Korjausvastike on asia, joka vaikuttaa suoraan asunnon arvoon
Asunto-osakeyhtiöissä, eli taloyhtiöissä, on mahdollista periä useita erinimisiä vastikkeita, joista yksi on nimeltään korjausvastike. Korjausvastiketta kerätään taloyhtiössä tapahtuvia korjauksia varten, joiden jo tiedetään olevan tulossa. Korjausvastike on siis ennakkosäästämistä, jolla varaudutaan tulossa olevaan remonttiin. Tyypillistä on, että taloyhtiö kerää osakkailta korjausvastiketta säästöön muutamaa vuotta ennen suunniteltua remonttia.
Korjausvastikkeen kerääminen osakkailta kuulostaa järkevältä varautumiselta ja se vähentää taloyhtiön yhtiölainan tarvetta, mutta osakkaan kannalta asia ei olekaan niin yksinkertainen, järkevä ja selkeä kuin voisi luulla. Korjausvastike onkin osakkaalle enemmän rasite kuin etu, koska tarvittavien korjausten rahoittaminen onnistuu muillakin tavoilla, jotka ovat osakkaan kannalta edullisempia ja parempia.
Taloyhtiöiden remontit on aina mahdollista maksaa jälkikäteen
Taloyhtiöissä tapahtuvat korjaukset on aina mahdollista maksaa jälkikäteen. Tämän takia korjauksia varten ei kannata kerätä varoja ennakoivasti, kun asiaa katsotaan asunnon omistajan näkökulmasta. Ajatus ennakoimisesta ja pahan päivän varalle valmistautumisesta voi tuntua järkevältä, mutta asunnon omistajan kannalta korjausvastike on asunnon myymisen ja verotuksen näkökulmasta epäedullinen. Muut rahoitusvaihtoehdot ovat edullisempia ja parempia.
Korjausvastikkeen kerääminen taloyhtiön osakkailta mahdollistaa sen, ettei remontin kustannuksia tarvitse maksaa kerralla ja sen takia on alun perin korjausvastiketta alettu osakkailta keräämään. Kuitenkin erilaisten rahoitusvaihtoehtojen lisääntyessä siitä on tullut yksi epäedullisimmista tavoista rahoittaa kiinteistön korjauskustannuksia. Asuntosijoittajat etenkin vierastavat taloyhtiöitä, joissa kerätään korjausvastiketta, koska verotusedut jäävät pienemmiksi ja tiedossa olevat korjaukset heikentävät esimerkiksi asunnon kiinnostavuutta vuokramarkkinoilla.
Asunnon myynti ja korjausvastike
Asuntoansa myyvä on häviäjän osassa niissä taloyhtiössä, joissa on kerätty korjausvastiketta, mutta joissa ei vielä ole tehty itse korjauksia. Ennen korjauksia omistusasuntonsa myyvä henkilö on tullut sijoittaneeksi rahansa etukäteen sellaiseen, mistä itse ei tule saamaan hyötyä lainkaan. On myös tavanomaista, että korjausvastike rahastoidaan, mikä tekee siitä kelvottoman vuokratulojen vähennyksissä verotuksessa, pienentäen mahdollista vuokratuottoa ja heikentäen sijoituksen kannattavuutta.
Asunnon myynti on aina haastavaa. Kiinteistönvälitys tekee parhaansa sopivan ostajan löytämiseksi ja korjausvastike ei ole myyjän kannalta edullinen vaihtoehto, koska vastike on jo maksettu taloyhtiölle eikä sitä saa takaisin. Ostajan näkökulmasta jo kerätty vastike pienentää lopullisia korjauskuluja, mutta kumpikaan ei saa vastikkeesta verohyötyä. Se voi karsia osan ostajaehdokkaista pois, kuten asuntosijoittajat.
Kiinteistövälitys on haastavaa, kun kerätään korjausvastiketta
Kiinteistövälitys korjausvastiketta keräävässä taloyhtiössä on haastavaa. Myyjä ei saa vastiketta takaisin asunnon myynnin yhteydessä, mutta ostaja voi tästä hyötyä merkittävästi. Jos korjausvastiketta on ehditty kerätä jo vuosia, niin uuden omistajan ei tarvitse vastikeosuuttaan maksaa takautuvasti, vaan sitä on kerätty edellisen omistajan aikana. Silloin todelliset korjauskustannukset jäävät uudelle omistajalle pienemmiksi.
Toisaalta uusikin omistaja huomioi ostopäätöstä tehdessään hyödyt verotuksessa, eikä korjausvastiketta voi vähentää verotuksessa. Asunnon myynti korjausvastiketta keräävässä taloyhtiössä on myyjän kannalta hankala ja asunnosta ei saada niin hyvää hintaa kuin muilla rahoitustavoilla korjatuista kohteista. Myyjä saattaa joutua myymään asunnon jopa alemmalla hinnalla mitä itse on maksanut ja myynninkin jälkeen asuntolainaa saattaa jäädä itselle maksettavaksi.
