Tilinpäätöksen tärkeimmät osat:
tuloslaskelma ja tase
Asunto-osakeyhtiölaki määrää yhtiön laatimaan vuosittaisen tilinpäätöksen. Taloyhtiön hallitus on vastuussa sen oikeellisuudesta, mutta lopullisesti sen vahvistaa varsinainen yhtiökokous. Vuosittaisessa yhtiökokouksessa on siis käytävä huolellisesti läpi kuluneen vuoden tulot ja menot. Tilinpäätöksen sisältö määrätään kirjanpitolaissa, asunto-osakeyhtiölaissa sekä osakeyhtiölaissa.
Mitä tilinpäätökseen kuuluu?
Tilinpäätös kuuluu kirjanpitolain alle. Kirjanpitolaki määrää, että sen on annettava oikea ja riittävä kuva taloyhtiön varallisuudesta ja tuloksesta. Tilinpäätös muodostuu tuloslaskelmasta ja taseesta sekä näiden liitteistä.
Tilinpäätöksen ohella laaditaan myös taloyhtiön toimintakertomus, mutta se ei varsinaisesti kuulu tilinpäätökseen. Toimintakertomukseen kuuluvat useimmiten yhtiön perustiedot sekä kirjanpitolain määräämät pakolliset tiedot yhtiön taloudellisesta tilanteesta, toiminnan kehittymisestä ja tuloksellisuudesta ja yhtiön merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä.
Jos asunto-osakeyhtiö perii useita eri vastikkeita, toimintakertomukseen kuuluu myös vastikerahoituslaskelma. Tällöin voidaan varmistua, että eri vastikkeista saadut tulot vastaavat sitä, mihin tarkoitukseen vastikkeet on kerätty.
Tuloslaskelma
Tuloslaskelmassa tarkastellaan asunto-osakeyhtiön tuloja ja menoja ja sitä, onko tilikausi ollut tuloksellinen vai tappiollinen. Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa tulosta vaan huolehtia osakkaiden asumisen tarpeista, ja voitoista on maksettava yhteisöveroa. Yhtiö siis pyrkii siihen, ettei voittoa synny. Toisaalta myös liiallinen tappio ei ole hyväksi taloyhtiölle.
Tuloslaskelmassa eritellään tuotot ja hoitokulut. Tuotot muodostuvat yleensä kokonaan tai lähes kokonaan yhtiövastikkeista. Hoitokuluihin kuuluvat muun muassa hallinto- ja huoltokulut, kiinteistöverotus, lämmitys, vesi ja sähkö sekä korjaustyöt. Tuloslaskelmasta löytyy myös edellisen tilikauden laskelmat, jolloin kausia voi vertailla. Tuottojen ja hoitokulujen erotuksesta muodostuu hoitokate, joka kuvaa sitä, ovatko tuotot kattaneet hoitokulut. Jos hoitokate on suurempi kuin nolla euroa, syntyy voittoa.
Taloyhtiön käytössä on lukuisia keinoja tasata tulosta, jotta veroilta voi välttyä. Edellisten kymmenen vuoden aikana syntyneet, verotuksessa vahvistetut tappiot voidaan hyödyntää tasaamisessa. Tuloslaskelmaan voidaan myös merkitä yhtiön omaisuuden poistoja, joiden summa voidaan vähentää esimerkiksi hoitokatteesta sen ollessa voitolla. Poistot eivät tarkoita omaisuuden poistumista käytöstä, vaan ne kuvaavat käytössä syntyneen kulumisen aiheuttamaa arvonalentumista. Aivan uudesta omaisuudesta ei siis voi merkitä poistoja. Arvonalentumisen aiheuttamaa poistoa voi vähentää enintään 4 % taseeseen merkitystä arvosta yhden tilikauden aikana.
Tavallisia keinoja tuloksentasaukseen ovat myös menojen kasvatus ja tulojen lykkäys. Menojen kasvatus voi tarkoittaa esimerkiksi uutta hankintaa, suunnitellun korjaustyön aikaistamista tai muutostyötä. Tulojen lykkäys voidaan saavuttaa esimerkiksi jättämällä yhtiövastike perimättä.
Rahastoinnilla muutetaan osakkeenomistajien maksamia vastikkeita pääomansijoituksiksi. Näin niitä ei lasketa tilikauden tuloiksi, vaan ne merkitään taseeseen. Myös tilinpäätössiirrot, kuten tulevan korjauksen varalle tehty asuintalovaraus, siirtävät varallisuutta tuloslaskelmasta taseeseen.
Tase
Tase kuvaa taloyhtiön varoja, velkoja ja pääomaa. Tuloslaskelmasta poiketen sitä ei lasketa koko tilikaudelta, vaan taseessa tarkastellaan tilikauden viimeistä päivää. Siinä tulee näkyä yhtiön varallisuus sekä tämän varallisuuden rahoitus. Kuten tuloslaskelmaakin, myös tasetta verrataan edelliseen tilikauteen. Tase muodostuu kahdesta osasta, vastaavat ja vastattavat. Näiden yhteissummien on oltava täsmälleen samat tilikauden viimeisenä päivänä.
Varallisuus näkyy taseen vastaavaa-puolella. Vastaavat jaotellaan pysyviin ja vaihtuviin vastaaviin. Pysyviin vastaaviin kuuluvat esimerkiksi tontti tai sen käyttöoikeus, rakennukset ja kalusto eli taloyhtiön käyttöomaisuus. Vanhemmassa taloyhtiössä tämän käyttöomaisuuden arvosta voidaan tehdä poistoja tilikauden tuloslaskelmaa tasattaessa. Käytännössä usein pysyvien vastaavien todellinen arvo on taseeseen merkittyä arvoa matalampi, sillä poistoja tehdään vain tarvittaessa eivätkä ne perustu todelliseen kulumiseen tai arvonalentumaan.
