuskartoitus – miksi ja milloin?
Kun asuntoa ollaan myymässä tai asunnossa on havaittu vesivahinko, tulee kosteuskartoitus ajankohtaiseksi. Kosteuskarkoituksella tarkoitetaan asunnon tai kiinteistön märkätilojen – yleensä pesuhuoneen ja vastaavien tilojen – tai vesivahingon alueen kartoitusta. Kartoituksella voidaan myös ennakoida tulevaa ja tilojen remonttitarvetta
Vaihtoehtoina monenlaisia mittauksia
Kosteuskartoitus on aina ammattilaisen tehtävä, ja erilaisia mittauksia voidaankin tehdä monin eri tavoin ja monenlaisilla välineillä. Tässä niistä yleisimpiä. Pitää muistaa, että tälläkin saralla keksitään jatkuvasti tarkempia ja parempia välineitä, ja hyvä ammattilainen kehittää jatkuvasti ammattitaitoaan ja tutustuu markkinoille tuleviin apuvälineisiin.
Sisäilmasta suoritettava mittaus
Sisäilman terveellisyydestä on keskusteltu jo jonkin aikaa, sillä epäterve sisäilma voi johtaa monenlaisiin terveysongelmiin. Sisäilman kosteuteen vaikuttavia tekijöitä on runsaasti: ilmanvaihdon järjestäminen, sisä- ja ulkolämpötilan erot, ulkoilman kosteus. Kosteus voi näistä riippuen vaihdella hetkellisesti suurestikin, minkä vuoksi mittauksen pitäisi kestää jopa viikon.
Rakenteista tehtävä mittaus, rakenteen sisältä tai näytteestä
Rakenteen pinta rikotaan mittausta varten. Kosteutta mitataan joko rakenteen sisältä anturin avulla tai rakenteen näytepalasta määrittämällä sen kosteuspitoisuus. Näytteiden kosteuspitoisuutta verrataan kuivaan, vaurioittumattomaan verrokkiin, joka on samaa materiaalia. Rakennemittauksella kartoitetaan kosteuden levinnäisyyttä ja etsitään kosteuden lähtöpiste.
Tuuletustiloista tehtävä mittaus
Kosteuspitoisuus voi nousta haitallisen korkeaksi asunnon eri tuuletustiloissa. Tuuletustiloja ovat esimerkiksi seinärakenteet joissa on tuuletusraot, alapohjat joissa on ryömintätila sekä vastaavat yläpohjat. Mittauksella selvitetään, toimiiko tuuletustila oikein. Kuten sisäilmamittauksen kohdalla, myös tuuletustilan kosteuspitoisuus voi vaihdella merkittävästi, ja mittauksen tulisi kestää noin viikon verran.
Erilaisilta pinnoilta tehtävä mittaus
Pintakosteusmittaus suoritetaan ilman, että pinnalle tarvitsee erikseen tehdä porausta tai viiltoa. Mittaus perustuu kuivan ja kostean pinnan kosteuseroon eli veden sähkönjohtavuuteen. Pintamittaus on paikallaan silloin, jos etsitään muita pintoja selkeästi kosteampaa kohtaa. Jos rakenne vaikuttaa kostealta, sitä tutkitaan lisää. Mitatessa tulee myös ottaa huomioon sähkönjohtavuuteen vaikuttavat seikat kuten vesijohtojen paikat. Pintamittauksessa kohteen pintaa ei rikota kuten rakennemittauksessa.
Vesivahinko ja kosteuskartoitus
Jos vesi on päässyt rakenteisiin huomaamatta ja pitkään, vahingot voivat olla hyvinkin mittavat. Jos vesivahinko huomataan heti eli mikäli esimerkiksi putki rikkoutuu asukkaan ollessa kotona, vahingot voidaan saada hyvinkin nopeasti kuriin. Vesivahingot mittauksineen ja korjauksineen kuuluvat kotivakuutusten piiriin.