Luonnollisestikin kiinteistönvälitys pyrkii välttämään tällaiset tilanteet, mutta aina näiltä ei voida välttyä. Taloyhtiön rahoituspäätöksiin yksittäinen asukas ei paljon voi vaikuttaa, koska korjausvastikkeestakin päätetään taloyhtiön yhtiökokouksessa samoin perustein kuin muistakin kerättävistä vastikkeista. Asunnon myyntiajankohtaan sen sijaan asukas voi vaikuttaa ja myyjän kannalta paras aika onkin myydä asunto kun korjausvastikkeella rahoitettu remontti on saatu valmiiksi.
Korjausvastike vai taloyhtiölaina?
Jos taloyhtiössä tarvitaan isompia korjauksia, käy niiden rahoittaminen parhaiten taloyhtiön lainalla. Taloyhtiön osakkaat maksavat lainan rahoitusvastikkeella. Taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeen kirjanpidossaan, mikä tekee siitä vähennyskelpoisen vuokratuloista, kunhan yhtiölainaa ei ole rahastoitu. Joskus kuitenkin taloyhtiöllä on vaikeuksia saada lainaa ja ennakkosäästäminen korjausvastikkeen avulla voi olla varteenotettava vaihtoehto. Esimerkiksi muuttotappiopaikkakunnilla taloyhtiöiden lainan saanti voi olla vaikeampaa.
Omistusasujalla ei ole vuokratuloja, joista vähentää rahoitusvastiketta, mutta taloyhtiölaina on hänellekin edullisempi vaihtoehto korjausten rahoittamiseen kuin korjausvastikkeen kerääminen. Omistusasuja voi ottaa taloyhtiölainan verran pankkilainaa ja pankkilainan korot hän saa vähennettyä omassa verotuksessaan. Korjausvastikkeella tämä ei ole mahdollista, koska usein se on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa ja se tekee siitä sopimattoman verovähennyksiin.
Laina vai ylimääräinen hoitovastike korjausvastikkeen sijasta?
Taloyhtiössä tapahtuvien pienempien korjausten rahoittaminen kannattaa hoitaa ylimääräisellä hoitovastikkeella, jolloin varsinainen hoitovastike pysyy matalampana. Kiinteistönvälitys on helpompaa, kun hoitovastike on matala. Myös korjausvastike on asunnon myynnissä hidaste, jos asunnosta on asuntosijoittajat kiinnostuneita. Taloyhtiölainalla kannattaa kattaa isommat taloyhtiön remontit, mutta pienempiin korjauksiin usein riittää ylimääräinen hoitovastike kattamaan kustannuksia.
Matalalla hoitovastikkeella saa kiinteistönvälitys asunnosta paremman hinnan, koska niin asuntosijoittajat kuin omaan käyttöön asuntoa ostavat arvostavat matalia hoitovastikkeita. Mitä pienemmät kulut myytävässä asunnossa on, sen houkuttelevampi se on ostajan kannalta. Mitä houkuttelevampi se on ostajan kannalta, sen helpompi asunto on myydä. Asuntosijoittaja tarkastelee myös eri vastikkeiden veroetuja.
Korkea hoitovastike ei aina tarkoita huonoa asiaa taloyhtiössä. Hoitovastiketta on voitu korottaa juuri tiedossa olevien pienten korjausten takia, jota ei ole kerätty ylimääräisellä hoitovastikkeella. Osaava kiinteistönvälitys huomaa tämän nopeasti asunnon tiedoista ja asunnon myynti ei korkeammasta hoitovastikkeesta jää kiinni. Pieniä remontteja varten ei ole mielekästä ottaa taloyhtiölle lainaa, vaan ne pyritään hoitamaan hoitovastikkeiden avulla.
Muitakin rahoitusvaihtoehtoja korjausvastikkeelle on
Korjausvastikkeen sijasta korjaushankkeen muita rahoitusvaihtoehtoja ovat hankeosuussuoritukset ja taloyhtiön omaisuuden myyminen. Perinteisiä hankeosuuksia kerätään nykyisin harvoin, koska hankeosuudet perustuvat korjaushankkeen arvioituihin kustannuksiin. Arvioidut kustannukset harvoin toteutuvat arvion mukaisesti ja arviot voivat heittää paljonkin todellisista kustannuksista. Taloyhtiön myytävää omaisuutta voivat olla esimerkiksi taloyhtiön omistamat asunnot, liikehuoneistot tai vaikkapa osa taloyhtiön tontista.