Vaihtuviin vastaaviin kuuluvat taloyhtiön pankkitilillä tilikauden viimeisenä päivänä olevat varat sekä perityt, saamatta olevat varat. Näihin voivat kuulua esimerkiksi rästissä olevat vastikkeet ja muut maksut tai jo laskutetut, mutta vielä maksamatta olevat vastikkeet.
Taseen vastattavaa-puoli koostuu omasta ja vieraasta pääomasta. Omaan pääomaan kuuluvat muun muassa rahastot. Rahastoja voivat olla esimerkiksi rakennus-, perusparannus- tai lainanlyhennysrahasto. Rahastoihin kuuluu myös niin kutsuttu SVOP-rahasto, joka tarkoittaa sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoa. Näihin rahastoihin kertyvät ne osakkeenomistajilta perityt vastikkeet, joita ei ole tuloutettu. Tavanomaisia hoitovastikkeita ei voi siirtää pääomansijoitukseksi vaan ne näkyvät tuloslaskelmassa, mutta esimerkiksi korjaustyötä varten kerättävä vastike voidaan siirtää taseeseen. Näin niistä saadut varat eivät näy tuloslaskelmassa.
Omaan pääomaan kuuluu myös osakepääoma, joka kuvaa kaupparekisteriin merkittyä yhtiön perustamisvaiheessa maksettua merkintähintaa. Omassa pääomassa voivat näkyä myös esimerkiksi asuintalovarauksesta syntyvä tilinpäätössiirtojen kertymä ja pakolliset varaukset, mutta ne ovat harvinaisempia. Myös edellisten tilikausien voitto tai tappio näkyy omassa pääomassa.
Vieraaseen pääomaan kirjataan taloyhtiön velat, jotka jaetaan lyhytaikaisiin eli alle vuoden sisällä erääntyviin ja pitkäaikaisiin eli yli vuoden sisällä erääntyviin velkoihin. Vieraaseen pääomaan merkitään myös saadut ennakot, joita voivat olla esimerkiksi osakkeenomistajien ennalta maksetut vastikkeet.
Talousarviovertailu ja vastikerahoituslaskelma
Talousarviovertailu on arvio taloyhtiön budjetin toteutumisesta. Se ei varsinaisesti kuulu tilinpäätökseen, vaan on toimintakertomuksen liite. Se on kuitenkin tärkeä osa taloyhtiön talouden hallintaa.
Talousarviovertailussa eritellään taloyhtiön tilikaudelle laadittu budjetti sekä tilikauden todelliset kulut ja tuotot. Mikäli talousarviovertailussa ilmenee suuria eroja arvion ja toteutuneiden kulujen tai tuottojen välillä, ne on selvitettävä toimintakertomuksessa. Eroja voi aiheutua esimerkiksi yllättävistä korjauskustannuksista.
Vastikerahoituslaskelma kuuluu myös toimintakertomuksen liitteisiin. Se on laadittava, jos taloyhtiö kerää useita eri vastikkeita eri perustein. Vastikerahoituslaskelmassa käydään läpi eri vastikkeet ja niiden keräysperusteet. Tavoitteena on varmistua siitä, että vastikkeista saatuja tuloja on käytetty siihen tarkoitukseen, johon kutakin vastiketta on kerätty. Näin varmistetaan tasapuolisuus osakkeenomistajien välillä.
Asunnon myynti ja osto
Taloyhtiön talouden hoito voi vaikuttaa huoneiston arvoon, sillä hyvin hoidetussa kiinteistössä asunnon arvo säilyy paremmin. Yhtiön vastikkeen suuruus voi olla ratkaiseva tekijä ostopäätöksen kannalta.
Asunnon ostaja voi olla kiinnostunut perehtymään taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen laajemminkin. Asuntoaan myyvän on siis toimitettava muun muassa tilinpäätös, toimintakertomus ja niiden liitteet ostajalle. Tällöin kiinteistönvälittäjä voi osoittautua korvaamattomaksi avuksi. Asunnon myyjä voi valtuuttaa kiinteistönvälittäjän hankkimaan kaikki tarvittavat asiakirjat taloyhtiöltä.
Asunnon ostaja voi puolestaan saada välittäjältä apua asiakirjojen tulkintaan. Tilinpäätös, toimintakertomus ja muut taloyhtiön taloudellista tilannetta kuvaavat seikat antavat ostajalle arvokasta tietoa, mutta maallikon voi olla hyvin vaikeaa tulkita näitä lukuja. Ostajan on kuitenkin hyvä tietää, millaisesta yhtiöstä on asuntoaan ostamassa. Yhtiön taloudellinen vakaus ja hyvä varautuminen esimerkiksi tuleviin korjaustöihin tarkoittavat sitä, että työt tulevat tehdyksi ajallaan. Tällöin myös yllättävät lisäkulut ja vastikkeiden määrän suuret vaihtelut ovat epätodennäköisiä.
Hyvin laaditut asiakirjat ovat myös myyjän etu. Esimerkiksi talousarviovertailussa ilmi käyvä selittämätön poikkeama budjetista voi karkoittaa ostajan. Jos selvityksestä kuitenkin käy ilmi sen johtuvan vaikkapa kylmän talven aiheuttamista korkeista lämmityskustannuksista, ostaja voi luottaa kyseessä olevan poikkeustilanne, joka ei kerro taloyhtiön talouden hallinnan ongelmista. Näin ollen myyjänkin on hyvä olla perehtynyt yhtiön taloutta koskeviin asiakirjoihin.