Heti vahingon huomattuaan tulee olla yhteydessä isännöitsijään (vuokra- ja osakekiinteistöissä) tai asiantuntevaan yritykseen. Vauriotarkastaja tutkii vauriot, ehkäisee lisävahinkojen syntymistä ja laatii vauriotarkastusraportin sekä tekee suosituksen koskien korjaustoimenpiteitä. Raportti toimitetaan vakuutusyhtiöön, joka tekee korvauspäätöksensä useimmiten sen perusteella. Toisinaan vakuutusyhtiö voi lähettää yhtiön oman vahinkotarkastajan paikalle.
Tilojen kuivaus aloitetaan heti. Näkyvä vesi tulee heti poistaa, ja kastuneita pintoja kuten kaappeja ja vastaavia irrotetaan. Kuivauslaitteilla aloitetaan tilojen kuivaus, joka voi viedä viikkokausia. Asunnon haltijalla on vastuu siitä, että vahinkoon puututaan heti kun se on havaittu, ja laiminlyönti voi johtaa esimerkiksi vakuutuksen peruuntumiseen.
Kosteuskartoitus päästään tekemään vasta, kun tiloja on kuivattu ja kosteustasapaino on ehtinyt jonkin aikaa tasaantua.
Kosteuskartoitus ennen myyntiä
Asuinhuoneiston tai talon myyntitilanteessa edellytetään lähes aina kosteuskartoitusta. Ostaja haluaa tietää asunnon kunnon ennen ostopäätöstään, ja lain mukaan hän on siihen oikeutettu. Mittaus tehdään näissä tapauksissa yleensä vain pesutiloista.
Mittauksen suorittava tarkastaja tekee tilassa pintamittauksia, arvioi vesieristeen kunnon ja iän, ja tutkii ilmanvaihtoa sekä vesikalusteiden kuntoa. Laatoituksen ja saumauksen kuntoa tutkitaan etenkin nurkkien kohdalta, ja sähköpisteiden roiskesuojaus tarkastetaan. Mahdollisen saunan puolella tarkistetaan lauteiden, kiukaan ja kaiteiden kunto ja kiinnitykset, ja paneloinnin tuulettuminen tarkistetaan. Raporttinsa laadinnan tueksi tarkastaja ottaa myös valokuvia.
Jos tiloissa todetaan olevan kosteutta enemmän kuin pitäisi, ostaja tekee yleensä päätöksen olla solmimatta kauppoja. Toisaalta hän voi myös arvioida sitä, millainen remontti on tarpeen ja onko se suhteessa asunnon hintaan ja hyviin puoliin kannattavaa.
Ota huomioon se, että kosteuskartoitus on eri asia kuin kuntotarkastus. Toki sama ammattilainen saattaa voida tehdä nämä molemmat, mutta tästä on erikseen sovittava ammattilaisen kanssa sopimuksen kera.
Toinen erikseen huomioitava seikka on, että kaikki asunnon viat eivät huolellisesta ja ammattilaisten suorittamasta tarkastuksesta huolimatta tule esille ennen kauppojen solmimista. Myyjällä on asuntoa koskevien piilevien virheiden suhteen virhevastuu, joka osakehuoneiston kohdalla on kaksi vuotta ja kiinteistöjen kohdalla viisi vuotta.
Kartoitus ja tarkastus on myös myyjän etu
Vaikka kosteuskartoitus ja kuntotarkastukset yleensä vaikuttavat nimenomaan ostajan etuun ja virhevastuu on myyjän, nämä toimet suojaavat myös myyjää. Jos myöhemmin ilmenee jotain, mikä kuuluisi myyjän virhevastuun piiriin, myyjä voi kartoitusraporttien perusteella ja ammattilaisten avulla selvittää, onko kyseessä kaupanteon jälkeen tapahtunut virhe vai onko kyseessä tosiaan piilevä virhe.
