15 vinkkiä vuokratuoton parantamiseen
Osana asuntosijoittamista sekä salkunhallintaa tulee miettiä jatkuvasti, kuinka tai millä toimenpiteillä pystyn kehittämään asunnoistani saatavaa vuokratuottoa. Vuokratuoton voi myös ajatella muunakin kuin suorana rahana. Se voi olla tyhjien kuukausien minimointi tai varmistaminen, ettei niitä tule. Oman ammattitaidon ”tankkaaminen” ja sitä kautta uusien kehitysideoiden oivaltaminen tai soveltaminen on myös eräänlaista tuoton parantamista. Suurimmalta osin puhutaan rahasta, mutta asian voi myös ajatella toisin. Hyvin usein asunnon ostamisen jälkeen, varsinkin vanhemman kohteen kohdalla, asunto jätetään sikseen vuosiksi eikä sen osalta tehdä muita toimenpiteitä kuin odotella vuokraa saapuvaksi tilille. Pitää muistaa, että ympärillä kilpailu kiristyy ja uudistuotantoa tulee, joten vuosiksi asunnon ”unohtaminen” sikseen voi tiputtaa asuntosi vuokramarkkinoilla epähoukuttelevaksi vaihtoehdoksi. Seuraavassa esittelemme sinulle 15 vinkkiä, millä voit parantaa sijoituksesi vuokratuottoa suoraan tai epäsuorasti.
- Vuokran korottaminen markkinatasolle
Vuokrat ovat nousseet historiallisesti käytännössä vuodesta 1990 tähän päivään saakka. Keskimääräinen vuokran nousu on ollut 2,2% luokkaa vuodessa, joissain paikoissa jopa kovempaakin. Tarkkaile asuntosi vuokraa suhteessa markkinaan ja tee ideksipohjainen korotus, mikäli huomaat sen jäävän jälkeen yleisestä tasosta. Pitämällä 5 vuotta samaa vuokraa voi olla, että olet jo useita kymmeniä euroja kuukaudessa markkinavuokraa takana. 50€ alimittainen vuokra kuukaudessa syö tuottojasi 600€ vuodessa.
- Asunnon remontointi
Yleisellä tasolla vuokralaisten asumustottumusten taso nousee jatkuvasti ja asunnolta vaaditaan enemmän. Pienillä pintaremonteillakin saat asunnosta jo huomattavasti houkuttelevamman kilpaillussa vuokramarkkinassa. Remontin avulla pystyt myös lähteä ”maksattamaan” remontin kuluja nostamalla vuokraa vaaditulle tasolle.
- Autopaikan erittely vuokrasopimukseen
Aika usein vuokrasopimukseen kytketään mukaan samaan hintaan myös autopaikka, vaikka erillisillä osakkeilla maksat siitä joka kuukausi yleensä myös hoitovastiketta. Autopaikka on järkevää eritellä omaksi kohdakseen vuokrasopimukseen. Ero on jo aika huomattava, jos ajatellaan, että 590€ / kk sis. autopaikka kuin 585€/kk + autopaikka 20€ / kk
- Rakenna excel / seuraa vuokranmaksua
Pitämällä vuokranmaksuista tarkkaa kirjaa, pystyt ennakoimaan ja reagoimaan mahdollisiin myöhästyneisiin maksuihin. Myöhässä tuleva vuokra ei ole maailmanloppu, vaan voit kysyä nopeasti, että mikä tilanne mahtaa olla vuokralaisella kun vuokra tulee myöhässä. Vuokralaisen elämässä voi olla tapahtunut jotain yllättävää ja yhteinen sopiminen voi pelastaa tilanteen nopeasti.
- Reagoi heti irtisanomisilmoituksen jälkeen
Nopeus on yleensä valttia, sillä jos odottelen päiviä tai jopa viikkoja irtisanomisilmoituksen jälkeen ja vetkuttelet vuokrailmoituksen tekemistä nettiin voi olla, että olet jo myöhässä. Nopea reagointi ja ilmoituksen jättäminen heti nettiin varmistaa sen, että sinulla on hyvin peliaikaa löytää uusi, loistava vuokralainen.
- Vastaa vuokralaisen kysymyksiin ripeästi ja ole hänelle avuksi
Nopea reagointi ja auttaminen on sama asia kuin hyvä asiakaspalvelu parturissa, urheiluliikkeessä tai ravintolassa. Sen jälkeen tulee hyvä fiilis ja arvostus. Hyvällä palvelulla varmistat, että vuokralainen viihtyy asunnossasi eikä ehkä harkitse muuttamista, vaikka näkisi naapurissa olevan vuokrailmoituksen, joka on 30€ / kk edullisempi kuin sinun vastaava asunto.
- Vaali hyvää vuokranantajuutta
Tätä ei voi olla liikaa korostamassa, koska olemalla hyvä vuokranantaja, säästyt monelta ”harmilta”. Yleisellä tasolla ajateltuna asuntosi pysyy parempana kun vuokralainen viihtyy = arvo säilyy. Vuokrat tulevat herkemmin ajallaan ja ongelmien ilmaantuessa, niistä uskalletaan puhua. Tyytyväinen vuokralainen etsii herkemmin tuttavapiiristään sinulle uuden vuokralaisen. Hyvällä vuokranantajuudella on moninaisia vaikutuksia.