Tarkastuksen ja kartoituksen hinta voidaan sopia jaettavaksi myyjän ja ostajan välillä eri tavoin. Hinta voidaan sopia laitettavan puoliksi tai jomman kumman osapuolen maksavan sen kokonaan. Maksamisen ehtona voi myös olla kaupanteon solmiminen ja jos tätä ei tapahdu, hinta jää esimerkiksi kokonaan myyjän tappioksi. Toisaalta, jos kauppaa ei synny, myyjälle jää raportti ja hän on ammattilaisen käynnin jälkeen tietoinen siitä, millaisia muutoksia hänen pitää tehdä asuntoon tai miten myynti-ilmoitusta pitää muuttaa seuraavaa ostajaa ajatellen. Kartoituksessa voi myös selvitä jokin myyjää alitajuisesti vaivannut seikka kuten asumisen aikana ilmaantunut ummehtunut haju.
Kosteuskartoitus ja kohonnut kosteuspitoisuus – kenellä on vastuu vaurioista?
Jos kosteuspitoisuus todetaan asunto-osakeyhtiössä, taloyhtiö on vastuullinen korjaamaan tilanteen, sillä se on vastuussa kaikista rakenteista. Taloyhtiöltä pitää pyytää lupa, jos tarvitaan tarkempia tutkimuksia ja rakenteita joudutaan avaamaan kosteuden lähdettä etsittäessä. Tilanteen selvittäminen on kuitenkin yleensä myös taloyhtiön etu, ja rakenteiden avaamisella päästään kartoittamaan vahinkojen laajuus.
Vastuunjaosta on voitu kuitenkin päättää toisellakin tapaa, minkä vuoksi vahinkoa kartoittaessa ja sitä korjaamaan ryhdyttäessä on tiedettävä, millainen vastuunjakotaulukko on kyseessä juuri kyseisessä kohteessa. Lisäksi tulee selvittää, kenen vakuutus voisi kattaa vahingon ja mitä vakuutus edellyttää korvauksen saamiseksi. Vahinkotarkastajan raportti on yleensä ehdoton edellytys vahingonkorvauksien saamiseksi, mikä taas edellyttää useimmiten pintojen, jopa rakenteiden aukaisemista. Kuten sanottu, se puolestaan on asia, johon voidaan tarvita lupa taloyhtiöltä.
Vahinkojen korjaus voi olla hyvin pitkäaikainen projekti. Jos vahinko on levinnyt laajalle, se voi tuottaa ansionmenetyksiä useille osakkaille. Jotkin vakuutukset kattavat esimerkiksi sen, jos asunto on asumiskelvoton vahinkojen korvauksen ajan ja asukas joutuu vuokraamaan toisen huoneiston. Toisaalta kartoituksia voidaan tehdä remonttitarpeiden kuten esimerkiksi putkien kunnon selvittämiseen. Näin voidaan määrittää, milloin vaikkapa putkiremontti on aiheellinen taloyhtiössä ja toisaalta ennakoida vesivahinkoja jo ennen niiden syntymistä. Putkiremontti ennen vahinkoa on yleensä halvempi kuin putkiremontti, joka tehdään vasta vahingon synnyttyä ja levittyä.
Mistä pätevä ammattilainen kosteuskartoitukseen?
Kiinteistönvälittäjä voi huolehtia kosteuskartoituksen tekijän hankkimisesta, kun kyseessä on asuntokauppa. Asunnon myynti tai asunnon osto eivät kuitenkaan ole ainoita tilanteita, jolloin paikalle tarvitaan ammattilainen suorittamaan tutkimukset ja mittaukset. Kartoituksen tai tarkastuksen tekijää valitessa kannattaa kysellä muiden kokemuksia sekä pyytää suosituksia.
Kosteuskartoitukseen voi kuulua hyvin monenlaisia asioita. Palvelua ostaessa pitääkin olla tarkkana sen suhteen, mitä ostaa ja mitä ei. Jos sopimukseen kirjataan, että tutkitaan vain pesuhuone, sopimus ei tällöin sisällä erillisen wc:n tutkimuksia. Jos kartoitus tehdään vesivahingon vuoksi, kannattaa tarkistaa että ammattilainen on vakuutusyhtiön hyväksymä tekijä.
Jos asunto on osakeyhtiössä, pitää ottaa selvää erilaisista luvista ja esimerkiksi vastuunjaosta, sillä rakenteisiin kajoavat tutkimukset pitää ensin hyväksyttää taloyhtiöllä. Tutkimuksen kustannukset kuuluvat yleensä tilaajalle, joka voi olla yksittäinen osakas tai koko taloyhtiö. Isomman kohteen kartoitus yleensä kilpailutetaan ja itse tarkastus voi tietenkin viedä pidemmän aikaa. Kattava selvitys voi vaatia useita tunteja ja useita eri ammattilaisia, ja sopimuksia tehtäessä pitääkin ottaa huomioon että siinä mainitaan kartoitettavat tilat sekä se, mitä kaikkea tarjous pitää ja ei pidä sisällään.
Millaiset asiat viittaavat kosteusvaurioon tai vesivahinkoon eli mitä pitäisi pitää silmällä?
Joskus vesivahingon oireet ovat hyvin selkeitä ja helposti huomattavia, ja toisinaan niin piileviä, että vahinko ehtii hyvin laajalle alueelle ja aiheuttaa jopa terveysongelmia. Lattiamaton alle päässyt kosteus aiheuttaa sen, että matto alkaa haista. Kosteus on voinut muodostua jo rakennusvaiheessa, kun betonin ei ole annettu kuivua riittävästi. Erilaisten kodinkoneiden vuotaminen rakenteisiin voidaan usein huomata heti vahingon tapahduttua, jos koneen alle on asennettu kaatoallas ja vesi tulee heti asukkaan näkyviin. Joskus koneiden vesivahingot voivat kuitenkin olla vaikeasti havaittavia, ja vesi kastelee jatkuvasti rakenteita. Vesieristeen hapertuminen ajan myötä tai vaikkapa koukkujen asentaminen vesieristeen läpi voivat päästää veden rakenteisiin, ja tämän saattaa huomata vaikkapa laatoituksen rakoiluna. Jos kosteus on jo päässyt muodostamaan hometta, sisäilma muuttuu vähitellen epäterveelliseksi ja asukas alkaa oireilla esimerkiksi poskiontelotulehdusten ja astman muodossa. Oireita on saatettu hoitaa jo pitkään, ja syyn löytyminen voi olla asukkaalle helpotus, vaikkakin se merkitsisi esimerkiksi muuttoa.
Katon heikko kunto voi tietenkin aiheuttaa sen, että vesi ja lumi pääsevät kattorakenteisiin. Asiaa voi olla vaikea huomata, ja kattorakenteet voivat ajoittain myös tuulettua ja kuivua. Esimerkiksi kostea purueriste ja valumajäljet kuitenkin kertovat, mitä vaikkapa irvistävä piipunkaulus on aiheuttanut vesisateella. Tummunut puu tai homepilkut, sekä lopulta vaikkapa välikaton läpi noruva vesi ovat selviä merkkejä vahingoista.
Kun merkit on huomattu, tarvitaan asiantuntija arvioimaan ja määrittämään vahingon laajuus. Myös vakuutusehdot edellyttävät tätä. Ammattilainen myös laatii korjaustoimista listan, jotta vahinkoa voidaan ryhtyä korjaamaan. Jos vahinko on vaurioittanut myös sisäilmaa ja asukas on jo sairastunut, hän saattaa joutua muuttamaan kokonaan asunnosta ja kaikki irtain omaisuus joudutaan hävittämään esimerkiksi homeitiöiden vuoksi. Tällaiset tapaukset ovat hyvin kalliita ja tietenkin terveyden menettäminen on korvaamatonta.