- Ole aktiivinen taloyhtiön asioissa tai hallituksessa
Mitä vaikutusta sillä nyt voi olla oman asuntosi tuottoon, jos olet aktiivinen taloyhtiössä tai hallituksessa? Aika paljonkin, sillä hallituksen ja isännöitsijän vastuu on pitää taloyhtiöstä ja koko kiinteistön arvosta. Yleensä puhutaan miljoonista euroista, joten sillä on valtava merkitys. Hallitus voi reagoida nopeillakin liikkeillä taloyhtiön viihtyvyyteen, siisteyteen tai kehittämiseen. Sotkuiset rappukäytävät, talon edustat tai häiriköt talossa saadaan yleensä nopeasti korjattua. Näihin asioihin saat ja pystyt vaikuttamaan.
- Hanki tiskikone jos sitä ei vielä ole
Muutaman satasen investointi voi olla monelle vuokralaiselle todella tärkeä asia. Kaikki eivät jaksa näyttää tiskiharjaa saatika tiskata käsin. Tiskikoneen hankkiminen ja asennuttaminen ammattilaisen toimesta voi olla vuokrattavuuden kannalta tärkeä asia. Yleensä tiskikoneen asentaminen on kiinni vesiliitännän mahdollisuuksista tai tilan puutteesta kaapistossa. Nykyään markkinoille on tullut hyviä pienempiä, pöytämallin tiskikoneita, jotka eivät enää välttämättä tarvitse suoraa vesipistettä tiskatakseen tiskejä. Tutki ja ota selvää, millaisia vaihtoehtoja asuntoosi voi olla tarjolla, jos tiskikone puuttuu.
- Varustetason parantaminen aika-ajoin
Onko huoneistosi modeemi vuodelta kivi ja kanto? Alkaako 80-luvulla hankkimasi hehkulamput jo himmentymään pikkuhiljaa? Muista pitää huolta asuntosi varustetasosta ja pyri tekemään aika-ajoin niihin päivityksiä. Uusimalla valaistusta vanhoista hehkulampuista ledeihin, vaihtamalla kiukaan parempaan tai päivittämällä suihkun hanat tämän päivän standareihin, parannat taas vuokrattavuutta asteen parempaan.
- Jos mahdollista, vuokraa kalustettuna
Läheskään aina tämä ei ole mahdollista, mutta jos se vain sopii omaan strategiaasi tai tilanteeseesi, pyri vuokraamaan asunto kalustettuna. Tässä tapauksessa saat suhteellisen ison verohyödyn, sillä verottaja tulkitsee asian näin:
”Jos annat vuokralle kalustetun asunnon eikä vuokratuloon kohdistuvista kuluista ole muuta selvitystä, huoneistokohtainen vähennys on
- kalustetusta yksiöstä tai huoneesta enintään 40 euroa kuukaudessa
- suuremmasta huoneistosta enintään 60 euroa kuukaudessa.”
Esimerkiksi kalustetun kaksion verovähennysoikeus kasvaa vuodessa 720€, mikä on suhteellisen iso summa. Mieti siis myös tätä vaihtoehtoa.
- Muista vähentää vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut
- Hoitovastike
- Tuloutettu rahoitusvastike
- Vuokrailmoittelun kulut
- Kilometrikorvaus vuokra-asunnolla käymisestä
- Vesimaksut
- Irtaimen omaisuuden hankinta
- Kalusteet (jos vuokrattu kalustettuna)
- Remonttikulut: vuosikorjaus- ja perusparannus
- Vuokraustoiminnan tappiot
- Panosta vuokrailmoituksen laatuun
Pitämällä laadun korkealla myös vuokrailmoittelussa, löydät useimmiten parempia vuokralaisia. Hyvät valokuvat, myyvä teksti sekä selkeä vuokrailmoitus on aina parempi. Panosta siis ilmoituksen laatuun.
- Hyödynnä nykyisen vuokralaisen kontakteja
Ei ole kiellettyä kysyä nykyiseltä vuokralaiselta hänen irtisanottuaan vuokrasopimuksen, että olisiko hänellä ketään tuttua, ystävää tai sukulaista, joka haluaisi mahdollisesti tulla hänen tilalleen asumaan asuntoon. Voit myös buustata tätä tarjoamalla esimerkiksi 30€ lahjakorttia ruokakauppaan tai vaikka ravintolaan. Jos nykyinen vuokralainen on ollut hyvä valinta, on todennäköistä että myös hänen tuttu tai sukulainenkin on. Hyödynnä siis vuokralaisen kontakteja uuden vuokralaisen etsinnässä ja vältä tyhjät kuukaudet.
- Ajoita vuokrasopimus kesäkuulle-heinäkuulle
Vuoraamisen kannalta paras aika vuokramarkkinoilla on yleensä kesä-heinäkuu, koska silloin muutetaan paljon ja uudet opiskelijat saavat yleensä tiedon tulevasta opiskelupaikasta. Vuokramarkkinoilla on tällöin paljon hakijoita, jota pyri tekemään vuoden määräaikainen sopimus, joka päättyy aina kesään. Näin varmistat, että vuokraat asuntoa aina sesonkiaikaan.
